GDP仅次于长沙的湖南“二哥”，为何还没等来万达和吾悦？

城市商业

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 马茹茹

图片来源 · 各项目官方

封面&头图来源 · 视觉中国

提起湖南，大多数人第一反应是长沙。这座“网红之城”常年占据着流量与商业资源中心，而经济总量稳居全省第二的“湖南二哥”岳阳，城市商业存在感却似乎弱了许多。

大众对岳阳的印象，往往停留在岳阳楼与洞庭湖——一座有历史、有风景的滨江城市。然而，文旅标签之外，岳阳还有极具分量的城市定位：它是湖南省明确规划的省域副中心城市，也是湖南唯一通江达海的临江口岸城市，承担着对接长江经济带、融入“一带一路”的重要门户功能。

经济层面，岳阳的体量足够扎实。以2025年为例，岳阳GDP为5387亿元，位列全省第二，与排名第三的常德（4771亿元）形成明显体量优势。城陵矶港作为湖南唯一的长江国际贸易口岸，依托天然的区位优势，为产业发展提供了硬核支撑，培育形成现代化工、港口物流、现代农业及绿色食品加工、文体旅游、先进装备制造千亿级产业。

产业是骨架，商业是血肉。这里自古便是兵家漕运重镇，洞庭漕运鼎盛时期，千帆竞渡、商贾云集。如今，一个拥有如此体量经济和产业基础的城市，城市商业发展如何？赢商网《小城大市——湖南下沉市场商业观察系列报道》，将目光投向湘北门户岳阳，以城市核心极——东茅岭-步行街商圈为样本，探寻这座“湖南二哥”商业市场的脉搏与动向。

01.

湖南“二哥”最强商圈、最好商业长什么样？

1996年，国务院一纸批复，原南区与郊区合并，岳阳楼区正式设区。三十年过去，这片承载千年历史的老城既沉淀着深厚的历史底蕴，又生长出蓬勃的现代商业活力，成为岳阳商业变迁最生动的缩影。

从空中俯瞰，东茅岭-步行街商圈如同主城区的一颗心脏——以步行街广场为圆心，辐射出纵横密织的商业脉络。这片被当地人称为岳阳“小王府井”的核心地带，汇聚了城市最旺盛的消费能量。

数据显示，截至2025年底，商圈内已聚集商场10余家，日均客流量超5万人次，是岳阳商业密度最高的区域。不过，商圈内的商业项目大多开业时间较久，且形态仍以传统百货、步行街、专业市场为主。

商圈数十年的演变，完整对应着岳阳商业的迭代与升级。

第一阶段：

从“三大商场”到“批发三强”

上世纪70年代，东茅岭商圈的雏形初现。彼时，东茅岭商店与南正街百货大楼、先锋路商店并称岳阳“三大商场”，是整条街上最热闹的消费地标。

1982年巴陵大桥通车后，工商部门将桥下空地改建成集贸市场。凭借交通便利与集聚效应，这里迅速成为湖南省最大的集贸市场，与武汉汉正街、长沙下河街齐名，并称两湖批发业“三强”。

随后，小龙城、九州大厦等相继崛起，与大桥市场共同将东茅岭推上了岳阳商业的顶峰。那个年代流传着一句顺口溜：“你有你的LV，我有我的小龙城。”在娱乐方式尚不丰富的年代，小龙城不仅是淘货的天堂，更承载了一代岳阳人的闲暇时光。

■小龙城：“城心老记忆”变身数字“新地标”

作为岳阳老牌城市地标，小龙城见证了城市商贸的迭代升级。市场始建于1990年，1992年正式投用，历经三次扩建改建，是岳阳核心城区早年最繁盛的鞋帽、服装小商品购物中心，引领全城消费潮流，留存几代岳阳人的城市记忆。

随着消费升级与电商行业崛起，传统线下小商品模式受到强烈冲击。硬件设施老旧、配套残缺、经营档次偏低、环境脏乱等问题日益凸显，市场长期亏损，还存在顽固的消防安全隐患，逐渐跟不上城市发展节奏，陷入发展瓶颈。

为盘活存量资产、焕新城心业态，2020年8月岳阳市城运集团正式收购小龙城。2022年，岳阳楼区政府联合城运集团启动升级改造，投资近2亿元打造总建面1.7万平方米的小龙城数字产业园。2023年产业园正式开园，虎牙直播、礼一科技、好活网络、筑梦之星、岳阳驰悦、汇智科技等多家数字科技企业签约入园。至此，曾经的传统小商品老城完成转型，从老旧商贸市场变身城市数字经济新地标。小龙城的重生，也是岳阳楼区主动突破传统、推动老城更新的典型缩影。

第二阶段：

从百花齐放到立体联通

进入21世纪，百盛、武商、天虹、康星、人和春天等标杆商场相继入驻，东茅岭商圈进入百花齐放的新阶段。叠加友阿国际商业广场持续建设推进，形成百花齐放的繁荣格局，牢牢坐稳岳阳消费首选地。

2015年，片区棚户区改造启动，为商圈升级腾出宝贵空间。依托城市更新红利，步步高集团拿下原东方红小学地块，打造步步高・岳阳新天地。

2021年，总投资约10亿元、建筑面积约9万平方米的步行街地下人防工程完成主体结构：地下一层为长620米、宽24米的商业步行街，地下二层配置超1000个停车位。更具价值的是，地下连廊系统串联起周边11个商业项目，形成总营业面积超30万平方米的商业集群，推动东茅岭商圈从分散的平面商业，转向互联互通的立体商业体系。

■步步高·岳阳新天地：稳居头部的“流量担当”

小龙城承载着老辈的青春记忆，步步高・岳阳新天地则定义了新一代的消费生活方式。

项目总建筑面积近15万平方米，商业面积超8万平方米，是集时尚百货、五星级酒店、CBD商务中心、特色餐饮、影院休闲于一体的城市生活广场。商场于2017年12月29日正式开业，落地多项岳阳城市首创配套：岳阳首家无边界恒温泳池、城区首块IMAX巨幕影院、规模领先的亲子互动平台、城市核心区1000个智能停车位、岳阳首个环绕式坡道街区、颜值出众的空中水景公园，以及品类齐全的餐饮集群。

为了持续保持竞争力，步步高岳阳新天地在品牌引入上持续发力：斐乐（FILA）、完美日记、喜茶、茶颜悦色、蕉下、The North Face等多家首店及旗舰店纷纷落地。持续焕新的品牌矩阵，让步步高·岳阳新天地稳居岳阳优质商业体的头部位置，被不少岳阳网友称为"岳阳最好的商场"。

图片来源：步步高

■友阿国际商业广场：酝酿中的商业升级变量

如果说步步高的开业是岳阳商业的一次“惊艳”，那么友阿国际广场的崛起或许标志着岳阳商业正式迈入了一个全新的“商业升级变量”。

耗资55亿元打造、总建面63万方的岳阳友阿国际广场，定位大型国际商业商务中心，汇聚友阿国际主力店、友阿世界城、写字楼、LOFT及Mini公寓等多元产品。2026年初，岳阳友阿国际商业广场二期II(A)栋工程已顺利竣工。楼栋总建筑面积约10.5万平方米、投资超4亿元，建筑高度达268米，建成后将成为湘北地区极具代表性的超高层城市综合体。

项目创新采用“1+1”商业开发模式，七层商业空间划分为国际名品购物中心与天幕步行街两大板块。依托场地原生斜坡地势，七条特色主题街区有机串联，打破传统封闭式购物中心的空间壁垒，实现主力店与开放式街区客流互通。二期A栋投入运营后，将与一期形成业态互补、资源联动，合力构筑总体量超60万方的巨型城市综合体。这座体量瞩目的商业旗舰能否扛起岳阳商业升级大旗，值得持续关注。

02.

落差背后：

湖南“二哥”，藏着商业大机会

经济与人口方面，岳阳的“家底”足够厚实：GDP稳居全省第二，人口规模位列全省第六，具备支撑商业提档升级的优质基本面。但从商业配套与城市能级匹配度来看，岳阳商业整体仍偏“保守”，存量商业体量、品牌丰富度、外来商业头部入驻情况均存在明显短板。

据赢商大数据，岳阳存量购物中心规模、人均购物中心面积均排名全省第10——商业体量与“湖南二哥”的经济地位形成落差。

更值得关注的是头部商业运营商的缺位。岳阳商业市场的挖掘潜力进一步凸显，目前万达、新城吾悦等全国性规模化连锁商业巨头均尚未落地布局，市场仍处于相对空白状态。反观本土企业步步高，早在2001年，步步高进驻岳阳桥西，落地岳阳首家现代化连锁超市，改写了城市传统零售格局；2011年，步步高广场岳阳店开业，成功培育出花板桥新兴商圈；后续再度落子城市核心，打造东茅岭商圈标杆项目——步步高新天地，成为岳阳商业迭代的核心推动者。整体来看，岳阳商业发展高度依赖湖南本土企业，市场竞争与创新活力有待进一步激活。

“本土强、外来弱”的格局，直接反映在消费者的日常诉求中。小红书等社交平台上，岳阳网友对达美乐、费大厨、罗森尼娜、几多全、麦记牛奶等热门品牌的持续呼唤，无不在说明：城市的消费力已经就位，但品牌能级仍有巨大提升空间。

总体而言，岳阳拥有经济、人口、区位的多重优势，但商业能级尚未完全兑现城市价值，头部商业缺位、品牌丰富度不足、新潮业态稀缺等问题突出，未来随着城市更新与消费升级持续推进，岳阳商业仍具备极大的提档升级空间与市场想象空间。

供需之间的落差，恰是潜力所在。岳阳或许正是那个“被低估”的下一个机会点。

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