美国房贷利率高企持续压制楼市复苏：7月新屋开工骤降12.4%远逊预期，独栋住宅开工跌至2022年以来最低

智通财经APP获悉，美国商务部人口普查局周二公布的数据显示，7月新屋开工年化总数骤降至123.9万套，远低于市场预期的135万套，较6月修正后的141.5万套大幅下降12.4%。此前，6月新屋开工数据曾被上修至环比增长19.7%。本次数据不仅大幅低于所有经济学家的预估值——49位经济学家的预估区间为130万至148.3万套——更远超市场预期的-5.9%降幅。在经历夏季初期的短暂回暖后，美国住宅建设活动正以远超预期的速度降温。

独栋住宅领跌：80.8万套创2022年11月以来新低

从结构看，占住宅建设最大份额的独栋住宅是此次下滑的主力。7月独栋住宅开工量环比下降9.9%，年化率降至80.8万套，为2022年11月以来的最低水平。这是自2022年以来独栋住宅建设最疲软的一个月。

多户住宅的回落更为剧烈。在前一个月大幅增长之后，7月多户住宅开工量环比下降近17%，表明公寓和共管公寓建设的前期积压项目正在快速消化，而新项目的启动未能跟上。

从区域来看，美国南部、中西部和西部地区的房屋开工量均有所下降，仅东北部地区因多户住宅项目的推进而有所改善。

建筑许可意外增长：开工与许可的罕见背离

与开工数据的惨淡形成鲜明对比的是，建筑许可(Building Permits)——衡量未来建设活动的领先指标——在7月环比增长5%，年化率升至144.3万套，远超市场预期的137万套。其中，独栋住宅许可增长2.5%至89.4万套，五套及以上多户住宅许可激增9.1%至49万套。

开工与许可之间出现如此显著的背离，释放了复杂信号。建筑许可的上升表明，开发商对未来需求仍持一定信心，仍在为未来的项目申请许可。但开工的大幅下滑则意味着，从“拿到许可”到“破土动工”之间，建商正面临越来越大的阻力。

这种阻力正是融资成本。即使拿到了政府的建设许可，在当前高利率环境下，项目的财务可行性仍在持续恶化。

高利率与高房价的双重绞杀

7月住宅建设的急剧降温，根源在于需求端的持续萎缩。抵押贷款利率持续攀升是首要抑制因素。自伊朗战争爆发以来，抵押贷款利率不断攀升。根据房地美数据，截至8月14日当周，美国30年期固定抵押贷款平均利率已升至6.81%，创下逾一年来最高水平。整体抵押贷款申请量较前一周下降2.9%，较去年同期下滑5%。此前7月30日，30年期固定利率已达6.66%，为一年来新高。

高利率对购房意愿的打击是系统性的。NAHB公布的8月住宅市场指数虽小幅回升至35，但整体仍远低于50的荣枯线。建筑商信心依然低迷，反映在开工数据上就是持续收缩。

与此同时，房价高企和建筑成本上升也在持续挤压开发商的利润空间。住宅建设投入价格较去年同期高出6.2%。在融资成本与建设成本同时高企的背景下，建商对新项目的启动越来越谨慎。

家得宝的警示：大型家装项目仍处于“冻结”状态

住宅建设市场的疲软，同样反映在家居建材零售巨头的业绩中。全球最大的家装零售商家得宝(HD.US) 同日公布的第二季度财报，为住宅市场的真实状况提供了一个佐证。

家得宝第二季度营收同比增长5.7%至478.6亿美元，高于分析师预期。但这一增长主要来自消费者在小型维修和养护项目上的支出——重新粉刷房间、为花园增添植物等，而不是大型翻修项目。

家得宝首席财务官Richard McPhail在财报会议上表示，房地产市场尚未复苏，大型家装项目仍然处于“冻结”状态。这一判断与7月独栋住宅开工跌至2022年以来最低的数据形成呼应——无论是新建住房还是大规模翻新，都因高利率和高成本而陷入停滞。

尽管当季表现稳健，家得宝仍维持全年总销售增长约2.5%至4.5%的指引不变，反映出管理层对住宅市场前景缺乏信心。GlobalData董事总经理Neil Saunders指出，小型项目的支出虽然令人鼓舞，但不足以抵消整体住宅市场的低迷。

前景展望：在建项目减少的连锁效应

7月的数据对更广泛的经济具有多重含义。住宅投资的减弱可能拖累第三季度经济增长。更重要的是，建筑竣工量也在同步下降。7月整体房屋竣工量降至121.2万套，低于6月的133.3万套。独栋住宅竣工量同样降至2020年以来最低。

在建项目的减少意味着未来可供销售的新房库存将持续紧张。在需求因高利率而受到抑制的同时，供给端的收缩将进一步加剧美国长期存在的住房可负担性危机。

唯一值得乐观的信号来自建筑许可——5%的增长表明开发商对未来需求的预期并未完全崩塌。但正如一位分析师所言：“许可是许可，破土是破土——两者之间的差距恰恰凸显了建商当前面临的现实约束”。只要抵押贷款利率维持在6.8%以上、融资成本不见明显回落，从许可到开工的转化就将持续受阻。

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