谁杀死了传统零售？电商1万亿销售额，实体店倒闭潮席卷全美！

当曾经人潮涌动的购物中心一个接一个熄灯打烊，那些占地数十万平方英尺的巨型商业建筑，究竟去了哪里？又是谁在悄悄接手这些被时代抛下的土地？

答案或许比想象中更具颠覆性——把传统零售挤出局的那只手，如今正回过头来，把这些废弃的商业地块一块块吃进自己的版图。

驱车行驶在美国俄亥俄州克利夫兰的街头，会发现两种建筑格外多见：一类是规模庞大的仓库，另一类则是人气冷清的零售场所。

当地观察人士指出，那些体量可观却被闲置的土地，长期无法为所在县带来税收，一旦这种大面积地块被弃用、无人问津，就会成为地方发展的一大难题。如今，工业地产板块正在积极出手，抢占这些具有价值的土地资源。

电商巨头亚马逊计划在俄亥俄州进一步扩张业务版图，其中两处最新的运营设施，将建在此前曾经矗立着购物中心的地块之上。

其中一处位于原兰德尔公园购物中心的旧址，另一处则将坐落在原欧几里得广场购物中心此前占据的土地上，这两笔交易折射出房地产市场正在发生的结构性转变。

这场转变并不是零星的调整，而是一次彻底的重构。

美国格林街机构的数据显示，全美两千多家购物中心里，已有五百多家正在走向关闭。随着传统实体零售商持续关店退场，以亚马逊为代表的工业地产玩家正积极接手这些空出来的物业。

那么，亚马逊为何如此热衷于收购这些曾经被它挤压出局的购物中心？首要原因，是这类地块能够提供充裕的空间。

亚马逊的履约中心体量巨大，单个设施的占地面积可达数十万甚至上百万平方英尺。而上世纪后期在美国郊区建设起来的购物中心，同样属于超大体量的建筑。

以欧几里得广场购物中心为例，其原有占地约为六十五万平方英尺；而亚马逊在欧几里得建设的履约中心面积更大，达到约八十五万五千平方英尺。业内人士指出，在俄亥俄州东北部，这种体量的可用地块并不多见。

履约中心之所以需要如此巨大的空间，是因为它们要为希望在亚马逊平台上销售商品的中小企业存放货物。

根据仓储物流服务商Shipbob的说法，这一模式让规模较小的商家在无需承担庞大运营扩张压力的前提下，也能获得强大的配送能力；而亚马逊则可以借此为消费者提供更多可快速送达的商品选项。第二个原因在于购物中心通常紧邻大型人口聚居区。

亚马逊正在加速扩建履约中心网络，以便更快将包裹送到消费者手中，其核心思路就是把货物存放在距离人口密集区更近的位置。消费者已经习惯了在网上下单后极短时间内就收到商品，但问题在于，人们居住的地方通常并没有太多仓库设施。

如果将亚马逊在俄亥俄州新设点的地图与人口密度数据叠加对照，颜色越深代表人口越多，就会清晰地看到一个规律：这些新建的物流枢纽，无一例外地贴近居民区选址。例如，欧几里得的居住社区距离原欧几里得广场购物中心的旧址仅有很短的车程。

由于当地土地用途通常严格区分，购物中心一般不会建在居住社区内部，而是选址在高速公路互通枢纽附近。这也引出了让购物中心适合改建为履约中心的另一个重要原因——紧邻高速公路。

欧几里得广场购物中心的地块几乎位于欧几里得市的地理中心，建成于上世纪七十年代末。据了解，当时的一个普遍趋势就是把购物中心选址在靠近高速公路的位置。

对于任何一件亚马逊快递而言，履约中心只是整个配送旅程中的一站。包裹从履约中心发出后，可以直接送往邮局，或者先运至附近的分拣中心，再进入配送的最后阶段。

世邦魏理仕集团的分析认为，缩短"最后一公里"的物理距离，能够使配送更快、成本更低。因此，靠近主要干道和高速出入口，能够显著提升业务运转效率。

此外，购物中心通常还是主要公交线路上的显眼站点，这意味着较好的通勤可达性，尤其有利于那些无力自行购车的低收入劳动者前往就业岗位。对于经历过关店潮冲击的社区来说，这类新岗位的引入，多少弥补了部分传统零售就业机会的流失。

任何一处购物中心项目在建设之初，就已经配备了下水道、供水和燃气管线。

业内分析人士表示，这一优势的主要意义在于，开发方可以更快速地推进项目，让新设施更早地投入运营，因为绝大多数所需的配套此前就已经建设完成。

以欧几里得购物中心为例，该地块紧邻两条铁路线，尽管亚马逊目前并未使用铁路运输，但只要有需要，随时可以接入。亚马逊在俄亥俄州东北部收购这两处购物中心的动作，实际上契合了一个更大范围的市场趋势。

世邦魏理仕集团的分析显示，全美范围内已有二十三宗类似的交易，即原本作为实体零售空间使用的物业，被转为工业用途。业内人士指出，自二零一零年经济衰退结束以来，行业经历了一个非同寻常的上行周期。

工业地产在经济扩张期表现通常十分亮眼，而电子商务供应链的建设模式，需要显著更多的地产资源和更多的分布式点位。世邦魏理仕的这份分析显示，七百九十万平方英尺的零售物业被转化为一千零九十万平方英尺的工业空间。

这类新型开发所反映的，是美国民众在购买、销售、居住和工作方式上正在经历的一场深刻变革。从更宏观的视角看，这场变革远不止是购物中心的凋零。

作为美国人购药主力的CVS和沃尔格林，也在大规模收缩门店网络，数百万消费者的购药便利性因此受到冲击，其中受影响最深的是不熟悉网络下单和配送服务的老年群体，他们不得不比过去跑更远的路，才能拿到一份处方。零售巨头沃尔玛的情况同样能说明问题。

尽管整体业绩仍在增长，但它选择了"弃车保帅"的策略，主动关停业绩不佳、成本偏高的社区超市小店；而对新店选址则设立了极为严苛的硬性门槛——首年必须实现盈利，否则宁可不开。

这种审慎与克制，恰恰印证了实体零售的黄金时代已经不再。

当电商年销售额突破万亿美元的门槛后，这场席卷全美的关店潮就不再只是周期性波动，而是零售业底层逻辑的彻底改写。

曾经承载着一代人青春记忆的购物中心，正一步步被拆解、腾退、改造成堆满货架和传送带的物流枢纽。

杀死传统零售的，从来不是某一场经济衰退，而是消费习惯、物流效率与土地价值三者共同完成的重构。而这场重构的最大赢家，正把自己的仓库，建在对手曾经的坟场之上。