上海
进入夏季之后，全国的房地产市场景气度有所下滑。
根据我们的监测数据，全国的住宅成交、房价、库存，这三个核心指标都是往下走的。
只有一个指标——土拍市场连续五个月升温，目前的景气指数虽然还是在负值区间，就是负45，这个说明市场总体是处于历史上的偏低水平。
但是，它已经创了2022年以来的新高，这主要反映在全国的一些大城市土拍市场比较热闹。
一方面呢，很多的大房企目前是处于一个需要补库存的阶段；另外，今年上半年的楼市数据有所好转，也为大房企的买地注入了信心。
那么，总体的综合的房地产的景气度目前是处于什么样的水平呢？
其实，这是可以通过指数进行量化分析的。
下图是2021年以来50个重要城市房地产市场景气度的走势图。
在2021年的二三季度，景气度还是正值，也就是处于一个景气区间。
从2021年的四季度开始，市场景气度进入到负值区间，也就是市场一步步走向了低迷。
最低迷的时候，其实是个区域底部，但就是2024年的9月份和2025年的8月份，这两个是一个低点。
自从去年的8月份以来，市场景气度虽然是比较低的，但是逐步的上升，尤其是今年的3、4、5、6这四个月的景气度相比之前是大幅的上升。
但是今年7月份的景气度相比之前的几个月明显下滑，指数是－87。
这样的景气度是处于偏冷区间，也就是由之前的一个早春状态，再次回到了冬天状态。
为什么7月份相比之前四个月下滑的比较明显呢？
我想这里面有两个核心原因。
一个是夏季高温天气，导致看房买房量自然下滑，这一现象在过去几年是反复出现。
另外一个原因是外部的宏观环境发生了一些变化，经济环境、金融环境这两个核心指标在7月份出现下滑。
下图是全国的经济环境景气指数。
可以看到，2022年以来，这个值都是负值，总体来看经济不景气。
今年3、4、5、6四个月，相比之前几个月明显上升。
今年的7月份经济指数是－72，相比之前三个月大幅下降。
从中可以看到，就月度的走势来看，楼市景气度和经济景气度相关度非常高。
为什么7月的经济环境景气度下滑呢？
一方面存在着季节的因素，是高温天气的影响。
另外就是内需表现比较弱，包含物价走弱，还有就是制造业的PMI指数出现了明显下滑，只有49.2%，明显低于荣枯线。
从影响楼市的外部环境来看，除了经济环境，金融环境指数也出现下滑。
从金融环境指数来看，过去的一年多，金融环境指数处于正值区间，其实对楼市是一个正向的推动作用。
但是过去的两个月，这个指数小幅的下滑，也就是近两个月对楼市的利好，在边际的减弱。
关于金融环境的小幅的降温，之前我已经专题分析过了，这个跟最近公布的M2、M1、社融，包含股市表现相关度很高。
估计8月份的楼市相比7月没有大的变化。
而等到夏季走了，秋天来了，季节的变化，对楼市是一个小幅利好。
假如国家相关部门，在秋天出台宏观经济政策，甚至是楼市的刺激政策，那么说四季度的楼市表现将会明显地强于三季度。
我们就边走边看吧。
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