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重庆邦泰安岚--照母山核心等来「新规」大成之作

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项目概况

两江新区J08单元06街区006地块
土地面积：60亩
土地性质：二类居住用地
容 积 率 ：1.80
可建体量：72000㎡
成交总价 ：77200万元（溢价约13%）
成交楼面价：10722元/㎡
拿地企业：邦泰
拿地时间：2025年12月5日
开盘时间：2026年7月
交房时间：预计2027年12月(首批)
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项目全维评分>>

本测评基于克而瑞产品研究体系，从区位价值、产品规划、社区品质三大维度出发，细分9项核心指标，对项目进行全维评估。评分逻辑遵循以下原则：

·横向对标：每项指标均以重庆中心城区同期在售同价位段（改善/高端）项目为参照系，通过横向拉通确定相对位置，得分反映项目在同类竞品中的竞争力层级。

·数据锚定：评分依据全部来源于公开可验证的项目信息（政府规划文件、企业公示数据、实景示范区呈现等。

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产品解析>>

△产品特点一：照母山纯改善低密地块+客群圈层相对统一

照母山板块历经十余年开发，核心区可供出让的住宅用地已基本见底，纯粹的低密改善用地已属凤毛麟角。位于照母山板块的邦泰安岚，容积率1.8、仅412户；200㎡以上户型占比超60%，小区纯粹度极高：

低密社区，户数少、圈层统一：容积率为1.8，为园林、楼间尺度与居住舒适度留出充足余地。总户数仅412户，居住人群圈层高度统一，社区居住氛围纯粹。

纯板式南北通透结构：全部采用2T2纯板式南北通透布局，独立玄关入户，保障归家动线私密性。

梯度改善精准适配：从建面约139㎡入门级改善到建面约206㎡/210㎡四代平墅，再到建面约265㎡楼王，产品梯度覆盖首改、二改、顶改的全周期改善需求，满足各阶段改善客群的差异化居住需求。

邦泰安岚产品力核心，在于新规设计带来的超高得房率大空间尺度。全系户型通过多功能平台、设备平台及飘窗等空间的系统性拓展，实现了远超建面的实际使用面积。产品由三类梯度户型构成：
△产品特点二：全维改善，高得房率与大空间尺度

①建面约139㎡户型

作为项目的入门改善产品，建面约139㎡大平层产品优势在于超大横厅采光通风佳、得房率高、动静分区明显、格局灵活可变。

横厅与前厅：约7.7米大横厅（部分信源约7.2米），近9米/约8㎡独立电梯前厅；

朝向与通透：四开间朝南，全明通透格局无暗房，LDK一体化设计连接全景落地观景阳台；

房型配置：四房三卫双套房，主卧配备独立卫浴与步入式衣帽间。

②建面约210㎡户型

以"挑空客厅+花园露台"打破了传统大平层无户外空间的痛点，优势在于赠送面积大、挑空客厅可变性强、空间感拔高、入户动线隐私性佳。

横厅尺度：约8.5米横厅，标配约6.6米挑空客厅，搭配户外花园露台；

入户体验：约10㎡独立入户光厅，面积大，实用性强，隐私性突出；

房型配置：四房三卫双套房设计，主卧配双台盆卫浴+步入式衣帽间，南北双阳台通透。

③建面约265㎡户型

作为项目顶配产品，户型将空间尺度与配置拉满，享四面景观视野。

环幕横厅：约10米级环幕横厅，连接约12米长全景落地窗观景阳台；

挑空与花园：约6.6米挑高搭配专属花园。

房型配置：四房四卫三套房设计，配独立浴缸、超大步入式衣帽间、独立书房及家政间。

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除户型外，项目建筑立面、园林景观与会所配套也全维贴近改善置业需求：

①立面采用东方轻奢/新中式风格，以石材+铝板+隐框玻璃打造公建化立面，提升立面整体性与平整度。

②园林景观以《溪山行旅图》宋式山水画卷为蓝本，打造约33000㎡立体游园园林，形成多层次立体绿化体系，将归家动线与自然景观深度融合。

③会所配套涵盖私宴厅、书吧/景观会客厅、健身房、瑜伽室、棋牌区等空间。会所及架空层功能分区明确，充分满足业主日常健康休闲需求，有效提升社区生活黏性。

△产品特点三：生态、教育资源优越，出行、商业配套偏弱

①项目位于金州大道与星光大道交汇处，处照母山成熟生活区。周边生态资源优越，近金州公园、九曲河湿地公园及照母山森林公园。同时项目与三甲医院重庆市人民医院近一街之隔，医院资源齐全。教育方面，划片区入读两江巴蜀星湖中学（在建中）、星湖小学；
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②不利因素：项目距离15号线（不载客试运行中）重光立交站步行距离约2.6km+，日常通勤仅适合全程自驾群体；商业方面，以周边社区底商为主，距离光环购物公园车程约3公里。除此之外，项目北侧紧邻金州大道及在建的产业园区，建面约139㎡户型的北侧视野观感受限，城市界面短期难以改观。

小结：邦泰安岚是照母山核心区近年来难得的纯改善低密新盘，项目容积率1.8、全系2T2纯板式结构、仅412户，户型以建面约139㎡起步、无小户型配比、其200㎡以上户型占比超60%，保证了居住圈层的统一与社区氛围的纯粹。社区品质层面，项目以《溪山行旅图》为蓝本打造约33000㎡立体游园景观，零涂料公建化立面兼具质感与耐久性，下沉会所涵盖私宴、书吧、健身、瑜伽等多元功能，全维贴合改善客群的生活预期。

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