北京买房：理清思路，购房建议1980

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我家在丰台有一次新房出租，我在想优化资源的话（以后留给娃），现在各种政策出来，我是否可以考虑置换为海淀或通州（从租售比和投资的角度）？

A：

1、优化资源？这不现在已经是次新房吗，是哪方面还觉得不合适？地段、产业、交通、其他配套、租金、价格走势。

2、如果您的这套房是成熟地段儿+普宅小区+紧凑户型，那租金收益肯定超过全部的海淀房子，也超过大部分的通州房子。

因为海淀全区都是学区房，都带有学区溢价，只是根据学区档次和小区+房子的具体情况有所不同而已。但就算是几乎没溢价的，租金收益率也肯定不高于丰台，毕竟丰台绝大部分房子是没溢价的。

所以考虑好吧，从租金角度换房肯定不划算。投资角度的话就看溢价高低了，只能说现在有可能买到溢价低或没溢价的，找找看吧。

3、通州则因为是郊区，所以租金低于市区，毕竟谁大老远的去租房都图的是物美价廉，没有奔着高租金去的。如果换的话买地铁西段沿线离朝阳近的吧，租金收益和价格走势基本等于市区。

投资角度也是看溢价吧，通州好地段儿的房子关注度高，仍然有部分泡沫，一部分还有学区溢价。虽然都不算太高，但一是租金角度肯定低，二是看自己能否找到合适的吧。

4、简单就这情况，您的问题太笼统，一看就是刚有个想法吧？再多考虑一下吧，多算算账，把置换税费也计算进去。因为即便按照2%的税费，那也至少是一年的租金了，海淀的话可能1年半。

仅供参考。

二

Q:

京户首套房资格，目标海淀中关村为圆心二手房，价格500-800万。自住为主，注重居住体验的品质，七年后孩子上学才有学区要求，所以要买不带学区溢价的房子。希望通勤在30分钟内，三居室或能简易改动的大两居，带电梯和朝阳客厅的，社区绿化高，有停车位，物业尽责，业主群素质高的。

A：

1、您这要求也有点儿许愿的意思了，甭说臣妾了，皇上都做不到啊。

2、您的预算还是再明确一下吧，要不300万的价差就足够买个客厅了。或者说如果是两居室，那300万价差就是两代产品，老公房vs商品房。所以还是尽量明确吧，要不然中介都不好给找房，相当于搞对象要找50-80岁的了。

3、您是七年后才用到学位，但跟现在的卖房业主无关啊，他们不可能同意免掉学区溢价。所以只能说多看房+多算账吧，有可能买到溢价低一些的，完全不带的则不可能。尤其是中关村周边，所有业主都知道自己房子的学区价值。

4、尽量买原设计的房子，自己改的话很难效果好，否则我们开发商就直接设计了，还能多赚钱呢。另外后改的户型就算效果不错，再出手的话也很难要出改造成本，因为所有卖房人都会以不喜欢的借口来砍价。

5、其他我没什么说的了，您的要求太高，几乎是所有的都要兼顾了，我太难了。再多说一句业主群素质吧，一般分三种。一是院校宿舍区，知识的素质。二是机关福利房，身份的素质。三是高档商品房小区，业主们有多少钱就有多少素质。

6、其他真没的说了，还是先明确预算吧。另外建议整理一下主要需求并排序，常规来说在预算不是很高的情况下，能满足最主要的一个就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

仅供参考。

三

Q:

我去门头沟看房了，和中介了解了一些，也和华润的几位业主（中年人）聊了一些，大致就这情况吧，想请问您有什么建议吗？保值方面的。您看这户型会不会好一些？

A：

1、我没建议，房子是用来住的，尤其您这种改善家庭，那自己喜欢最重要，也没必要非得跟保值较劲，还是多考虑居住体验吧。

2、保值方面我还是这话，最好成绩有可能跟上北京大盘，但大概率还是会弱一点儿，毕竟这里是近郊，和市区不太好相比。尤其是华润西山墅这种别墅小区，本来就是自住为主的，价格走势方面不占优。所以期望值别太高吧，没必要非得纠结。

3、另外多说一句，我一般建议是最好别直接买别墅，先租一套体验一下或许更合适。因为别墅这种产品在国内不是主流，北京更不是，所以很多人都是向往，但没体验过，亲友中有经验教训的也不多。而房子一旦买下就不好办了，就算不合适也不好处理。所以最好是租一套，经历过四季之后再决定买不买？

反正就是考虑好吧，别墅并不适合所有人。主要就是打扫的辛苦，夏天蚊虫问题，冬天的能源费，偶尔的维修问题等等，状况比普宅多的多。再有就是考虑好价格走势问题，真要重视的话那就再考虑一下。

4、总之就是这情况，我除了建议先租房之外没别的了。反正别墅的价格走势慢，即便是先租房也不会耽误什么。具体的户型我就不看了，肯定不会差，但要看您自己是否喜欢。

仅供参考。

四

Q:

请问海淀美林花园东向117平低楼层两居室，和诚品建筑东西向107平低楼层两居室，从居住体验、学区属性还有将来的保值率来看更推荐哪一个呢？

A：

1、居住体验？这得看自己的喜好啊，尤其是低楼层+东向或东西向的，那就更得看自己是否喜欢了。这两项都不算硬伤，但常规感受是弱于中高楼层+南北户型的。

如果选的话那就东西向的呗，在户型差不多的情况下通风更好些。而且面积也相对更紧凑，理论上的利用率更高。

2、学区不好排，海实紫竹院的时间还短。所以常规来讲还是万泉曙光校区，有50%的理工附直升名额。

仅供参考。

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