四川
现在刷成都楼市评论，发现特别荒诞的现象。
哪怕成都楼市行情疲软好几年，很多以前热门的投资板块都从头部跌到腰部了，网上讨论房子还是绕不开金融属性、套利、周期、抄底。
还在用几年前的炒房投机思维，审视一个彻底换轨的市场。
现在还在用金融属性、套利、周期、抄底来和你讲房子的，基本上是忽悠你不懂的！
过去炒房核心逻辑是什么？
加杠杆、赌涨幅、快进快出。
那个时候谈金融属性，谈套利其实没问题。
但是，兄弟姐妹们，钱哪有这么好赚？
没有前面少部分人的赚，哪有后面大部分人的亏啊！
现在我估计别说普通购房者，就是绝大多数从业者，都不清楚现行的基础制度是什么。
现在项目公司制、主办银行制、现房销售制，直接把以前高杠杆、高周转、高负债的三高模式完全替换了。
市场回不去了！
一是项目公司制：避免挪用。这意味着，资金的跨项目流动性被砍了！
用个比较符合的例子，资本收割普通人，最喜欢的一招连锁加盟。收加盟费，快速扩张，看上去规模扩大，但有些品牌一旦爆雷，所有加盟店铺都受影响。
以前，开发商集团化，总公司为了快速扩张做项目就是拆东墙补西墙，把A项目的钱，用在B项目上，一个大集团可以靠十几个项目互相拆借资金来兜底，烂尾多是因为挪用，一出事所有项目都完蛋，项目公司制最大的好处就是独立核算，专款专用，即使是一个集团的项目，但这个项目出事，不影响到另外一个项目。
注册项目公司，就要确保单个项目资金优先用于本项目建设。
二是主办银行制：避免多头放贷。这意味着，资金的自由支配权被砍了！
以前资本赚钱讲究用钱生钱，借钱越多，赚钱越狠。开发商，这家银行借了，那家银行借，有些项目出了问题，本来还有救，但就是因为多头放贷，几家银行都想快点跑，最后几家银行一挤兑，项目资金直接断。
主办银行制就是一个项目确定一家银行或银团来主办，所有资金全部存入主办银行，既管放贷，也管花钱。而且银行和项目公司利益共享、风险共担，项目成了，银行赚利息，项目砸了，银行也跑不掉。
三是现房销售制：把期货变成现货。这意味着，提前交易和杠杆加大都被砍了！
前两个制度管的是钱怎么来、怎么花，但还有一个最根本的问题没解决，购房者啥时候掏钱。
2019年后青云阙是成都首个明确要求现房销售的项目。到2026年，成都已经是全国15个现房销售试点城市之一。
过去房子有金融属性，核心原因是它可以加杠杆、可以提前交易。
你出三成首付，银行出七成贷款，买的是一个还没盖好的房子，这不就是金融衍生品？
现房销售就是时间差给抹平了。
把资金跨项目流动性、自有支配、提前交易和杠杆放大都砍了，钱不能乱跑、乱花、早给，基本把金融操作空间给压缩没了。就是把房子从一个金融投机品，硬生生掰成了自用消费品。
当房产开发不能再加杠杆、不能再提前交易、不能再跨项目腾挪资金的时候，它怎么当金融产品？
二级市场完全没有金融属性，到三级市场，你们还在谈金融属性是不是有点搞笑。
你们看一下，成都以前所谓的投资板块，那个不是集中开发的板块。
为什么以前成都楼市的风气是新区看不起老城？
因为开发商要卖房子啊！
购房者完全就是开发商的营销宣传牵着鼻子走了。
以前新区看不起老区，理由就是没有发展空间，就像考50分的看不起考90分的，嘲笑的原因是考50分的，还有50分的进步空间，考90分的只有10分的进步空间了。
这不搞笑嘛！
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