陈淮：城市化能走多远，房地产就能走多远 | 2026博鳌地产发展大会

本文为陈淮先生在2026博鳌地产发展大会上发表的演讲。

陈淮（中国社科院研究生院城乡建设经济系教授）：谢谢主持人。观点论坛坚持了这么多年，我很有感触。当年我们一起在这里相聚相谈的老朋友换了好几拨：有的已经仙逝，比如首创的刘晓光，当年我们一同在博鳌谈笑风生；有的已经由二代接班；有的则因种种原因来不了了。

今年我们还能坐在这里，讨论一个很有趣的话题，叫“可持续的房地产发展新模式”。这个话题说了很长时间，也有很多的解读。今天重点想先说说，哪些不是大家以为的新模式。

我们为什么需要新模式？简单说四个原因：第一，大家最近一段时间从各种信息渠道也常听说--人类的科技进步，再次向我们提出了新的挑战，包括人工智能、机器人等诸多领域。

第二，我们面临前所未有的国际大变局，这是从2020年就提到的，外部形势的变化，包括地缘、政治、军事、民族、宗教、经济等各个方面的挑战。

第三，二十大提出，人民日益增长的美好生活需要同不平衡不充分的发展之间的矛盾，是我国社会的主要矛盾。我们的生活水平已经比较高了，已经走过了吃不饱、穿不暖的阶段，走过了严重住房危机的阶段，也走过了越来越多人拥有自有住房的阶段，但还有很多任务要做。

第四，改革开放以来积累的深层次矛盾，已经激化到了临界点。就像把媳妇娶进门，一开始甜甜蜜蜜，后来矛盾越来越多，这些问题需要我们一点一点去解决。

简单说，我们现在仍处于调整期、恢复期，未到转折阶段。

这些年来，我们反复讨论中国的房地产业还能走多远，讲过“白银时代”“黄金时代”之类的说法。简单说，中国的城市化还远远没有完成--城市化能走多远，房地产业就能走多远。

今天上午论坛的对话环节，我说了一句话，当时没有时间展开，这里再重提一下：到目前为止，中国的城市化仍严重滞后于工业化，这是建国以来始终存在的一个巨大短板。

比如，我们已经有了全世界最完整的产业部门，成为了世界制造中心，在进出口、加入国际大循环等方面也取得了不菲的成绩，大家都看得到；但我们的城市化却是低质量、低水平、矛盾百出，大家也清楚。

我们一直把城市视为可以忽略的部分，到现在为止，城市化进程与工业化方面的发展成就相比，严重滞后。

海南随处可见东北人，但大家有没有注意：在海南三亚的东北人，和在珠三角、长三角打工的河南人、山东人、四川人有个区别--那些人是农村流入城市的，东北来的则大多是中小城市居民。要知道，东北恰恰是改革开放初期中国城市化程度最高的区域。

这两天我们看新闻，从南到北，城市里“看海”的景象很普遍，这一点就不多说了。我们的城市化从过去一路走来，经历了诸多阶段。

今天，我们要走进实现高质量发展城市化的时代。几十年来历史遗留的城市化滞后于工业化的基本格局，尚未根本改变。全球最大规模的农村人口向城市集聚，其稳定就业问题--坦率地说，农民工是这几年我们城市人口增加最重要的来源--还没有根本破题。

大中小城市的产业竞争力、基础设施、人口承载力、减防灾能力，仍然有明显的短板；城市居民的需求，仍然呈现为脱困型、改善型、享受型多层次需求叠加的特征，这些都是我们需要解决的城市化质量问题。

今天要讲可持续的房地产发展新模式，先说什么样的情况不是新模式。从我担任住建部政策研究中心主任起，2004年到2006年，先后三次经历发改委、住建部、中央财经领导小组牵头的房地产发展长效机制研究，做过若干稿，最后都无疾而终。为什么？因为它有一个立足点--政府很希望我们找到一个“水龙头”，把握在手里。

我们后来在调控中坚持限价、限购、限贷以及各种各样的限制措施，都以为能随时把控市场的供求关系、把控价格、把控人口变化趋势--这样的模式是不可能存在的。

人们以为，可持续的房地产发展新模式，就是能够去除各种市场风险的模式：既不要有价格波动，也不要有金融危机的潜在影响，也不要有开发企业爆雷，也不要地方债的压力，但这些办不到。

这就如同设想一个最健康的模式：让中国14亿人一辈子都不得病，办得到吗？科技再发达，也只能让人少得病、病得轻一点、晚一点得病，得了之后能治；而要完全去除各种市场风险，这种模式只存在于普陀山观音菩萨面前求签的签文里，现实中不可能实现。

人们还说，可持续的房地产发展模式，就是人人都买得起房的模式。理想很好，但办不到。我们能够做到的是：经过几十年的艰苦奋斗、经济崛起，逐步实现大多数人、越来越多的人买得起房。

三十多年前，最多只有千分之三的人买得起房；二十年前，大约有3%；现在大约有30%。30%还远不是大多数，但买得起房的人所占比重，比起三四十年前增长了100倍。我们还将逐步实现60%、70%、80%的人买得起房的目标，一定会走到那一天。但这是一个逐步累积的过程，绝不是发展模式一转换，我们就能找到这样一条道路。

最近有一个概念叫“好房子”，刚才主持人也提到了。有人以为，所谓发展新模式，就是人人都能住进功能齐全、配套完善、又安全又舒适的好房子。这个想法很好，就像我们希望每个人都能娶到漂亮的媳妇、每个人都嫁给温柔体贴又能挣钱的老公一样--这些实际上也只是理想的目标。所有这些理想化的目标不是不好，但都只能不断地趋近、不断地靠拢，永远不可能真正完全达到。

那么，什么是可持续的房地产发展新模式？我个人理解，用一句话概括，就是均衡发展的模式。新模式必须是符合客观规律的模式，而不是主观设想的模式；必须适应中国国情和特定发展阶段的模式，而不是动不动就说美国怎么样、加拿大如何--加拿大980万平方公里，只有不到1亿人；我们960万平方公里的国土上，人口比它多多少倍？

新模式还必须是能实现可持续发展、让人民群众成为最大受益者的模式，不能我们建设了城市、发展了房地产业，最后少数人得益，而老百姓的生活并没有得到实质性或相应的改善。

而且还必须是房地产业在内的行业健康稳定发展、创新企业不断涌现的新模式--就像体育竞技一样，不断地有新的世界冠军出现，而且越来越多、质量越来越高，这才叫行业的健康稳定发展。

还必须是供求关系持续、趋向长期平衡的模式。房地产供求的平衡是个很有趣的事：房子卖不掉的时候，不一定是供大于求。这和买衣服、吃饭不一样。满大街的饭馆没人进，你会说是供大于求、开得太多了；衣服和其他产品也可能出现这种情况。房地产不是--房子卖不出去，有时恰恰是极度短缺的表现。

均衡发展具体来讲有四个方面：

首先是要补短板。我们现在产业链条上风险最大的短板是什么？不在于有风险，也不在于我们现在累积的风险很大，而在于所有这些产业风险、市场风险、价格风险、债务风险，高度集中于购房人头上。

我们最终要实现的是：不怕有风险，而是把这些风险均衡地分配给产业链全生命周期的所有参与者--政府、开发商、银行、买房人，甚至包括他们的子孙后代。

风险是客观存在的。规避风险的所有工具，实际上都在造就更大的风险。这矛盾吧？比如期货制度，农民种地，今年大丰收，结果没挣到钱--因为粮食供过于求、粮价大跌，粮食收多了反而赔钱。怎么办？推出期货制度：春天就把粮食按固定价格卖出去，将来粮价涨了不眼红，但规避了粮价下跌可能亏本的风险。这不挺好吗？但大家知道，期货诞生之后，反而催生了更大的风险。

原来的模式最大的弊端，就是风险过度集中于风险承受能力最弱的买房人头上，反而孕育、积累出更大的系统性风险。银行向买房人转移风险：过去20年，买房人的按揭贷款全是浮动利率，银行告诉你有什么风险了吗？

再看银行和开发商的关系。开发商需要借钱，银行需要把款贷出去，你们两家直接做交易不就得了吗？为什么非要把钱借给买房人，让买房人用按揭的方式把钱拿回来交给开发商呢？实际上，这就是开发商和银行绑架了买房人的个人信用。将来开发商能不能按时交房、交的房是否符合当初的承诺，这个风险完全由买房人承担--银行不管开发商交不交得了房，反正你得还按揭。

这等于你用个人信用替开发商做了担保。你说，我们是不是把风险都集中到了买房人头上？

这个风险我们能不能把它消除？不能。有记者告诉我们：现房销售就行。那是一厢情愿。不存在靠现房销售就能消除这个风险的办法。房子交付之前那段风险该由谁承担、怎么分担，我就不展开说了。总而言之，第一个均衡发展，就是补短板。

第二个均衡发展，调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。今天上午对话环节就有专家说到：日本90年代初的房价泡沫，主要是大城市泡沫--那时房价上涨的主要是东京、大阪这些城市，你听说过北海道、青森、熊本的房子涨价吗？

我们的教训，与人口过度向超大城市集中相关。本质上，所谓人口过密问题，就是人口过度向优质资源集中的超大城市涌入引起的。

人们为什么要去北上广深？那里的风水特别好？不是的，是那里有优质的教育资源、医疗资源、就业机会，甚至搞对象、找到漂亮姑娘的机会都更多。优质教育资源集中在大城市，是驱动人口涌入的最重要一环，所以导致了城市结构严重失衡。

我们还有一个重要的教训。2008年全球金融危机之后，发现过去一些年的城市化政策存在一个严重缺陷：“离土不离乡、进厂不进城”，使我们错过了发展三四线城市、中小城镇的历史机会。结果全球金融危机一来，农民工被动返乡，却没有可以承接他们的三四线城市。

房价问题其实也和日本曾经经历过的一样，主要是超大城市人口过度集中集聚引起的。我们的城市化要从粗放向集约转变，实现高质量发展的关键，是调控城市结构。现在的房地产新模式，不是要不要建、多建、少建的问题，而是在哪里建房子的问题。

第三个均衡发展，就是要让市场供给和保障供给这两个供给源互不转嫁责任，相互协调，灵活过渡。这个话题很长，我简单说说。1998年到2002年房改，把福利分房一律改为市场化，保障被忽略了--这是把责任向市场转嫁的结果。后来又开始建保障房，到现在也没建完，也还需要建，但这并不等于可以由此忽略市场机制配置资源的作用。

人们说，政府就应该让我大学毕业就有房。经常有记者说：“我都毕业5年了，凭什么买不起房？”我说，如果咱们社会的产业发展不能解决均衡化的问题，即使到共产主义那一天，买不上房的可能还是你。

比如我们有个模糊的概念：人们以为保障就是由政府保障所有人都能买得起房，或者所有人都能有房住；也有人认为，保障只管少数人的事，和月薪三五万的人没关系。

我们简单说一句：住房保障体系的实物保障，是覆盖少数人的--就像低保一样，吃不上饭的人，政府给你发最低生活费；冻得要死，马上给你件军大衣，不让你冻死。实物性保障是这样的。

但是，住房保障体系是覆盖大多数人的，包括较高收入的工薪阶层。我们还有很多需要补足的地方，比如说住房储蓄银行--日本有，发达国家也有。

什么叫住房储蓄银行？公积金是互助性的保障，住房储蓄银行是自助性的保障：你自己愿意就往这个账户存钱，存进去的钱可以免个人所得税，但存在这个账户里的钱不能干别的，只能用于将来的住房消费--让你自愿地、更多地承担自己解决住房问题的责任。

这个算不算住房保障体系的一部分？面向什么人的？较高收入人群的。还有很多，不一一说了。

第四个均衡发展，就是要建立供求关系的良性自我调节机制。最好的保健不是吃药，而是调整身体的内分泌，让自己有更强的免疫力、更强的适应环境变化、温度变化的能力。

人的身体抵御疾病，最好的依靠是你自己的免疫系统；房地产最好的供求关系调整机制，是自身那个自发的机制。

市场供求平衡的最优举措，是培育、支持和完善供求双方的自我调节机制；最好的政策，是努力去除对自我约束机制的体制性束缚。

总而言之，认识房地产市场供求关系变化的特殊性，是实现供求平衡最重要的落脚点。卖不出去的房子不一定是供大于求，买不到房也不一定是供不应求。

以上分享，仅供大家参考。

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