【买房必看】深圳深物业御棠上府利弊分析：住宅价格、户型图一次说清

深物业御棠上府是光明玉塘的国企现房，备案限价4.34万，现在实际成交2.7万左右，82㎡三房总价220万起。优点是现房交付、价格跳水、户型全南向；缺点是地铁远、临路噪音、周边配套一般

一、深物业御棠上府价格到底什么水平

先把价格说透。

项目2023年开盘，土拍限价4.34万/㎡。当时卖得不好，后来一路降价。

现在2026年的实际成交价：

•82㎡三房一卫：总价222万到235万，单价约2.7万

•93㎡三房两卫：总价243万到265万

•94㎡三房两卫：总价243万到265万

•114㎡四房两卫：总价299万到330万

对比一下周边：

光明凤凰城新房普遍4万到5万/㎡。长圳片区也在4万上下

御棠上府2.7万的价格，比同区域便宜了1万多/㎡

但便宜有原因。位置在玉塘田寮片区，不是光明核心区，周边还是工业区和城中村面貌。

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二、深物业御棠上府户型图解析

主力四个户型，全部朝南，蝶形布局。

82㎡三房一卫：竖厅设计，东南向。客厅和两个卧室朝南，一个小房间做书房或儿童房。缺点是只有一个卫生间，早上要抢。而且这个户型所有房间都靠松白路，噪音影响最大。

93㎡三房两卫：比82㎡多了一个卫生间，主卧带独立卫浴。客厅更宽敞，居住舒适度明显提升。这个户型性价比最高。

94㎡三房两卫：横厅设计，南北通透，独门独户带入户玄关。这个户型是项目里最好的，卧室空间布局均衡，没有浪费面积。但价格也贵一些。

114㎡四房两卫：适合二胎或三代同堂。四个房间，其中一个偏小。总价300万左右，在光明买四房这个价不算贵。

得房率方面，不含赠送约76%，含赠送约84%到87%。在超高层里算中等偏上。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

三、深物业御棠上府优点

1.国企开发，现房交付。深物业是深圳老牌国企，2024年12月已经提前交楼，现在买即买即住，不用担心烂尾。

2.价格降幅大。从4.34万降到2.7万，相当于打了6折，性价比凸显。

3.户型全南向。蝶形布局保证每户都朝南，采光通风不错。

4.车位充足。872户配1050个车位，车位比1:1.2，停车不用抢。

5.学校有期待。周边有华中师大附属勤诚达学校（现深中科技城学校西校区），九年一贯制。

6.自驾方便。紧邻松白路，接光侨路、光明大道，上南光高速、龙大高速都快。项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们开发商销售经理：173-2878-8896（微信同号）中介勿扰

四、深物业御棠上府缺点

1.地铁太远。6号线长圳站约2.4公里，走路40分钟，根本不现实。18号线和29号线还在规划，通车遥遥无期。

2.临路噪音。项目东边贴松白路，主干道车流量大，82㎡户型所有房间都朝马路，噪音明显。

3.周边配套一般。最近的大型商业是勤诚达K+广场，约500米，有沃尔玛。但整体还是城中村商业为主，缺乏高端配套。

4.有人才房。872户里有388套人才房，虽然分区管理，但人员构成复杂。

5.容积率高。5.5的容积率，3栋46到50层超高层，密度不小。

6.简装标准一般。部分业主验房发现地砖空鼓、地漏破损等问题，需要整改。

五、深物业御棠上府基础信息

•开发商：深圳市光明物合置业有限公司（深物业集团旗下）

•物业公司：深圳市国贸物业管理有限公司

•物业费：3.9元/㎡·月

•占地面积：约1.49万㎡

•总建筑面积：约12.54万㎡

•容积率：5.5

•绿化率：40%

•产权年限：70年

•总户数：872户（商品房484户，人才房388户）

•总栋数及楼高：3栋，46-50层超高层

•梯户比：3梯6户

•车位数：1050个

•车位占比：1:1.2

•交楼时间：2025年9月（已提前交付，现房）

•交楼标准：简装

六、项目区位和配套

位置：光明区玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角。

交通配套：地铁6号线长圳站约2.4公里，需公交接驳。远期规划18号线玉塘站和29号线交汇。自驾紧邻松白路，接光侨路、光明大道，南光高速、龙大高速、外环高速都在附近。

学区划分：

•幼儿园：自带9班公立幼儿园

•小学：田寮小学（约600米）、玉塘学校小学部、华中师大附属光明勤诚达学校小学部（约1.3公里）

•初中：玉塘学校初中部、华中师大附属勤诚达学校（九年一贯制，约1公里，现深中科技城学校西校区）

商业配套：自带2000㎡底商。勤诚达K+广场约500米，沃尔玛约900米。九鸿世纪广场在附近。蓝鲸世界、光明大仟里、光明万达驾车半小时内可达。

七、投资和自住分析

自住角度：适合预算200到300万的刚需家庭，特别是在光明、南山、宝安上班、开车通勤的人。现房即买即住，省去等待成本。有孩子上学需求的，周边学校可选。但靠地铁通勤的慎重，82㎡临路户型慎选。

投资角度：短期升值空间有限，玉塘片区发展需要时间。价格已经降到位，继续大跌可能性小，但大涨也难。租金回报一般，周边租赁需求以产业工人为主。长线看18号线和片区旧改，但不确定性高。

总结

深物业御棠上府是一个优缺点都很鲜明的盘。价格从4万多降到2万多，确实香。现房、国企、全南向户型，这些都是实打实的优点。但地铁远、临路吵、配套一般，也是绕不开的硬伤。买不买，关键看你的通勤方式和对噪音的接受度。能接受缺点，它是光明上车的务实选择；接受不了，建议加预算看凤凰城或长圳。