北京
新政十天，北京有售楼处0时还在报签约喜报
8月18日，距离北京8月7日楼市新政落地已经十天。这十天里，北京多个售楼处的节奏，可以用"停不下来"来形容。
大兴黄村的绿城朗月和风项目，售楼处刚开放不久，新政后沙盘前就围满了人。置业顾问说，案场每天接待到晚上10点左右，周末两天合计到访213组，日均来访量从36组提升到107组，环比涨幅接近197%。这个数字放在淡季的8月，相当惊人。
五环内的招商臻园，平日晚上9点就结束接待，新政后常常延续到11点以后。项目内部工作群直到午夜0点还在不断传出成交信息。中海公元里的洽谈区座无虚席，到访量涨了约40%，休息时间被大幅压缩。中海旗下多个项目有效意向客户环比涨约30%，签约成交套数环比涨约18%。
更有意思的是客群结构的变化。新增成交客户中，非京籍和多子女改善家庭占比达到七成。这个比例说明政策精准命中了目标人群。非京籍社保从2年降到1年，让一大批原本还在等的外地购房者一下子拿到了入场券。公积金额度提升更是实打实的利好，夫妻双方缴存的首套最高可贷240万，叠加多重条件最高能到340万。公积金贷款额度从120万提到240万，直接把月供降低约5%到14%，对刚需和刚改户型促进效果明显。
保利旗下多个项目同样迎来客流潮。建工嘉棠雅序项目统计，近期来访客户中明确因新政到访的占两成。随着公积金贷款审批逐步落地，政策对成交的拉动后面几周还会进一步释放。
具体到项目层面，绿城朗月和风首开均价在合理区间，104到137平米的户型定位刚改，正好卡在新政受益人群的购买力区间。招商臻园地处五环内，本身就是新政直接受益的区域，非京籍社保降到1年后，五环内的购房资格门槛大幅降低。中海公元里、丽金府、丽泽叁号院、丰和叁号院等多个项目，有效意向客户和签约成交都有明显提升。
从历史数据看，北京8月通常是楼市淡季，7月份二手住宅日均网签约453套。新政后前六天，二手房成交2450套，日均约408套，虽然没到7月日均水平，但考虑到8月本身是淡季，这个数据已经不算差。新房451套的成交量环比增长4.4%，虽然幅度不大，但方向是向上的。
房企已经开始针对金九银十调整推货节奏。合硕机构首席分析师郭毅认为，五环至六环间的刚改类项目受新政影响明显。这一轮政策组合拳信号意义强烈，后续红利会逐步向市场基本面传导。
我的看法是，售楼处深夜还在签约，说明积压需求确实在释放。但要注意，到访量不等于成交量，23时接待也不等于23时成交。非京籍和多子女占七成，说明政策定向激活的效果在起作用，但这两类人群的购买力有限，后续能不能持续，得看公积金贷款审批落地的速度。金九银十的窗口已经打开，但能不能接住，还要看供应端有没有好产品跟上。
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