雅拉河谷门户Coldstream引发市场关注

来源：环球网

随着墨尔本城市版图持续向东部延伸，位于世界知名葡萄酒产区雅拉河谷（Yarra Valley）门户位置的Coldstream，正从传统的酒乡小镇转变为人口与资本共同关注的下一个增长热点。

图｜Coldstream航拍实景，远眺Great Dividing Range（2023年3月）。摄影：Bob Tan；来源：Wikimedia Commons（CC BY 4.0）

人口红利：一河之隔的Lilydale住宅存量预计增长84%

根据Yarra Ranges郡政府官方人口预测平台forecast.id发布的数据，紧邻Coldstream的Lilydale人口预计将从2026年的约19,400人增至2046年的约33,900人，增幅约75%；住宅数量预计从7,107套增至13,093套，增幅高达约84%。

人口的增长直接由大型开发驱动：位于原Lilydale采石场旧址、总投资约20亿澳元的Kinley大型社区（Intrapac开发）规划约3,200套新住宅，预计容纳8,000名居民，是墨尔本第二大开发片区，仅次于Fishermans Bend；而在Coldstream本地，由Tony De Felice Homes开发的“Coldstream Views”住宅区已经启动，将在4.59公顷土地上新建67套住宅。

规划数据显示，仅2025—2026年度，Coldstream已有约30项开发规划申请在案，区域开发热度明显升温。开发浪潮正沿着Maroondah Highway一路向雅拉河谷腹地推进，Coldstream首当其冲。

基建加码：超27亿澳元投资重塑区域面貌

据房地产数据平台AreaSearch统计，正在影响Coldstream及周边区域的基础设施项目总投资超过27亿澳元，其中包括：Lilydale火车站升级与平交道口拆除工程（已完成）； 雅拉河谷步道一期（Yarra Valley Trail Stage 1，已建成）；Lilydale城镇结构规划实施（已获批）； Chirnside Park购物中心千万澳元级翻新（预计2026年完工）； Healesville野生动物保护区二期扩建（规划中，预计2030年完工）。

更值得关注的是，Acuity Development Group已收购Coldstream机场（Coldstream Aerodrome）及毗邻的Sunny Meadows农场，正推进总额达3亿澳元的四至六年期再开发计划，内容包括机场扩建、航空社区式机库、葡萄酒与航空博物馆、康养中心、大型露天演艺中心及120套住宿单元，成为区域能级整体提升的标志性事件。

酒庄经济：游客消费增长41%的世界级产区

雅拉河谷是澳大利亚最负盛名的葡萄酒产区，云集80余家酒庄。根据雅拉河谷与丹德农山脉目的地管理规划（Destination Management Plan）披露的数据，该区域是全维多利亚州一日游热度最高的旅游目的地，年接待一日游游客约450万人次，且预计未来十年将翻倍至910万人次；Visit Victoria数据显示，2024年该区域游客消费同比增长11%，较2019年大增41%。

区域内既有LVMH集团旗下的Domaine Chandon，也有以露天演唱会和餐饮闻名的Rochford Wines，以及由澳洲传奇歌剧演唱家Dame Nellie Melba故居改建的Coombe Yarra Valley等顶级酒庄目的地。葡萄酒旅游、农庄体验与节庆经济，为区域土地提供了“农业经营＋旅游创收”的双重现金流基础。

稀缺性与规划想象：农地转住宅的窗口何时打开

与邻近的Lilydale相比，Coldstream的新房供应极为有限。AreaSearch数据显示，过去五个财年Coldstream年均仅新增约1套住宅审批，2021—2025财年间平均每建成1套住宅对应约7.1人的新增流入人口，人均建设活动比大墨尔本地区低84%，供需缺口显著；预测显示至2041年当地还需新增约173套住房，现有供应速度难以匹配。就业方面，截至2025年12月Coldstream失业率仅2.7%，比大墨尔本地区4.8%的平均水平低约2个百分点，区域就业与消费力稳健。

在维多利亚州城市增长边界（UGB）严格管控、绿楔地带（Green Wedge）保护政策延续的背景下，Coldstream一带连片、完整、临路的农业大地块正变得越来越稀缺。而参照Yarra Ranges郡的规划文件，Coldstream建成区外围的部分农业地带已被视为面向未来的住宅储备空间——Kinley采石场由工业用地转型为3,200套住宅社区的先例就在眼前。

随着相邻板块人口持续涌入、住房缺口扩大，Coldstream的农业用地一旦迎来规划用途调整的窗口，其向住宅用地转化的价值弹性将非常可观。目前该区域住宅用地公开挂牌单价已达每平方米约3,800—4,200澳元，而临近的连片农地仍按农业地价交易，两者之间的价差正是市场关注的焦点。

从相邻板块预计84%的住宅增量，到27亿澳元级别的基建投入，再到较疫情前增长41%的游客消费，Coldstream的价值支撑正在从“酒乡风光”升级为“人口＋基建＋产业”的三重逻辑。对于关注墨尔本外东区的投资者而言，这片雅拉河谷的门户之地，或许正处在价值被发现的前夜。

注：本文所引用的人口预测、基建项目、就业及游客数据均来自Yarra Ranges郡政府forecast.id人口预测平台、AreaSearch、Visit Victoria、雅拉河谷目的地管理规划及公开市场信息。土地规划用途变更须以维多利亚州及Yarra Ranges郡政府最终审批为准，本文不构成投资建议。