住不起也卖不掉！20年盖起5000栋超高层，正变成城市“烫手山芋”

二十年前能住进30层以上的超高层，那绝对是身边人都羡慕的人生赢家。站在阳台俯瞰整座城市，售楼处一口一个“云端生活视野无价”，不少人宁可多掏钱也要抢高楼层，开发商更是铆着劲儿往天上盖楼。谁能想到，二十年后这些曾经的香饽饽，成了扔手里甩不掉的大麻烦。

短短二十年时间，全国百米以上的超高层建筑就盖了5000余栋，总量稳居世界第一。当年开发商愿意盖，其实算盘打得很精，地块面积固定，楼盖得越高容积率越高，能卖的面积就越多，赚的钱自然翻倍涨。重庆、武汉、广州、深圳这些人口密地价高的城市，超高层几乎成了开发商的标配，一栋接一栋往天上拔。

放到购房者这边，当年也都认高楼层，视野好采光足，加上那些年房价一直涨，大家都默认“买高层就是买升值”，楼层越高越抢手，不少人还托关系才能抢到心仪的高楼层。那时候所有人都盯着眼前的快钱赚，没人多往后想二三十年，这些楼老了之后该怎么办。

等楼市风向一转，问题最先在二手房市场暴露出来。楼龄超过15年、接近20年的老旧超高层，现在就是二手房市场没人愿意碰的老大难。挂牌周期动辄半年以上，想出手就得比同地段矮层小区打八折甚至更低，就算降价也未必有人愿意接盘。

银行对这类老超高层的评估价越压越低，贷款额度直接缩水一大截，买家的首付压力陡增，本来有意向的也直接打了退堂鼓，直接掐断了房源的流动性。不少当年冲着升值买了高楼层的业主，现在想套现离场，才发现手里的房子早就没了当年的抢手劲儿，挂出去无人问津都是常态。

比卖不掉更闹心的，是住着也越来越不舒服。超高层住宅的电梯、外墙、管线这些核心设备，设计寿命大多在15到20年，楼龄一到，故障就跟着扎堆来。电梯停运是家常便饭，有些早年的老型号配件早就停产，要从外地调货，一等就是三五天，住在二三十层的住户，拎着重物爬楼成了不得不面对的日常。

外墙保温层脱落、瓷砖掉落的新闻也屡见不鲜，平时走在小区楼下，都得时不时抬头提心吊胆。更现实的就是钱的问题，换一部普通住宅电梯就要三四十万，外墙整体翻新动辄上百万，这些大额支出最终都要落到业主头上。

很多人觉得买房时交了维修资金，总能用上吧？真到要用的时候才知道，凑够同一比例有多难。按规定动用维修资金需要满足法定比例的业主同意，超高层小区少则几百户多则上千户，低层业主觉得事不关己，出租户更是不愿出钱，凑齐同意比例比登天还难。

就算好不容易过了业主表决这关，还要走街道、房管部门的层层审批流程，等资金批下来，几个月都过去了，问题早就拖得更严重。比维修难更要命的是消防安全短板，国家消防救援局公开数据显示，国内主流消防云梯的有效救援高度只有50米左右，百米以上的超高层一旦起火，外部救援很难发挥核心作用，全靠楼内自身的消防系统兜底。

可老旧超高层的消防设备大多常年缺乏维护，管网老化、水压不足、器材过期是普遍问题。2024年前8个月，全国高层建筑火灾已达3.6万起，超过2023年全年总和，建成时间早、设备老化的高层住宅正是风险高发区。

还有不少人觉得，房子老了大不了拆迁重建，这想法放在超高层身上根本不现实。拆一栋30层的高层住宅，单拆除施工成本就是普通6层老楼的3到5倍，再加上拆迁补偿、安置过渡费，总成本高得离谱。一栋楼几百上千户住户，光补偿款就是天文数字，开发商根本无利可图，谁都不愿意接这个活。

现在政策层面也早就给大拆大建划了红线，城市更新坚持留改拆并举、保留提升为主，严格限制大拆大建，新版住宅规范还明确新建住宅原则上不超80米，就算拆了也不能再盖同样高度的楼，可售面积越拆越少，经济账完全算不过来。说白了，这批超高层从建成封顶那天起，就基本告别了拆迁重建的可能。

也正是看清了这些长期隐患，国家早在2021年就由住建部、应急管理部联合出台规定，明确一般不得新建超高层住宅，对不同人口规模城市的150米、250米、500米建筑划了严格审批红线，从源头掐住了超高层的盲目扩张。可已经建成的5000余栋超高层建筑，尤其是其中占比不小的住宅，后续的设备养护、安全管控、资产贬值问题，是摆在所有城市面前的长期课题。

当然也不用一杆子打死所有超高层，核心地段、物业运营靠谱、维修资金储备充足的小区，依然能长期维持不错的居住价值。但那些建设标准偏低、物业缺位、业主意见难以统一的老旧超高层，居住体验和资产价值只会持续下滑。这不是制造焦虑，是摆在眼前的现实，当年靠拉高容积率赚快钱留下的长期账，终究要一步步慢慢偿还。

参考资料：人民日报 严格管控新建超高层建筑