瞭望 | “好房子”建设落地

　　文 |《瞭望》新闻周刊记者 李松

　　第四代住宅的都市田园图景、老旧小区的焕新升级、全屋智能的居家体验、高效便捷的社区运维……伴随经济社会发展，群众对高品质居住环境的向往愈发强烈，这也成为“好房子”建设的核心出发点。

　　作为民生关切议题，“好房子”连续两年写入政府工作报告，并明确了安全、舒适、绿色、智慧的建设导向。为更好落实“有序推动”的工作要求，2025年7月，住房城乡建设部发布《“好房子”建设经验做法（第一批）》，提供“怎么建”的样板；同年12月底印发《关于提升住房品质的意见》，明确建设标准与核心内涵，界定“建什么”的目标；2026年7月，住房城乡建设部就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次公开征求意见，覆盖住房规划、设计、建造、运维全流程，明确完善标准、精心设计、优选材料、精工建造、长效运维等实施路径。

　　三份文件衔接互补，共同为市场广阔的“好房子”建设绘就路线图。相关统计显示，截至2024年，我国城乡住房总建筑面积超660亿平方米，35%为房龄超30年的老旧建筑，存量住房在安全、功能等方面与群众需求存在差距。此外，业内研判我国城乡每年新建住宅规模在1000万～1490万套之间，改善型增量需求长期存在。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，“好房子”建设是产业链升级的牵引，具有重要战略支点作用。

住宅造楼机钢平台集成液压布料系统（2024 年 9 月 18 日摄） 中建三局集团有限公司供图

　　让“好”有依据　以标准引领建设

　　“楼上拖椅子像打雷，楼下说话听得清清楚楚。”北京业主王女士深受小区隔音问题困扰，多次沟通协调效果不佳。这个经历让她对“好房子”有了具象期盼：“层高充足、采光通风好、隔音效果佳、温湿度适宜无异味。”这份诉求折射出当下群众居住需求的转变。

　　民有所盼，国有所为。“十五五”规划纲要提出，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”

　　国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心县域经济室主任通振远接受《瞭望》新闻周刊记者采访时表示，“好房子”以安全为底线、舒适为根本、绿色为导向、智慧为赋能，统筹新建高品质供给与存量焕新提升，既是民生福祉的具象载体，也是房地产转型与城市高质量发展的核心抓手。

　　建设“好房子”，首先要明确什么是“好房子”。对于新建住宅和存量住宅而言，标准各有侧重。

　　——增量新建领域，以刚性国标划定底线，地方标准提升品质，推动新房向标准化“好房子”转型。

　　2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》（GB55038-2025），是我国首部覆盖住宅全建设流程的强制通用规范，其中14项品质升级条款，补齐设计、隔音等领域短板，形成“国标兜底、地方提质、市场升级”的三级引导机制，推动行业从“重规模”向“重品质”转型。

　　尤其是针对群众高频反映的居住痛点，规范全部设置量化硬性指标：一是优化室内空间，住宅层高由旧标准“宜2.8米”提升至不低于3.0米，卧室、起居室室内净高底线由2.4米上调至不低于2.6米，保障采光、通风与吊顶、新风、智能家居安装空间。二是完善电梯配置，住宅设置电梯门槛由“七层及以上”下调至四层及以上；统一轿厢尺寸，满足担架电梯通行需求；十二层及以上住宅调整为每个单元不少于两台电梯，大幅提升多层、小高层居民出行的便利性与应急救援能力。三是收紧隔声标准，楼板撞击声隔声性能限值由不大于75分贝收紧至不大于65分贝。

　　此外，同步提高户门、卫生间门通行净宽，加高阳台防护栏杆；要求公共区域、电梯轿厢全覆盖移动通信信号；针对南北不同气候区，细化供暖、空调配套设置标准，全方位补齐居住舒适与安全短板。

　　国标实施一年来，全国各省市陆续发布配套技术规范与支持政策，形成国标落地、地方细化的执行体系。特别是，各地还结合地域特色提升住宅品质。广州立足高温多雨特征，明确住宅首层大堂、架空层净高不低于3.5米，推广骑楼与风雨连廊；湖北、安徽等省要求新建保障房严格对标国标，精装交付保障新市民、青年人居住品质；山东出台专项标准，明确高品质住宅厨房操作台面净长不小于3米，细化绿色建材、适老配套等指标，形成高于国标的地方标尺。

　　——存量更新领域，统一改造标准体系，推动老旧房屋系统化提质，实现“老房焕新、达标宜居”。

　　数据显示，截至2023年底，我国城市建成区面积达6.4万平方公里，城镇住房存量规模庞大，大量建成年限较长的老旧住宅存在层高不足、隔音差、管线老化、配套缺失、无适老设施等共性短板，存量改造势在必行。

　　《城市更新“十五五”规划》提出2025至2030年改造城镇危旧房50万套（间）、老旧小区11.5万个、城中村4000个，聚焦安全、舒适、绿色、智慧四大维度实施系统化改造，同步统筹城中村综合治理、保障性安置房标准化建设，补齐片区居住配套短板。

　　其明确的实施路径包括：一是鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。在改造住宅项目中开展数字家庭建设，丰富数字家庭应用场景。二是重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。三是完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板。

　　从国家强制国标划定新建底线，到地方专项标准提高品质门槛，再到城市更新规划统一存量改造准则，一套覆盖新房、旧房、商品房、保障房全类型住房的标准化体系正逐步完善。

　　让“建”有遵循　以三个原则统筹实施

　　从各地出台专项行动方案，到智能建造、绿色建材赋能升级，再到细化人居建设标准，全国“好房子”建设已告别零散试点，进入规模化、体系化推进的时期。

　　本刊记者梳理各地实践发现，高品质住宅建设绝非单一工程施工任务，而是贯穿住房规划设计、施工建造、长期运维全生命周期，联动多部门、多主体的系统性民生工程、城市更新工程与产业升级工程。

　　专家表示，推进“好房子”建设需守住政策统筹、科技赋能、民生为本三大原则，坚持全链条布局、全周期管控，推动人居环境提质、建筑产业转型升级与城市更新协同发展。

　　——政策统筹方面，构建上下贯通、跨域协同、供需平衡的制度闭环。

　　政策统筹是“好房子”落地的重要抓手，核心是抓好纵向层级统筹、横向部门统筹、供需两端统筹三重协同，以系统化制度创新打通规划、土地、资金、标准、改造、监管全链条堵点。

　　纵向顶层统筹，目前国家层面顶层部署清晰，省市县三级配套行动方案正在跟进，通过重点领域政策创新、产业链标准统一，破解层级传导断层问题。

　　采访中，专家建议下一步发力方向：一是建立国家级跨部门常态化协同推进机制，打通土地供应、规划管控、项目审批、资金支持、产业扶持各环节政策壁垒，统一出台配套激励约束政策；二是国家层面统筹编制全国“好房子”中长期发展规划与年度行动清单，指导各地建立“项目谋划、储备、开工、竣工、运维”全周期动态项目库，实现新建、存量改造项目分类台账管理；三是建立中央—省—市三级政策联动督查机制，倒逼地方实施细则落地生效。

　　横向部门统筹，整合多领域政策工具。《“好房子”建设经验做法（第一批）》将“加强部门统筹，协同推进‘好房子’建设”列为全国推广典型经验，鼓励各地联动自然资源、财政、金融等部门出台配套扶持政策。

　　这方面，多地探索初显成效。山西、福建、甘肃等省明确推动“好房子”建设的重点工作和责任部门，并通过建立省市联动机制，要求各市（县、区）建立工作专班，制定实施方案等方式，加强政策、土地、金融、财税要素支撑，集聚优势资源，加大“好房子”工作推动力度。

　　供需两端统筹，兼顾不同群体。浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长、教授范建双认为，在供给端，宜通过“严控增量、优化存量、提高质量、精准保障”破解供需失衡问题。

　　例如，在供给端，合肥、景德镇等城市推动商品房与保障房双轨并行，避免品质升级仅覆盖改善性群体。明确保障房统一对标“好房子”标准，解决新市民、青年人居住痛点。

　　——科技赋能方面，以全链条技术攻关破解居住痛点，驱动建造模式迭代升级。

　　科技赋能是品质升级的重要支撑。住房城乡建设部2025年12月发布的《关于提升住房品质的意见》及2026年编制的《“好房子”建设指南（试行）》均将“强化科技赋能”列为核心任务，明确要求通过新技术、新材料、智能建造等手段支撑安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。

　　目前，多地正积极探索将数字化、绿色化技术嵌入住房全生命周期。例如，北京要求新建保障房实现绿色建筑百分之百全覆盖；山东要求新建“好房子”绿色建材应用比例不低于50%；广东则紧抓数字家庭建设机遇，从完善技术标准体系、开展试点示范、强化数字化产品配备等方面系统推进……

　　——以民为本方面，将群众满意度作为核心标尺，通过全民参与、量化评价，让“好房子”惠及广大人民群众。

　　前置吸纳群众需求是关键。各地在制定“好房子”标准、设计建设方案时，坚持开门编规划、开门定标准，通过制度化、常态化渠道广泛吸纳民意、倾听诉求，实现从“政府定标准”向“群众需求定标准”转变，确保“好房子”建设真正贴合民生期盼。

　　比如，中国建筑集团结合3.3万户家庭入户调研与3万余户居民服务反馈，梳理出101项高痛感需求，形成行业通用“6633”居住需求框架：“六不”即不漏、不臭、不吵、不霉、不堵、不裂；“六防”即防灾、防盗、防火、防电、防摔、防撞；“三省”即省心、省钱、省地；“三要”即要实用、要健康、要关怀。该体系已在全国20个省区市112个项目落地试点。

　　通振远建议，可采取线上公开征求意见、线下实地调研走访、基层协商议事决策、听证论证共同评审、试点反馈闭环优化等方式，通过试点项目先行先试，收集居民使用体验，将意见反向完善标准、优化设计，形成“征集－吸纳－落地－反馈”四步闭环机制。

　　建立第三方量化评价体系是保障。衡量“好房子”好坏，还必须搭建可感知、可量化、可追溯的第三方评价体系，以居民安全度、便利度、舒适度、满意度为核心权重，形成全过程常态化反馈优化机制。

　　目前，住房城乡建设部常态化委托第三方机构开展城镇老旧小区改造居民满意度专项调查，苏州市2021、2022年连续两年满意度得分位居全国试点城市首位，其居民诉求快速响应、物业数字化监督机制被纳入全国典型经验。

住宅造楼机操作架覆盖四个作业层，多工序、多工种流水作业，助力精益建造（2024 年 9 月 18 日摄） 中建三局集团有限公司供图

　　让“住”有保障　以三方面兜底专业维护

　　如今，居民对“好房子”的评判已从户型、地段等显性品质，转向全生命周期的精细化物业服务，房屋长期居住舒适度与资产保值能力，越来越依赖专业运维体系。

　　中国工程院院士、中国建材集团首席科学家彭寿认为，“好房子”建设不是新一轮的房地产开发，而是把投资于物和投资于人融为一体的新动能。未来人居不仅是物理空间的升级，更是将智慧材料、智能家装、智慧物业与智慧服务融为一体的新型社区。

　　“‘好房子’不是静止的空间容器，而是随家庭生长的生命体。”中国建筑学会理事、青岛理工大学教授刘崇表示。

　　行业转型大势之下，一套完善、可持续的专业运维体系，主要依托标准化服务、数字化智能运维、多元主体社区共治三大支撑落地，共同筑牢住房全生命周期保障底座。

　　——夯实标准化服务，筑牢小区运维基本盘。

　　物业服务是影响小区口碑、居民满意度与二手房价值的核心因素，也是“好房子”全生命周期维护的第一道防线。

　　目前，各地普遍推行保安、保洁、保绿、保修、客服“四保一服”标准化服务体系，配套网格化片区管理模式，落地楼栋专属管家制度，实现居民报修、咨询、诉求反馈快速分流、限时处置、闭环回访，确保群众需求及时、精准响应。

　　2025年12月，住房城乡建设部相关负责人表示，推进高质量城市更新，要一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，实施物业服务质量提升专项行动。

　　根据《城市更新“十五五”规划》，物业服务质量提升行动包括两方面：一是围绕设施设备维护、环境卫生、秩序维护、绿化养护、客服响应等，提升物业服务质量；二是整治物业服务领域突出问题，依法查处物业服务企业违法违规行为，完善物业服务市场监管政策，健全物业服务行为信用体系。

　　——升级数字化智能运维，实现从被动抢修到主动预警。

　　仅靠人工线下巡检、线下报修的传统物业模式，难以覆盖海量设施安全监测。依托物联网、大数据、人工智能等技术升级运维体系，业主可通过小程序、APP办理报修、缴费等业务，实现24小时服务与监督。同时，智能监测终端联动消防、安防等系统，将被动抢修升级为主动预警，大幅降低安全事故概率。

　　2020年12月，住房城乡建设部、工业和信息化部、公安部等六部门联合印发《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，明确要求各地加快搭建统一智慧物业平台，全面推进物业管理数字化转型，延伸线上线下便民服务场景。

　　浙江作为先行省份，打造“浙里安居”智慧服务品牌，搭建全省统一社区服务平台，创新“平台管家”模式，目前已有3200余个小区纳入智慧化管理，相关经验被全国推广。

　　彭寿建议，推动前沿数字技术深度融入“好房子”设计规划、智能制造、智能家装、运营维护、社区服务等全流程，打造集前沿智能材料应用、全场景智能家装场景、一体化智慧社区运营于一体的未来人居社区示范标杆，形成可复制、可推广的建设标准和实施指南。

　　——构建多元社区共治体系，打造有温度可持续的居住共同体。

　　专业运维并非物业单方面职责，需政府、社区、业委会、居民多方协同。

　　目前，各地出台多项专项政策探索完善共治体系。如，北京印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025—2027年）》，提出2027年实现1800个老旧小区物业服务全覆盖；大力推广“物业+”服务模式，鼓励物业企业借助社区嵌入式服务设施建设和完整社区建设，向养老、托育、家政、文化、健康等领域延伸。

　　2026年全国住房城乡建设工作会议公布，2025年全国42个城市启动房屋全生命周期安全管理制度试点，落地106个完整社区建设试点，完善夯实社区共治基础，推动物业运维与完整社区建设深度融合。

　　实践证明，将房屋长效维护贯穿城市更新全过程，以标准化服务守底线、数字化技术提效率、多元共治聚合力，更能持续增强群众居住获得感。“真正把‘好房子—好社区—好城区—好城市’联动起来，老百姓就能进得来、留得住、住得安。”彭寿说。■