士绅化下半场：城市能让生活更公平更美好吗？

这是“周锦虹城市观察系列”的第三篇。上一篇《》，介绍了中西方城市士绅化的演变历程。

在这一篇中，作者将进一步揭示中西方城市的士绅化究竟有什么不同，存在哪些问题，中国城市的士绅化未来将如何演变，以及个体又该如何在这一新时代中自处？

01
中西方士绅化的五大差别

中西方之间因为历史文化、体制结构、发展模式的差异，不管是实现现代化的道路还是推进城市化的过程都有着很多的不同。具体到城市士绅化这点上，两者至少存在五点不同：

1. 土地制度的不同。空间商品化的不同路径，是所有差异的根源。中国的士绅化，必须先过政府这一关。西方城市士绅化模式的主要特点基于其私有土地产权，士绅化本质上是一个自发的、分散的、由价格信号驱动的产权重组过程：艺术家或设计师发现廉价空间→“汗水资本”注入→房产价值上升→中产阶级跟进→原租户因租金上涨被迫迁离。整个过程由无数个体的产权交易和租赁合同变更推动，政府只是监管者或后期介入者。而在中国是基于城市土地国有和农村土地集体所有这一基本制度，在这个制度下：

——没有自发的“发现-入驻-升级”链条：老旧小区的产权复杂（房改房、公房、私房混杂），且不允许私人资本随意收购。城市宅基地（城中村）只能在集体成员内部流转，外部资本无法通过购买产权来“渗透”。这从制度上掐断了欧美式艺术家先锋士绅化的路径。

——士绅化必须经由国家授权：任何空间的功能变更和价值跃升，都必须经过政府征收、收储、改变用地性质、招拍挂出让这一系列环节。士绅化的发起者不是艺术家或小资本，而是地方政府和开发商。但近年来也产生新的政策变化，比如政府或企业持有的工业遗产，在没有被征收、收储、改变土地性质下，通过市场化运营模式进行士绅化，典型如杭州东信和创园、东巢艺术公园等，创意企业与设计企业入驻共同营造了全新的空间形态与生命力。

杭州东信和创园。创意主理人聚集改造61幢超具设计感的公司、店面或展厅，让这个上世纪五六十年代建设但已荒弃的邮电522厂重新获得了生命力。

——“空间商品化”是选择性的、受控的：国家决定了哪块地可以进入市场、以什么用途、卖给谁。这是一种国家垄断一级市场下的空间商品化，与欧美的完全市场化商品化有本质区别。

2. 特有的户籍制度。天然的阶层过滤器：还没进城，人就已经被分了层。欧美士绅化模式从理论上，任何人都可以自由迁入任何城市，租住任何社区。士绅化中的阶层置换，主要通过价格机制实现——付不起更高租金的人被挤走。这是一个纯粹的经济过滤过程。中国的户籍制度创造了一个制度性预过滤机制，与价格过滤叠加运作：

——户籍-房产-公共服务三位一体的捆绑：没有当地户籍和房产，就无法获得完整的教育、医疗等公共服务。这创造了一个强大的激励：能在城市买房的人，才真正“属于”这座城市。

——前置性阶层筛选：进入城市之前，人口已经被划分为多个层级：能买房落户的士绅阶层、能获得保障性住房的特定群体、只能租房的流动人口。士绅化不是发生在城市内部，而是发生在城市入口。

——城中村与老旧小区作为“缓冲带”：流动人口被大量压缩在城中村、群租房等非正规空间，形成了与士绅化区域物理相邻但社会隔离的平行世界。这不是士绅化造成的驱离人口的“失所”，而是城市从一开始就没有允许他们“有所”。

广州，近处的城中村与远处的高楼大厦构成了一幅 极具割裂感的画面，这里藏着月租几百块的青春，也藏着无数人翻身的梦想©小红书没事就好

——“失所”的出口是回乡：在欧美，被士绅化挤出的人可能流浪街头或迁往郊区。在中国，户籍制度提供了一个制度性出口——返回原籍或其所在的中小城市。这使得中国城市没有出现欧美式的、大规模的、可见的无家可归现象，代价是被挤出者的城市化进程中辍或下沉，稍有财富积累者，回到出生地所在的中小城市或城镇置业，将家安在了中小城市，推动了中小城市的士绅化；家庭负担更重的或财富积累更少的，则“回乡创业”，不同程度地推动了乡村士绅化。

3. 特有的安置房制度。拆迁户拿到了钱，但不等于拿到了公平下的“有组织置换”。欧美城市的典型士绅化中，原住民是价格信号的被动接受者。他们被租金上涨驱逐，无处求偿，政府不提供替代性住房。这造成了真实的社会创伤和流离失所。中国的拆迁安置制度创造了一种国家组织的、有补偿的阶层置换：

——产权置换或货币补偿：原住民通常能获得一套或多套安置房，或一笔不菲的现金。名义上，他们不是“失所”的受害者，而是“被补偿”的参与者。他们以“土地发展权”换取了进入有产阶层的门票，成为了一种特殊的、被动的“新绅士”。 这实质上是一种国家对集体土地发展权的赎买，创造了瞬时的、巨量的财富转移。

——安置的本质是“空间上的阶层转移”：一些项目要求原地或就近安置，尽管仍在城市同一区域，表面上避免了绅士与原住民的空间隔离，实现了混合居住。但实际上，两者往往通过物理分割（不同楼栋、不同出入口）、物业管理差异、社区资源分配等方式被重新隔开。而异地安置则直接将原住民从城市核心区迁往价值较低的边缘区，尽管这不是欧美式的“无家可归”，但确是一种政府组织的、有缓冲的阶层空间平移。

尽管城中村或旧城改造中，原住民往往因土地增值而成为“百万富翁”，一夜之间进入有产阶层。但这是一种独特的“被动士绅化”——其文化资本、生活方式仍与绅士阶层格格不入（如安置房小区绿地被开辟成菜地）。

4. 高住房自有率。欧美城市租赁市场发达，大量城市居民是租户，士绅化直接威胁其居住权，失所是即时的、剧烈的。中国城镇家庭的住房自有率高达90%以上，远超欧美国家，有其深刻的文化根源与制度驱动：

——文化根源：中国"有土斯有财"的传统、宗族社会对不动产的执着、“安居乐业”里先“安居”才能“乐业”的传统思想，对土地与不动产的偏爱有着深刻文化基因。租房居住总被视为不稳定的、低人一等的生活方式。

——制度驱动：1990年代的房改，以极低价格将公房出售给住户，客观上创造了第一代大规模的城市有产者。这批人后来成为士绅化的受益者。同时由于金融与社会保障欠缺完善，在养老、教育、医疗高度捆绑在房产上的情况下，买房不是投资选择，而是生存必需。

这使得拥有产权的原住民，在面对士绅化时，身份从“可能被驱逐的租户”变成“可以谈判的业主”。他们甚至可能因拆迁而获利。因此，有房者与无房者之间，形成了一道几乎不可逾越的阶层鸿沟。士绅化不再是个别街区的命运，而是整个城市空间被固化为“有产者的堡垒”与“无产者的漂泊”两种状态。

特殊时期对于业主与租客的区别对待，加深了国人的买房执念。

5. 政府角色不同。西方是市场推着政府走，中国是政府带着市场跑：从监管者到主导者。欧美城市政府是士绅化的外部监管者或后期干预者。市场是发动机，设计师是点火器，国家只是在社区对抗激烈时出面调解，或通过税收、规划进行一定程度的调控。而在我国，政府本身是士绅化的发起者、规划者、执行者和最终受益者四合一。

中国的士绅化服务于国家战略——产业升级、人口调控、空间安全、财政汲取。国家可以直接动用征收权、规划权、户籍管制、公共服务分配等一系列工具，进行系统性的空间人口重组，其效率、规模和彻底性是欧美无法比拟的。

因此，中国式城市士绅化的核心特质可概括为：在国家Long断土地一级市场、管控人口流动、掌握公共服务分配权的前提下，形成的一种由国家主导的、以制度性预筛选和空间-人口战略重组为手段的、有组织有补偿的阶层空间配置过程。

02

中国士绅化的问题与不足

中国通过安置房、户籍筛选、保障性住房等制度，将欧美式士绅化引发的剧烈社会冲突，化解为可控的、有补偿的、个体化的搬迁过程。但这并不意味着矛盾消失，而是矛盾被分散化、延迟化、隐蔽化了。但隐痛仍是痛，且因其难以命名，往往更难以治愈。我们避免了西方城市士绅化所出现的诸多问题，但自身也还存在诸多不足：

1.制度性不公。用"赎买"制造了更大的阶层断裂。问题不在于补偿了原住民，而在于谁被补偿，谁被彻底遗忘。城中村、棚户区原住民因土地发展权而暴富，成为中国特有的“食利绅士”。

但在同一座城市，居住在老旧公房、单位小区的居民，以及占城市人口相当比例的流动人口，完全被排除在这一财富分配之外。这不是“共同富裕”，而是在城市内部制造了一道由拆迁与否决定的、代际固化的财富鸿沟。

尤其是那些尚未取得身份或尚未购置资产的新城市人，他们建设了城市，服务了城市，但在士绅化进程中，他们既不是补偿对象，也不是保障对象。他们被排除在正规住房市场和社会保障之外，城中村以极低成本容纳了他们。当城中村开始新建士绅化时，这些人口要么退守或转移到其他更远的城中村，要么只能作为“低端人口”返回原籍或转战别处，这不是体面的解决方案。

2. 社会矛盾被转化。从可抗争的冲突变为难以言说的焦虑。“无痛”不是没有痛苦，而是痛苦被个体化了，失去了集体表达的可能。西方的社区冲突是可见的、有组织的、可诉诸公共舆论的。中国的安置政策消解了集体抗争的基础，但被排斥者的痛苦转化为个体的、弥散的焦虑——房贷压力、通勤时间、子女入学的艰难。这些痛苦无法指向一个明确的敌人，只能内化为自我责备或家庭矛盾。

一部分人因拆迁暴富，另一部分人（如租住在城中村的流动人口）则恐惧拆迁，因为它意味着失去仅有的廉价居所。这种分裂使城市无法形成统一的、围绕居住权的社会共识。当原住民成为食利房东，租客成为他们的收入来源，两者之间形成了新的依附与对立关系。这种矛盾是日常的、微观的、难以被公共讨论的。

3. 城市公共权利的褫夺。士绅化的本质是决定城市空间“归谁使用、如何使用”的权力转移。在中国，这种权力高度集中于国家-资本联盟。原住民的“同意”是被赎买而非被征询的，他们不是通过参与规划来表达意愿，而是在“接受补偿”和“成为钉子户”之间做选择。这是一种直白的利益交换，而非城市权利的民主表达。

新入住者的权利是消费权而非公民权，他们通过购买房产获得空间使用权，但对社区的公共事务、周边空间的规划用途，几乎没有发言权。他们是被服务的消费者，而非社区的共同治理者。

流动人口、租户、未能“上车”的年轻人，在城市空间如何更新的决策中，完全没有制度化的发言渠道。他们是沉默的“代价”。

4. 城市生态单一化。中国成功避免了西方士绅化后内城的“死寂”与空洞化，但这不意味着多样性得到了保护。城中村在容纳功能多样性（廉价商业、作坊、服务业）和社会多样性（各阶层混居）方面功不可没。当它被拆除时，这种“贴身混合”便永远消失，取而代之的是规划整齐、功能分区严格的士绅化社区。

更新后的历史街区、创意园区，保留了咖啡馆、书店、画廊——这是一种被消费主义驯化的、安全可控的“多样性”。而真正构成城市韧性的复杂性——临街的小摊、修鞋铺、非正规经济、各色人等的混杂——被当作“脏乱差”清除了。城市变得更美、更安全，但也更乏味、更不可逾越。

天目里，杭州小资白领的打卡网红地。

5. 国家主导的隐性成本增加。效率的账好算，风险的账谁来认？国家成为士绅化的最终责任人，也意味着它必须承担所有失败的后果。超额安置补偿、大规模保障性租赁住房建设，都依赖土地财政和举债。当人口下降、经济增速放缓，这套模式的财政基础不可持续。已士绅化的新区可能成为空城，已补偿的原住民可能面临房产贬值。

西方士绅化的矛盾分散在无数房东-租户的纠纷中。中国则将矛盾转化为国家与公民之间的直接张力。一旦财政无法继续兜底，被抬高预期却无法兑现的公众，其失望将直接指向政府。

对于人口流失的城市和地区，如何让已被“士绅化”规划抬高的空间体面地收缩？如何安置那些因房产贬值而财富缩水的“被动士绅”？这些问题在制度上尚无答案。

中国城市士绅化最根本的弊端，不在于它造成了痛苦，而在于它用一种高效的、系统化的方式，让痛苦失去了语言。当空间的不公无法被命名，当剥夺的过程无法被集体指认，那些被排斥、被遗忘、被“代价化”的人们，就失去了最后一件武器——诉说不公的公共话语权。

认识这一点，不是否定中国城市发展的伟大成就，而是为了在已然固化的空间秩序中，重新找回追求更公正城市生活的可能性。

03
中国士绅化将往何处去？

2020年8月，国家出台“三道红线”政策，是为旧模式签发的病理诊断书。它从根本上切断了中国城市化“第三阶段”（详见上一篇《士绅化的得与失：中国40年城市化反思录》）赖以生存的金融高杠杆，是宏观层面终结的开始。2021年，恒大爆Lei以极端形式向全社会展示了资本风险的现实化，加剧了政策层彻底解决此问题的决心。2022年以来，市场大跌是旧模式被宣告终结后，市场自身痛苦的戒断反应和长尾出清。

这一阶段的核心驱动力，不再是扩张，而是收缩中的价值再分配。它的基本矛盾是：在增量蛋糕急剧缩小的背景下，存量空间的价值如何被重新定义、由谁来提取、谁将被排除在外。如果说前三阶段的士绅化，无论手段是“国家划拨”“推土机”还是“文化包装”，本质都是在做大空间价值的蛋糕，并通过阶层置换来分配增量收益；那么第四阶段，是从规模扩张迈向内涵提升的存量时代，进行价值重塑、提质增效、共建共享的一场城市新综合价值提升战。

趋势1：士绅化的主导权再次回归政府

由于增量市场化投资机制萎靡，市场已无力继续充当空间升级的主体。一方面，政府出台防御性维稳（空间托底），对已崩盘或濒临崩盘的普通士绅化产物（烂尾楼盘、空置新区、普通二手房）进行纾困托底，防止资产价值清零引发系统性风险。

另一方面，通过国家定义的“好房子”新标准，通过释放好地、降低容积率、以及所谓第四代住宅等多手段，创造一个代表未来、城市背书的顶级资产类别。这是在市场信心普遍缺失时，为最安全的资本提供一个“空间避风港”，并促使市场产生新的消费。积极一点说，这是为了满足先富起来的群众日益增长的对美好生活的向往。

在存量市场领域，2026年，国家提出城市更新十五五规划纲要，宣示我国城市发展正式从大规模增量扩张转向存量提质增效为主。国家明确提出“老城不能再拆”，严禁大拆大建和拆真建假，强调保护性利用和历史文脉赓续。第四阶段的目标区域与内涵，并非单一的位移，而是一场在国家意志下，存量与增量、风险与价值、托底与提取并存的双线作战。

十五五城市更新规划政策解读，图：中建科信集团

士绅化不再仅仅是中产阶级的空间置换，而是转向全面提升人居环境。规划明确提出改造城镇危旧房、老旧小区，推进“好房子”建设，完善“一老一小”服务设施及15分钟便民生活圈。

国家的资本与组织力量进入，替代溃败的市场，维持空间的基本秩序与资产价值，首要目标是避免堕落。这是对过去士绅化后果的一种政策性纠正。在仍有人口和产业吸引力的核心城市，国家会以“保障性租赁住房”（包括收储存量房源作为保障性住房、以旧换新鼓励购买新房等政策）、“城市更新基金”等工具，将存量空间改造为服务于国家战略人才群体的社区，实现以“人才”为对象的定向士绅化。由于土地财政难以为继，国家开始寻求通过城市更新，建立长期稳定的现金流。通过市场化方式盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房，将其转化为科创、文旅、首发经济、银发经济等新消费场景和产业载体，实现城市空间的“新陈代谢”与产业升级。

总结而言，如果说早期的“大院制”是国家权力主导下的空间资源分配，那么改革开放后的中国城市士绅化，则是市场化、与政府企业化共同作用的结果。而到了当前的“十五五”时期，中国的城市更新正在努力规避西方传统士绅化中“低收入阶层被强制置换”的负面效应，试图通过国家层面的统筹规划，在提升城市品质、激发经济活力的同时，兼顾社会公平与民生保障，探索一条具有中国特色的城市内涵式发展道路。

或者说，中国城市的士绅化过程从过去四十年以“增长”为核心的空间生产，转向以“安全、秩序与可持续”为核心的空间治理。在这个框架下，城市士绅化将不会消失，但将从一种以资本和阶层置换为内核的自发市场过程，演变为一种由国家深度主导的、以“阶层管理”为目标的、高度选择性的空间治理工具。

过去，城市土地必须通过士绅化来实现价值最大化，因为地方政府的财政生存依赖这一增长循环。如今，当人口减少、债务高企、市场信心溃散，这一逻辑已无法维系。“十五五”城市更新纲要的提出，正是对这一现实的官方承认与战略转向。

趋势2：目标对象转变：从阶层置换到人口筛选

新士绅化的根本逻辑是：空间更新不再以创造新的土地财政为主要目标，而是服务于国家对城市社会的整体秩序管控。 这包含三个层面：

1.空间资产的风险管控：防止存量资产（尤其是住房）价值崩盘，避免引发系统性社会风险。这是你我都已看到的防御性维度。

2.人口结构的战略性重组：通过更新项目，将“需要的人”（高技能人才、战略性产业工人）精准地留在城市核心区或特定区域。

3.社会行为的空间规训：通过更新后的空间设计、物业管理和社区治理，培养一种符合国家期望的“现代市民”行为模式。这是一种更深层的、“人的士绅化”（gentrification of the mind）。

以前的士绅化是“用空间换阶层”。开发商拆掉老社区，建成豪宅，吸引中高收入者进入，完成物理和社会的双重置换。未来士绅化将是“用空间筛人口”。城市通过创造不同层次的空间供给和对应的准入门槛，实现人口的精确分类和有序流动。

趋势3：空间策略转变：从价值最大化到风险最小化

过去是哪里地价能涨，就更新哪里。利润是唯一指挥棒。未来的城市更新将严格遵循两条轴线：安全轴线与效能轴线。

安全轴线：对那些可能引发社会动荡的衰败区、烂尾区，即使没有经济回报，国家也必须进行“兜底式更新”，这是一种反士绅化或零士绅化的维稳投入，也是“人民城市为人民”的制度义务。

效能轴线：对那些能提升城市竞争力、支持关键产业、安置战略人才的空间，国家会进行精准投资，实施 “功能性士绅化” 。这里的“绅士”不是富人，而是“对城市有贡献的人”。

而处于两者之间的广大的普通存量社区，将进入“自主维持”状态，也就是改变以前“为民做主”为“让民做主”，国家只提供最基础的服务，不进行大规模升级，也不强制置换。真正实现空间士绅化的意愿与程度，由业主自治决定。

趋势4：行为内涵转变：从消费美学回归治理深水区

此前的商业士绅化、旅游士绅化是通过购物中心、高级酒店、通过咖啡馆、画廊、时尚店或各类网红打卡点来营造一种中产消费主义的美学，这种趋势暂时还不会停下来，主要是宏观经济需要提升国内消费，2025年，国家还通过提供消费新模式、新业态、新场景之“三新”试点提供补贴，拉动地方改头换面以进一步驱动消费。

但是接下来政府会发现，在这些美丽新场景背后，需要解决城市交通出行、街道活力复兴、城市文化的在地表达等一系列更为深层次的、此前在快速城市化过程中没有得到解决的更多问题。容易的、快速见效的事先做了，但更困难、更隐蔽，更难快速见效的事等在前方。

因此，面对“一老一小全龄友好”、“韧性城市”、 “十五分钟生活圈”等治理难题，推行一种治理导向的更新策略，以秩序、安全、绿色、数字和便利来务实回归“人们对美好生活的向往”，将是接下来城市士绅化的一大趋势。

但有一点必须留意，这些城市更新和治理策略看似普惠，但必然伴随成本的提升——更精细的物业管理、更智能的安防系统、更完善的社区配套，最终都会转化为居住成本的上涨。至于你是否能成为新一轮城市士绅化这个大筛子上的幸存者还是被筛出者，还得取决于每个人自身的努力。

十五五城市更新规划政策解读，图：中建科信集团

结语

中国城市的士绅化并未结束，但它的青春期已经过去，进入了一个成熟而理性的治理主义阶段。在这个阶段，士绅化不再表现为轰轰烈烈的拆建、时尚的文化包装或排山倒海式的扩张，它超越了取悦感官的物质层面，正迈向更高维度的城市文明构建。空间被赋予了更清晰的运行逻辑、数据支撑与投资约束，以便于实现更加公平、高效、可持续的城市治理。这并非一种自上而下的约束，而是多方主体在城市化浪潮褪去后达成的默契，是城市空间与市民素质双向奔赴、共同进化的过程。

回顾中国城市七十年的士绅化历程，从单位大院的“破旧立新”，到推土机狂潮的空间清零，再到新建士绅化的阶层重组，直到今天存量治理时代的理性回归——每个阶段都解决了一些问题，也制造了一些问题。我们避免了西方城市士绅化的许多显性创伤，但也催生了自己独特的隐性痛楚。

承认这些问题，不是否定中国城市建设的伟大成就，而是为了在已然固化的空间秩序中，重新找回追求更公正城市生活的可能性。中国城市的士绅化并未结束，但它正在从一场以增长为名的空间生产，转向一场以秩序、公平与可持续为目标的空间治理。

作为这红尘之中每一个细微的个体，无论是此前轰隆狂奔的城市化浪潮，还是接下来静水流深的低头笃行，都希望你能在这场宏大的“中国特色的城市士绅化”演进中，找到安放身心的坐标。

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作者简介：周锦虹，绿城产商负责人、绿城乐居研究院院长，从事商业地产开发20多年，在TOD、商业地产、城市综合体、城市更新等的开发建设方面拥有丰富的实战经验。

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