建国门9号降到11万/㎡，岳洋给出诚意价

文/北京进深 林振兴

建国门9号终于开张了，项目总岳洋松了一口气。

8月，项目网签2套，收金超6643万元。

一套270㎡，一套301㎡，终于有人掏钱了。

在此之前，这个内城顶豪格外安静，取证后沉睡了8个月，一套网签都没有出炉。

沉默的这段时间，岳洋没闲着。开放实景示范区、归家动线、9CLUB会所、打造270㎡与301㎡实境样板间。

可真正让买家刷卡的那一下，心里想的，还是那三个字：降价了。

这个占据东二环绝版地段、长安街沿线近20年来的纯住宅孤本，原本15万 /㎡，如今降到11万 /㎡。

北京顶豪竟然打了72折，一套硬生生便宜1000万 。

不是岳洋不想扛，是扛不住了。

建国门9号这块地，光开发历史就横跨二十多年，资金沉淀不说，集团考核的KPI压在那，换谁当总，都得先保现金流。

更何况，首开股份刚换了帅。新董事长王世忠上来，最要紧的是“开门红”三个字。

岳洋再能打，也得先交出一张看得过去的成绩单。降价出货，是唯一能同时安抚财务和领导的路径。

再加上，眼下北京顶豪，杀红了眼，今年10万 /㎡的盘，产品一个比一个狠。

建国门9号，地段再绝版，产权年限缩水，是客户心里那根刺。

后面还有95套，岳洋这套“以价换量”的牌，还能打多久？

01

岳洋卖出去的两套房，全在1号楼。

一套270㎡，3室2厅3卫，房间号1202，拟售均价15.26万/㎡，

成交均价11万/㎡，硬生生打了72折，总价2985万元；

另一套301㎡，4室2厅4卫，房间号1401，拟售均价16.8万/㎡，

成交均价12.1万/㎡，还是打了72折，总价3658万元。

你看这个整齐划一的折扣力度，就知道不是客户砍下来的，是岳洋主动把刀递出去的。

这折扣，堪比双十一清仓。

但建国门9号，可不是清仓货。它一共6栋楼，包括3栋住宅 2栋商业 1栋写字楼组成，容积率4.17。

其中，1、2、3号楼为住宅，总高16层-26层，共97套房源，建面为270㎡-520㎡，拟售均价15万/㎡；

还有5套410-893㎡的顶层复式，最贵的甚至要一平21万，总价3000万-1.9亿。

货值摆在那儿，是首开货架上最沉的一块金砖。

当然，岳洋心里清楚：顶豪首开两炮，定价逻辑不是"回款最大化"，是"把局做活"。先把水搅动，先让市场看见有人买了，后面那95套才有谈资。

再说建国门9号的户型，它更是一股清流。

不是传统的南北通透，属于“一边甩”户型，卧室在南，客厅在东北或者西北。

但户型上，也做到了动静分区，南边为居住区，北边为社交区（餐客厨），两个入户门都配了电梯。

其中，住区为独立电梯厅，相当于私梯入户；社交区梯厅与对门共用。

02

去年底，岳洋挂帅首开内城顶豪，接替解勇，担任建国门9号项目经理兼法人。

首开把这张最贵的王牌，交到岳洋手里，并不意外。

看透首开内部人事与项目布局逻辑就能明白：全集团，只有岳洋能接住这盘错综复杂的局。

这位在首开超过17年的地产老兵，经历集团、上市公司多轮换帅，但依旧站稳核心岗位。

早年，岳洋在首开天鸿体系下，担任北京市房地产交易中心有限公司第一分中心、第二分中心、客户服务分中心的负责人。

而后，岳洋经历了首开内部不同核心子公司的历练，跨过同信—亿信，摸过普宅、豪宅、棚改，是业内少见、全赛道通吃的“多面手”。

2009年，岳洋成为首开同信副总经理。这个位置，他一坐就是14年，是同信资历最深的副总。

当所有人都以为，岳洋会顺理成章接过同信总经理的交接棒。结果，年龄稍长的蔡又唯上了位。

2023年，岳洋离开同信，被调到首开亿信，还是副总经理。

明面上叫轮岗历练，内部的知道，岳洋被调走，有多方面原因。

一方面，是给蔡又唯“腾位子”；另一方面，营销老团队与新贵（葛罗莎带队的奥森ONE、端礼著、硅谷ONE团队）存在矛盾。

两年后，亿信拆分，一半进京南大区公司，一半进京北大区公司。而岳洋跟着合并到京南公司，依然是副总。

职位在变，但有一点从未改变：专啃硬骨头。

对首开股份总经理李捷及核心管理层而言，把建国门9号交到他手上，是一场稳妥的托付：

无论市场冷热、竞品厮杀，这个历经多轮周期、全赛道、全体系历练的老兵，都有能力打出集团期待的一战。

圈子里有句话：首开的老臣分两种，一种等着退休，一种还在救火。岳洋显然是后者。

岳洋身后，还有一位贤内助——小他18岁的妻子，是首开京北（原同信）的设计，朋友圈里常晒健身、旅行，元气满满。

两口子一块儿，替首开拼。

03

建国门是一个有故事的楼盘，拿地至今已有22年，开发历程更是一波三折。

建国门9号所在的项目地块，原为华侨村二期5号地，2004年由天鸿集团以1.27亿元竞得。

原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。

但这一地块，却因资金压力与拆迁困难一直被“封印”。

耗时长达14年之久，直至2018年底才取得施工许可。

漫长的拆迁过程，不仅耗尽了时间，更推高了成本。

据首开股份2025年报，它打算在建国门9号投资71.31亿元，项目用地面积2.05万平方米，总建筑面积9.4万平方米，计容建筑面积为5.5万平方米。

按此计算，每平方米的开发成本已逼近13万元。但，项目住宅总货值为57.3亿元。

为何，建国门9号会从天鸿落到首开手中？

那是因为，2005年天鸿集团与城开集团合并以后，组建首开集团，地块项目自然而然划入该集团，并进一步注入上市公司首开股份。

目前，项目在建工程及土地使用权抵押予首开股份。

至于，之前为何迟迟未开盘，有消息称，“项目内部除首开外还有很多小股东，内部意见无法达成一致。”

而建国门9号取证后的网签迟迟未出炉，是否也跟内部股东卖房意见不统一有关？

但就是这样一个历史包袱沉重的项目，岳洋稳稳接住。

他要一边梳理二十余年的地块开发沿革、化解客户对产权交付的顾虑，一边调整顶豪圈层营销逻辑，重塑产品价值叙事。

04

建国门9号背后的股权结构，远比想象中更精彩。

项目公司为北京东银燕华置业，成立于2004年，注册资本3000万元，法人兼经理为岳洋，董事长为孙宪海。

股权上，它由旺泰地产（北京）集团、北京燕华置业、北京首开亿信置业分别持股49%、40%和11%。

其中，二股东、三股东身后，都站着首开。

北京燕华置业，背后是首开股份和首开集团分别持股75%和25%。

首开亿信置业，股东阵容更豪华：首开股份、城建集团、住总集团、北辰实业、同方股份，分别持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此计算，首开股份 首开集团在项目公司中共计持股约50.66%。

但真正让人好奇的，是大股东——旺泰地产。它到底是什么来头？

此前，建国门9号项目公司的金主还有平安信托、中诚信托等，各个资金实力超群。

2020年底，中诚信托和曹威将持有北京东银燕华置业合计49%股权，转让予旺泰地产，自此它成为建国门9号项目的大股东。

穿透可知，旺泰地产背后是旺泰能源（北京）集团和旺泰控股集团。

旺泰控股背后是张绍昆（总经理）和程宝仁（董事长），这家公司投的领域很杂，包括地产、能源（加油站）、金融（小额贷、金控、融资担保、典当行等）。

旺泰做地产也不是新手。

自2006年起，它就开始涉足房地产开发投资领域，通过控股或参股方式，先后开发了京内外十多个房地产项目。在北京，它曾主导开发建设丰台的欧泰大厦。

再说旺泰能源——北京规模最大的民营加油站运营商，在2023年就拥有27座加油站，它最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出。目前，背后股东是程梓真、程致璇、郭平、李建、张嘉煜。

其中，李建是在建国门9号取证没几天后成为新股东。但他本人很是神秘，仅投资了北京隆耀信息咨询服务。

另一位股东程致璇，倒是有点故事。他曾是空气工厂蹦床馆的创始人。家境优渥的他，从小在父亲经商的熏陶下，骨子里有创业的冲劲。

在澳洲留学时期，程致璇尝试做过很多工作，服务员、洗车工、卖电脑、卖化妆品、在机场做促销…...他曾经在澳洲还开了一间洗车行。

2015年，程致璇成立北京炫动时尚体育投资有限公司，注册资本1000万元，但这家公司已注销。

房子是好房子，地段是顶流地段。但建国门9号的网签却有点慢悠悠，背后那几位神秘金主，到底在想什么？