珠光和山悦花园占位南山西丽桃源街道，临近 7 号线珠光站，113-140㎡精装改善四房，尽享珠光村旧改更新、西丽科教城发展红利

深圳南山【珠光和山悦花园】

珠光和山悦宣传图

「珠光和山悦花园」地址位于深圳市南山区西丽板块，北侧邻塘朗山，南侧近龙珠大道，西侧近大沙河生态长廊，距离7号线珠光站步行约500米。

最新消息：珠光和山悦花园首期开盘先推出「珠光和山悦」北区3座商品住宅的产品，3座住宅总高42-43层，都是3梯4户，标准层高3.15米，货量约450套，包含建面约112-113-120-138m²纯四房产品，满足多代同堂，一家老小住得从容。如需详细了解关于我们珠光和山悦楼盘在售楼栋、户型以及房价，还有工程进度及购房置业方案的话，欢迎立即拨打珠光和山悦开发商营销中心电话：400-811-3080 即可咨询。目前我们营销中心现场实行预约制看房，无预约可能无法参观，欢迎拨打开发商电话进行预约，感谢您对我们工作的支持与配合。

在售户型说明：

• 约113㎡（3房2厅2卫，竖厅）、
• 约120㎡（4房2厅2卫，横厅通透）、
• 约138-140㎡（4房2厅3卫，双套间）

单价约7万-8.5万元/㎡，总价约800万-1100万元/套

「珠光和山悦」前身为【珠光村城市更新单元】，整个旧改开发建设用地面积约8.8万m²，规划计容建面约46.4万m²，涉及多个开发商主体，分多期实施，涵盖商品住宅、保障房、商业、公寓、酒店、写字楼、学校、社区公配等业态。

珠光和山悦位置

「珠光和山悦」项目地块坐北朝南，背靠塘朗山、南瞰深圳湾，形成“背山-揽河-望湾”稀贵格局，分为南区和北区两个地块。

北区：占地约1.5万m²，建面约10.2万m²，计容建面约6.9万m²，容积率4.16，包含商品房约5.6万m²，商业3537m²，公寓4047m²。

南区：占地约1.8万m²，建面约11.9万m²，计容建面约8.2万m²，容积率4.23，包含商品房约5.7万m²，保障房6552m²，商业3881m²，幼儿园2400m²，文化活动室1000m²，公交首末站3900m²，公共充电站1000m² 。

北区和南区示意图

北区：由3座3梯4户，总高42-43层商品住宅楼+2座7层公寓楼+2座2层商业楼组成，住宅总共448户，配623辆车位。

南区：由3座43-46层商品住宅楼+1座4层商业楼+2座26-33层保障住宅楼+1所9班幼儿园，住宅总共627户，配849辆车位。

开发商实力简介

深圳市宝祥源投资发展有限公司，隶属于深耕深圳本土二十余年的花伴里集团，长期专注深圳城市更新项目开发，非常熟悉南山旧改复杂的土地、产权协调工作。

集团早在 2007 年落地珠光花半里，2015 年打造花半里欣悦广场，两个项目交付多年，社区运营、物业口碑在珠光片区有持续见证；

珠光村旧改项目 2010 年正式纳入南山区城市更新计划，历经 16 年规划打磨、多方协调，2023 年 9 月正式动工，也就是大家现在看到的珠光・和山悦（曾用名风格城事花园）。

长久的开发周期，恰恰代表开发商耐心打磨规划方案，平衡居住舒适度、公共配套与片区整体更新，不是仓促上马的短平快项目。

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一、项目区位与片区整体规划

珠光·和山悦项目坐落于南山区桃源街道珠光路与龙珠二路交汇处，处在大沙河创新走廊核心节点，北边衔接西丽湖国际科教城，西侧紧邻留仙洞总部基地，向南直达南山科技园，是三大科创板块的居中枢纽。

珠光和山悦示意图

整个珠光村更新单元总建面约 46.35 万㎡，规划住宅、商业、商务公寓、公共配套一体化的大型综合体，片区后续会持续完成城市面貌更新，长期居住氛围、城市界面会稳步升级。

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二、周边产业配套与片区长期发展支撑

珠光·和山悦项目附近3 公里范围内聚集大量央企、国企以及头部科创企业：留仙洞总部基地入驻航天科工、中建系、深投控等央企、国企平台，珠光创新科技园集聚新一代信息技术、新能源、生物医药企业。

片区在岗产业人群薪资分层清晰，基础技术岗综合年薪15 万 —22 万，研发、核心技术岗位综合年薪28 万 —45 万，大量高收入、高学历精英长期扎根周边，稳定的改善型购房需求，给片区房产流通性提供坚实支撑。

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三、楼盘详细基础参数

珠光村旧改整体分两大地块开发，03-01 地块（北地块，本次主推组团）、03-02 地块（南地块，规划回迁房、保障房以及配套幼儿园）。我们当前入市商品住宅位于 03-01 地块，用地面积约 1.5 万㎡，总建面约 10 万㎡，规划3 栋 43 层超高层住宅、2 栋 7 层商务公寓、2 栋临街社区商业；可售商品住宅合计 432 套，70 年纯住宅产权。

• ✅住宅标准层高：3.15 米，高于深圳多数新盘 2.9-2.98 米常规层高，吊顶、安装新风系统之后室内不会压抑；
• ✅梯户配比：全盘统一3 梯 4 户，早高峰电梯运载效率更高，兼顾居家私密；
• ✅得房率：基础套内得房率 76%，叠加半赠送阳台、全赠送飘窗拓展空间，综合实用率可达88%-90%，113㎡就能做出标准四房，空间利用率在南山超高层住宅里属于第一梯队。

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四、社区园区环境、内部配套与地下车库

珠光·和山悦项目整体容积率约 4.49，社区绿化率达到 30%，楼栋采用半围合式排布，东南朝向房源高楼层可眺望塘朗山山景。

园区内部规划休闲步道、儿童活动场地、邻里交流平台、小型康养休憩空间，适配全年龄段日常休闲。

物业选用本土成熟物业团队，提供封闭式社区管理、24 小时安保巡逻、公区定期维保。

车库采用双层地下停车设计，机动车固定车位 623 个，车位配比 1:1.39，一户平均拥有 1.39 个车位；其中预留 210 个新能源固定充电桩车位，剩余车位全部预留充电电位，后期加装充电桩不用大规模改造，对于多台车家庭十分友好。

地块内部同步配建 2 所 9 班公立幼儿园，业主日常接送孩子距离近，更加省心。

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五、周边二手房及片区新房 价格对比

【片区二手住宅行情】

周边次新二手小区：珠光花半里挂牌均价约 5.7 万 /㎡，桃源村片区二手挂牌 5.5-6.3 万 /㎡；靠近地铁、视野较好的四房户型，实际成交普遍突破 6.2 万 /㎡。二手普遍存在楼龄偏大、户型老旧、车位紧张等痛点，缺少现代化园林与精装标准。

【片区在售新房行情】

西丽珠光板块在售新房备案均价普遍 7.7 万 - 8.2 万 /㎡，对比同板块竞品，珠光・和山悦依托旧改大盘体量，配套规划更完整，户型主打改善四房，入手门槛更友好。同等预算，大家可以对比：新房全新规划、精装交付、户型实用率更高，而二手大多需要承担高额个税、翻新成本。

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六、多维立体交通路网

轨道交通：距离7 号线珠光站步行约 660 米，正常步行 5-7 分钟；7 号线串联西丽、南山中心、福田，2 站直达西丽综合交通枢纽（在建西丽高铁站），未来高铁、地铁多维换乘。

自驾路网：出门即达珠光路，快速衔接沙河西路、南坪快速、北环大道，自驾通勤科技园约 15 分钟，通达宝安、福田、龙华都十分顺畅；片区公交路网密集，1 公里内十余条公交站点，公共交通选择多元。

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七、周边教育、商业生活配套

教育配套，项目 3 公里范围内教育资源丰富，就近可选择珠光小学、南山文理实验学校（集团）文理学校，属于南山第二梯队公办学校，直线距离小区约 1.2 公里；同时片区内规划多所公立学校，后续教育资源持续补强。小区自带 2 所 9 班公立幼儿园，满足学龄前教育需求。温馨提示：学区以当年教育局公示划片为准，买房可以参考，不作绝对承诺。

日常商业配套，兼顾日常烟火与大型商圈：

珠光·和山悦小区自带约 3800㎡社区临街商业，规划引入生鲜超市、连锁餐饮、便民药店、生活服务门店，下楼就能满足日常买菜、餐饮需求。

1.8 公里可达西丽天虹商场，2.4 公里抵达益田假日里购物中心；

向南自驾 15 分钟左右直达万象天地，商超、影院、品牌门店齐全，小型日常消费、大型休闲购物都能兼顾。

周边现有华润万家、连锁便利店，多年成熟居住片区，烟火气充足。

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八、珠光·和山悦户型图鉴赏

建面约 113㎡四房两卫

方正竖厅格局，动静分区清晰，拓展空间充足，刚需改善一步到位拿下四房。

南向采光面充足，卧室尺度均衡，适合三口之家、预备二胎的家庭。

建面约 120㎡四房两卫

南北通透板式布局，客厅连通景观阳台，通风效果优秀。

主次卧分区合理，隐私性更强，兼顾居家日常与亲友来访。建面约 138㎡四房三卫

双套间设计，独立起居空间，满足三代同堂互不打扰。

大面宽阳台直面塘朗山景观，改善家庭追求舒适度首选户型。

样板房

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