上海
撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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等了近五个月，那个状如镰刀的楼盘亮相了。
8月4日下午五点零三分，北京顺义新城仁和镇第5街区02-21-1地块，公示了规划设计方案。最初，图纸很不清晰。8月5日晚更新了一版，才算正常。
它的关注度并不高，原因有二：
1、地块的持有者，是顺义区属国企仁和日升，不是大牌房企；
2、地块太小，用地面积约1.57公顷，地上计容建面约2.26万㎡，容积率1.44，限高60米。
即便如此，花姐对它依然很感兴趣——有关它的背景和设计单位。
逐一来看：
1、开发商仁和日升，成立于2003年12月31日，注册资本5000万元，法定代表人、经理为杨铂，执行董事为张雷。
它由北京顺义城关服装厂100%持股，是顺义区仁和镇所属的基层国有企业。承担着仁和镇的土地开发、安置房建设、资产运营等职能，对外有5笔投资，包括商贸、科技和物管公司。
今年3月17日，仁和日升以底价3.48亿元，摘得02-21-1地块，实则是一次土拍托底。
2、设计单位北京清水爱派建筑设计股份有限公司，成立于1995年，2015年在新三板挂牌上市：代码834857，大股东谢江持股37.91%。
他生于1969年，本硕毕业于清华大学建筑学院，曾任职于中国粮食科学研究所。
2025年，清水爱派营收5176万元、同比增1.96%；归母净利润亏损2701.42万元。截至2025年底，清水爱派应收账款9993.5万元，其中坏账准备8622万元。
十分奇怪的是，这间公司2025年报披露的联系方式，显示为空号。
麻雀虽小五脏俱全。
清水爱派给出的02-21-1地块解题思路，仁和日升花了291.12万元代价。
一、顶层设计
从图纸上看，02-21-1地块规划了3栋住宅楼，分5F、10F、17F，南低北高。
整体有以下几个关键点：
1、由于地块面宽太小，大门与邻里空间、下沉庭院分离；大门背后设置11个地上停车位，大概率验收完毕后会取消，否则不好进小区。
2、配电室竟然放在地上了，不太符合新潮流；
3、地下挖了三层，深度在10.95米至11.4米，在消防设计上，更加严格；
4、西北角的围墙“凹”了，是给北面的沙坨宜家家园5#，让出一定的“喘息”空间；
5、南面仁和花园二期22栋长达7个单元，像一堵墙，很是压抑；
6、小区北面是一块弧形的绿地公园，北距沙坨宜家家园1#97.8米。
由于受仁和花园二期22栋，和沙坨宜家家园5#的夹击，导致仁和日升不得不放弃在它们中间设置住宅楼栋，白白浪费一些占地面积。
这是02-21-1地块，被托底成交的主要原因。
二、户型配比
02-21-1地块共计规划196套房源，户均建面约115㎡，定位为纯改善。
每栋的户型配比如下：
1、1#位于最北面，17F四个单元，两个端户115平米、中间6户110平米，共计136套，四居室，面宽约10米，进深约14米，一层为下跃产品；
2、2#位于中间，10F两个单元，端户125平米，中间户120平米，共计40套，四居室，面宽10.5米，进深约14米，一层为下跃产品；
3、3#位于南面第一排，5F两个单元，端户125平米，中间户120平米，共计20套，四居室，面宽10.5米，进深约14米，一层无下跃产品。
这个楼盘的赠送情况，与顺义的中铁青云国樾、青年ONE序差不多：南向内嵌阳台+防火挑檐+北向设备阳台，大概率都会封闭进室内。
其中，内嵌阳台进深1.8米，半计面积；防火挑檐进深1.8米，全送；设备阳台进深1.5米，全送。
它最大的风险来自于，用于消防的防火挑檐，真的允许封闭吗？
三、关于售价
02-21-1地块位于六环外，非地铁盘。
离最近的地铁站，是15号线顺义站和俸伯站，都超过3公里。
仁和板块二手房小区比较多，包括仁和花园、波特兰花园、正商雅筑佳苑、沙坨宜家家园、晟品景园等，挂牌价在2.1万-4.4万/㎡区间。
往南2公里是在售新盘星悦时光，由城建发展+南山控股联合开发，住宅楼面价约1.63万元/㎡，规划23栋7-11层低密洋房，共864套房源。
2024年9月底取证，主力面积段约77/87/107㎡三居四居。
截至目前，星悦时光网签702套，成交均价约3.42万元/㎡。
反观02-21-1地块，折合楼面价1.54万元/㎡。预计它的房子售价，大概在3.3万元/平米。
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