库存连续5个月下跌，楼市“供大于求”的局面正在改写

国家统计局8月17日发布2026年1-7月全国房地产市场基本情况。数据显示，1-7月份，新建商品房销售额4.27万亿元，同比下降13.1%；房地产开发投资4.30万亿元，同比下降19.2%。与此同时，7月末，3年以下商品房待售面积5.56亿平方米，同比下降3.6%。

值得关注的是，库存指标已连续第五个月同比下跌，二手房市场承接了越来越多的刚需购房人群。业内人士指出，房地产市场正经历从“增量时代”向“存量时代”的深刻转型，需客观看待新房交易规模缩量的趋势。

前7月新建商品房销售额4.27万亿元

销售是当前房地产链条中最受关注的一环。国家统计局数据显示，1-7月份，新建商品房销售面积4.50亿平方米，同比下降11.8%；其中住宅销售面积同比下降12.7%。新建商品房销售额4.27万亿元，同比下降13.1%；其中住宅销售额同比下降13.2%。

图/国家统计局网站截图

仅从住宅数据来看，1-7月份，新房住宅销售面积下滑12.7%，跌幅在扩大，同期销售金额下跌13.2%，销售金额跌幅比销售面积跌幅扩大了0.5个百分点。而在今年2-5月份，销售金额跌幅较销售面积跌幅要大2-5个百分点。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这说明开发商降价卖房现象减少。一方面，新房库存周期开始趋于合理，另一方面新房供给开始转向“好房子”，以改善性需求为主，购房者更关注产品的品质、配套等。

销售数据还受到供应的影响。7月为传统市场淡季，房企推盘积极性较弱。根据中指研究院统计，7月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约29%，新房供应同比延续回落态势。1-7月，50城新建住宅累计上市面积同比下降20%。

李宇嘉认为，由于供给端继续去库存、去产能，促进市场再平衡的态势依旧在延续，表现为待售面积同比连续5个月下降。其背后的原因在于，刚需、刚改需求多数开始转向二手房市场，新房市场越来越向纯改善性需求转变。

需要关注到，今年以来，二手房交易增长的态势明显。据李宇嘉分析，原因一方面是热点城市集聚了大量的刚需刚改购房人群，前期二手房价格调整时间长、调整幅度比较充分，契合和满足了刚需刚改对价格的承受能力；另一方面，房地产市场正加速从增量时代转入存量时代，新房和二手房都可以解决住房需求。基于总价可控、马上入住、生活配套成熟等考虑，年轻人和新市民等更青睐购置存量房。

李宇嘉强调，存量时代要客观看待需求向二手房转移的趋势，客观看待新房交易规模缩量的趋势，要将新房和二手房加在一起，来看待整体住房需求。

国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积7.59亿平方米，同比下降0.8%。其中，待售3年以下面积5.56亿平方米，同比下降3.6%。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，待售面积指标已是连续第五个月同比下降，在当前各项统计中表现相对较好。待售面积的改善，反映出供求关系的紧张压力已有所缓解，这是一个非常积极的信号，也为后续房地产市场实现量价企稳提供了良好的市场基础。不仅新房市场的库存指标在改善，二手房市场的库存指标同样呈现向好趋势。总体来看，这一变化有助于缓解房屋供应偏多的矛盾。

房地产开发投资增速连续5个月下降

国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资4.30万亿元，同比下降19.2%；其中，住宅投资3.32万亿元，同比下降19.1%。

图/国家统计局网站截图

房地产开发投资增速连续5个月下降。而从7月房企拿地情况看，进一步向核心城市聚集，京沪杭优质地块土拍热度不减，但成交面积、出让金同比仍继续回落。这也直接影响了房地产开发投资金额。

国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积55.76亿平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积38.71亿平方米，同比下降13.0%。房屋新开工面积2.67亿平方米，同比下降24.0%。其中，住宅新开工面积1.95亿平方米，同比下降24.6%。房屋竣工面积1.92亿平方米，同比下降23.2%。其中，住宅竣工面积1.34亿平方米，同比下降25.5%。

从1-7月份房屋新开工面积同比跌幅达到24.0%来看，反映出市场仍在深度调整。严跃进表示，在总量数据背后，需要关注结构性的差异，尤其是“二八分化”的特征。约80%的企业仍处于深度调整阶段，正经历库存和债务的出清过程；而其余20%的企业在新开工等指标上保持积极态势，持续为市场提供更优质的“好房子”。

房企国内贷款降幅超过三成

房地产开发企业到位资金方面，国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金4.57万亿元，同比下降20.3%。其中，国内贷款0.63万亿元，同比下降32.1%；自筹资金1.65万亿元，同比下降18.5%；定金及预收款1.44万亿元，同比下降14.4%；个人按揭贷款0.60万亿元，同比下降23.5%。

图/国家统计局网站截图

严跃进表示，1-7月份，全国房企到位资金同比增速为-20.3%，降幅扩大，反映出部分房企在资金端仍面临一定风险。房企资金端的核心仍在于新房销售，销售数据的提升对改善企业资金状况至关重要。

需要关注到，国内贷款降幅超过三成，在各项资金来源中降幅最大，反映出金融机构对房地产行业的风险偏好持续走低。即便在政策层面多次强调“满足合理融资需求”的背景下，银行对房企授信仍持高度审慎态度。

李宇嘉表示，未来市场一方面要加大城市更新力度，补足老旧住房在居住和配套方面的短板，提高房屋可居住性、可交易性；另一方面要加大卖旧买新的支持力度。同时，加大“好房子”的土地出让和市政配套供给，让好房子能买得起，让优质有效供给充分激发需求。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则表示，8月楼市仍是传统淡季，上半月市场整体成交较平淡，但核心城市在优质项目入市及政策带动下仍保持一定活跃度。进入“金九银十”后，政策效应、改善型项目供应和置换需求释放有望推动核心城市成交边际修复，但城市间及项目间的分化格局短期内仍将延续。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐