澳洲房价下跌引发恐慌！要引发系统性风险？房价下跌，必须卖房！

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澳洲房价回落引发负资产担忧，澳联储称系统性风险有限

澳洲房价持续下跌后，“负资产”再次成为房主和首次置业者关注的关键词。所谓负资产，是指房屋市场价值低于尚未偿还的房贷金额。对刚以低首付入市、贷款比例较高的买家来说，如果房价短期大幅回落，又遇到失业、离婚或必须搬迁等情况，就可能在卖房后仍欠银行钱。

不过，澳联储行长Michele Bullock近期表示，当前澳洲处于负资产状态的家庭不到1%。按照澳联储模型，即使全国房价下跌20%，陷入负资产的家庭比例也大约为5%。这意味着风险并非不存在，但更可能集中在近期买房、贷款余额高、首付较低的人群，而不是整个金融体系。

今年以来，澳洲房市受到多重压力影响。澳联储已三次加息，联邦预算中的房产税调整也削弱投资者需求。Cotality数据显示，7月墨尔本房价按季度下跌3.4%，悉尼下跌4%，全澳房价下跌约2%。CBA也表示，自5月预算案公布后，房贷申请量下降15%。

负资产真正造成问题，通常不是因为房价短期下跌本身，而是房主必须在低点出售。举例来说，一名首次置业者以100万澳元买房，使用5%首付计划贷款95万澳元。如果两年后房价跌至90万澳元，即使已偿还部分本金，卖房所得仍可能不足以覆盖剩余贷款。此时，房主不仅损失首付和交易成本，还可能继续欠银行差额。

但如果房主没有卖房压力，情况就不同。只要收入稳定、按时还贷，负资产更多是账面问题。随着贷款本金下降、市场未来恢复，房主仍可能逐步走出压力区。澳洲住宅平均持有期约8至10年，除非房价长时间深跌，否则大多数家庭不会在短期内被迫兑现损失。

负资产更现实的影响，是限制流动性。房主可能无法轻易搬家、转贷或释放房屋净值。房价下跌也会产生财富效应，让家庭减少消费。对经济而言，这种信心变化可能比银行坏账更早出现。

整体来看，澳洲房市确实在降温，但住房供需仍然紧张。除非同时出现大幅加息、信贷收紧和失业率急升，否则全国性负资产危机的概率仍然有限。对自住房主来说，最关键的是保住现金流，不要被迫在市场低点出售。

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大型房企联合多机构组联盟 促闲置空房成困境群体住所

住房危机中本不该有住宅被闲置，但在开发商等待工程进入下一阶段工程时，大量物业长期空置。

为此三家大型房产企业联合新州众多机构组成「临时住房利用国家联盟」，应对这一问题。

该联盟成员包括新州政府、相关慈善机构、房产开发商Coronation Property、Lendlease、TOGO，以及National Shelter、Habitat for Humanity Australia等十余家相关机构，被称为企业、政府与社区领袖间的「出人意料的联盟」，目标是把待开发期间的空置住宅，临时安置给困境中的澳洲人。

联盟所有成员签署谅解备忘录，承诺携手消除制度障碍、分享经验、推动政策改革，为更多空置物业快速转为安全稳定住所开辟路径。

该联盟源于2025年底的一场论坛，多家机构共同探讨「过渡期使用」概念，致力于在新州搭建可行体系，对接物业业主与专业慈善、社区住房服务机构，由后者翻新、管理闲置物业，以过渡住房模式运营，同时为住户提供清晰的长期稳定住房路径。

Coronation并非首次涉足该领域，其Coronation House项目已累计提供超1500晚住宿服务，并承诺后续追加供给。

TOGA在2025年11月也承诺将悉尼内西区Ashfield一处8000平方米场地用于过渡期使用，期限至少两年，获得新州政府无家可归者创新基金支持。

Coronation Property的董事总经理纳哈斯表示，住房不安全感不是别人的问题，需要所有人共同解决，每个组织都应以自己的方式做出贡献，他鼓励其他机构思考自己能在住房解决方案中扮演的角色。

通过Coronation House过渡期使用项目获得住房的首批住户之一，是一位带着儿子逃离家暴的女性。在此之前，她们一直在不停地搬家，始终没有安全感。拥有一个稳定的住处，哪怕只是短暂的，也意味着她的孩子可以安睡、正常上学，重新找回正常的生活，住房给了她们喘息的空间，让她们能够开始规划未来，而不是仅仅日复一日地勉强求生。

Property Industry Foundation的首席执行官米尔斯表示，她希望看到该项目随着更多合作机构的加入而不断扩展。

米尔斯说，房产行业既有能力也有实力做出有意义的贡献，房产过渡期使用平台将向所有参与者提供工具和框架，使大规模激活更多住宅成为可能。

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可持续设计成新住宅选购核心 降低长期成本居住更加舒适

生活成本持续影响澳洲人购房选择，可持续设计正成为新住宅选购的核心考量，节能功能早已不再是高端附加配置，逐渐成为市场普遍期待的住宅标配。

Realestate.com.au2026新住房研究报告显示，在受访住宅及土地买家中，81%对配备太阳能板、电池系统和实时能源监控的住宅抱有浓厚兴趣。

REA集团市场研究与洞察经理贝伦斯说，节能智能家居功能的吸引力覆盖全地域、全年龄段和所有买家群体，节能电器、LED智能照明、智能温控器这类兼顾日常舒适与使用效率的实用配置，同样受到市场的广泛青睐，这表明这些功能对新房购买者俱有广泛的意义，而非仅仅针对特定群体。

Stockland开发、客户与营销负责人麦克马洪表示，当下买家看房时，会越来越细致地考量住宅日常居住的实际使用表现，普遍倾向于寻找节能属性突出、日常运行成本低，同时能助力健康生活方式的住宅。当前最受市场欢迎的相关功能，包括优质隔热材料、双层玻璃、智能家居技术、节能电器，以及最大化利用自然采光与通风的住宅设计。

对许多购屋者来说，这些设计选择带来的好处几乎是立竿见影。

气候委员会估算，电气化与节能改造每年能为普通家庭省下至少1119元，部分符合条件的买家还能申领相关政府补贴。

麦克马洪说，可持续设计能给家庭带来实打实的收益，从压低能源账单、降低长期运行成本，到实现全年更稳定舒适的居住体验，还能帮助房主更好地掌控能源使用和未来支出。

在社区层面，可持续整体规划社区能应对长期环境变化。通过增加树冠覆盖、节水景观设计、绿色基建铺设，有效缓解城市热岛效应，营造更宜居的公共环境。主打可持续属性的社区住宅长期保值能力也更强，叠加交通便利、配套完善的优势后，长期市场吸引力十分稳定。

目前Stockland已落地多个全电社区项目：墨尔本东区Oak Place、悉尼西南区Figtree Hill、柏斯Wildflower均围绕可持续理念打造，覆盖全电住宅、面向未来的能源基建等核心配置。

麦克马洪说，这些社区的居民既能享受全电节能住宅的红利，也能使用开放空间、步行友好街道、公园等配套设施，让环保生活日常可及，可持续性最终成为无需刻意追求的日常部分。

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房价下跌不等于必须卖房，多数澳洲房主可等待市场恢复

澳洲房价下跌让不少房主担心自己会不会陷入负资产，但对多数自住房主来说，真正需要关注的不是每天的估值变化，而是自己是否有被迫卖房的风险。只要没有出售压力、收入稳定、房贷仍能按时偿还，负资产通常不会马上变成现实损失。

澳联储行长Michele Bullock近期表示，目前澳洲负资产家庭不到1%。即使房价下跌20%，模型显示陷入负资产的家庭也约为5%。这个比例会影响数万人，但仍不足以构成系统性金融危机。

今年房价从高位回落，原因包括三次加息、投资者税务政策变化、贷款申请减少和市场信心下降。Cotality数据显示，7月墨尔本房价季度下跌3.4%，悉尼下跌4%，全国下跌约2%。CBA也表示，5月预算案后房贷申请减少15%。

风险最大的是近期买房且首付较低的人。比如一名买家以100万澳元买房，只付5%首付，贷款95万澳元。如果房价跌到90万澳元，又因为失业或家庭变故必须出售，卖房所得可能不足以还清贷款。这种情况下，房主会真正面对负资产问题。

但如果不卖房，情况就相对可控。负资产会让再融资更困难，也会限制搬家选择，但它不会自动导致银行要求房主补钱。房主继续偿还贷款，本金会逐渐下降；未来房价若恢复，账面压力也会缓解。

从历史看，澳洲全国性房价下行通常有限。2017年10月至2019年6月，澳洲经历近代较长一轮全国下跌，峰谷跌幅约8.5%。珀斯曾在2014年至2019年间跌约17.5%，但此后已大幅反弹。这说明地区市场可能经历较长调整，但长期供需仍会影响价格恢复。

对担心负资产的普通房主来说，最实际的做法不是恐慌卖房，而是检查现金流、避免高风险再借贷、保留应急资金，并尽量不要在收入不稳定时被迫出售。房子如果是用来自住，短期价格波动不应完全决定长期决策。

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