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香港楼市重返巅峰，“应天”为何成为财富的“压舱石”？
香港楼市重返巅峰，“应天”为何成为财富的“压舱石”？
2026年的香港楼市，正上演一出引人注目的逆转大戏。差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数已连涨13个月，从低位累计反弹约12.8%。同期，全港住宅买卖协议达18,654宗，创下2021年第三季度以来的季度新高。
在这场结构性复苏中，以长实集团旗下“应天”为代表的超级豪宅表现尤为亮眼。6月推出不到一个月，套现近15亿港元，呎价高达12.6万港元。一个需要重新审视的问题浮出水面：在经历近三年深度调整后，香港楼市凭什么重返巅峰？而“应天”这类顶级豪宅，又为什么能成为高净值人群财富配置的“压舱石”？
楼市反弹：三重逻辑共振
价格触底是市场转向的第一推力。2021年9月，香港私人住宅售价指数登顶398.1点后进入漫长下行通道，至2025年3月跌至284.9点，累计跌幅达28.4%。对等了多年的购房者来说，这已不是一个可以忽略的入场信号。2025年第二季度，香港置业负担指标降至约55%，与长期平均水平大致相当，释放出“房价重回可负担区间”的清晰信号。
需求并未消失，只是被压抑。2023至2024年，香港租金指数持续攀升，与房价走势形成罕见背离。这种“越跌越租”的现象背后，是人才引进计划带来的增量需求。截至2026年2月，已有近28万名人才实际来港发展。他们在租赁市场沉淀后，随着房价跌至心理价位，正加速“由租转购”。
政策端全面松绑，彻底点燃购买力。2024年2月28日，香港官宣楼市全面“撤辣”——所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。同日，金管局放宽3000万港元或以下住宅按揭成数上限至七成。内地买家入市成本大幅降低，2026年上半年内地买家在港物业成交达9,776宗，交易金额1,071亿港元，刷新历史同期纪录。按揭利率从高峰的4.125厘回落至3.5厘区间，供楼成本显著降低。摩根大通将今年楼价升幅预测上调至10%至15%，市场信心可见一斑。
超级豪宅：稀缺性构筑的“压舱石”
当楼市整体回暖，顶级豪宅为何能“跑得更快”？答案在“稀缺”二字。
地段稀缺。“应天”位于中环半山波老道上端，居高临下，前迎维多利亚港及九龙核心盛景，后靠马己仙峡、宝云山、歌赋山一带翠绿山峦。这种“城市核心+自然屏障”的双重景观，在港岛半山近乎绝版。
产品稀缺。项目仅提供66伙分层单位，其中60伙标准单位为1875至2193平方呎的3房及4房大宅设计。顶层连天台大宅面积逾3000平方呎，天台设私人泳池，呎价高达12.6万港元。横向排布、同一座向、互不对望、私人升降机大堂——每个细节都在强调一个事实：这是无法复制的产品。
买家群体质变。长实营业经理透露，参观“应天”的准买家中不乏本地商贾名流，以及区内的家族基金信托管理人，他们“非常认同其传承世代的价值”。这不是投机客的短期博弈，而是将豪宅视为跨代财富载体的长期配置。2026年《全球超高净值人士报告》显示，香港超高净值人士数量按年增长26.4%至15,290人，增幅高踞全球十大财富城市之首。这批人对“安全资产”的定义，决定了“应天”们的价值锚点不会轻易松动。
分化与逻辑
世邦魏理仕预测，2026年香港豪宅楼价将录得约5%至10%的升幅。莱坊也预计，豪宅市场将主要受移民、移居者和金融业专业人士的需求支撑。这与中小型住宅市场的逻辑形成鲜明分野：普通住宅靠的是“刚需+利率”驱动，而超级豪宅背后是“资金避险+代际传承”的深层叙事。正如香港置业研究部董事王品弟所言，资金避险正推动豪宅“租务两旺”，香港作为国际金融中心，其“避风港”角色的重要性正在被重新确认。
“应天”6月套现近15亿港元的成绩单，恰恰是这个叙事的最好注脚：在全球资产价格波动的当下，真正不可复制的地段与产品，依然掌握着“压舱石”的定价权。
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