一小区业主大会决议被撤销！什么情况算程序重大瑕疵？

乌鲁木齐市米东区某小区2024年成立了业主委员会，但由于业主委员会主任辞职，副主任申某代理行使主任工作。

此外，业主委员会还有另外4名委员。上述名单均在管委会登记备案。

一 业主认为业委会侵害权益

2024年10月，业委会决定召开业主大会会议，拟选举业主委员6名，候补业主委员4名，共10名。

几天后，申某在业主群发出召开业主大会会议的动员，号召大家积极参与，并在小区张贴《召开业主大会会议公告》，公告上仅有开会时间，无会议内容。

同月，申某又在业主群发布通知，包含大会召开时间、投票方式、授权业主委员与新聘的物业公司签订正式物业服务合同等内容，同时还发布了选票、名单、表决票、业主委员会工作规则、业主大会议事规则、业主管理规约。

2024年11月期间，业委会在部分业主房门以及单元门上粘贴“召开业主大会会议的通知”。

随后，业委会按照通知日期召开业主大会会议，并通过相关决议。

2025年4月，业委会发布《业主大会会议通告》，通过代理机构公开招聘新物业。

同月，业委会与某物业公司签订新的物业服务合同。

2025年6月，没有参与投票的业主张某认为该决议的作出违反法定程序，严重侵害自身合法权益，遂将业委会起诉至乌鲁木齐市米东区人民法院，要求法院撤销《业主大会会议通告》；确认新签订的物业服务合同无效。

二 业主与业委会各执一词

法院审理期间，业委会主任申某未出庭。承办法官向业委会聘请的律师了解此次业主大会会议的细节。

“是否通知社区参加业主大会会议？”

“口头通知的。”

“有无业主大会会议记录？”

“没有”。

“你们是通过哪些方式通知的业主？”

“微信群、小区醒目位置张贴公告，打电话通知个别没有联系到的业主。”

“没有联系到的业主是怎么投票的？”

“有部分业主是授权业委会成员签选票。”

同时，业委会认为，张某在表决时投票赞成或未明确表示异议，因此张某不享有业主撤销权，即没有起诉资格。

法院审理认为，《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

张某是该小区业主，在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗，业主撤销权是法定权利，不能以其未向业委会明确表示异议就认为其丧失业主撤销权，即张某有权起诉。

三撤销相关决议、解除物业合同

法院认为，业主大会会议的决议效力的合法性审查通常涉及两个方面：

一是程序合法性，二是在程序合法的基础上审查决议的实体合法性。

程序合法、实体合法二者相互关联、缺一不可。

1.关于程序合法性问题，应从以下方面审查业委会是否尽到了通知义务

第一，通知形式通常包括书面张贴、电子方式、专人送达、电话通知。

法律虽未强制规定具体形式，但要求能够有效送达，并便于业主知晓。

第二，通知内容应包括会议时间、地点、议程（表决事项）、会议形式（现场或书面征求意见）等关键信息。

如果会议内容较多，应当公布具体的讨论内容，保证业主充分了解会议内容，并行使表决权

第三，通知时间，召开业主大会会议必须提前15日通知全体业主， 保障业主有足够时间准备和参与。

第四，通知对象为全体业主，前述通知方式尽量能够全覆盖。

本案中，业委会通过群信息、张贴通知的形式发出了召开业主大会会议的通告，但信息并不全面，且通知距投票截止时间不足15日。（国务院《物业管理条例》第十四条）

同时，从通知范围上看，业委会未采取多种方式相结合保障全体业主的知情权，除通过微信群发通知的方式外（未覆盖大多数业主），未使用“入户”“短信”“电话”等其他直接有效的辅助方式，未达到穷尽可用手段，通知范围相对较小。

再者，从通知内容上看，本次会议有9项决议，涉及业主享有的共有和共同管理的权利，如物业公司的另行选聘、管理事务费用的支出等，但选票中的内容对上述事项的决定均为“授权业主委员会”。

虽然法律并未禁止业主对相关事项进行授权，但这种概括授权的方式极易造成业委会的权利滥用。

因此，对授权的事项，业委会应当向业主全面披露该事项的具体情况，防止获得授权后，业委会以少数人意愿代表全体业主意志。

综上所述，尽管该小区的业主众多，不能苛求业委会的通知程序尽善尽美，但结合生活常识及经验综合进行判断，业委会的召集程序不符合保障业主知情权的规定，通知程序存在重大瑕疵。

2.关于表决的合法性问题

因关于表决等方面的证据材料是由业委会制作和保管，业委会应对其作出决议程序合法承担举证责任。

而业委会提交的证据不能证明本次业主大会会议参与表决的专有部分面积以及人数达到法定标准。

同时，根据《物业管理条例》的规定，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业委会应当做好业主大会会议记录。

虽然上述规定并不作为认定业主大会会议决议效力的决定性标准，但是否与当地自治基层管理组织充分沟通协商，相关会议材料的保存等可以从侧面反映出业主大会会议召开程序、表决程序的规范程度。

结合上述情况，一审法院依法判决撤销相关决议，解除新物业合同。

业委会不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。

来源：石榴云/新疆法治报