谢逸枫：住房限购松绑！北京楼市新政立竿见影

文/谢逸枫

8月7日，北京楼市新政围绕优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度。非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“两年”进一步调减为“一年”；同时大幅提高公积金贷款额度，最高额度可达340万元。

第一是非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年，直接扩大符合条件的非京籍购房群体规模，对新房成交起到带动作用。多子女家庭在五环内可增购1套的规定延续，继续形成对改善型需求的配套支持。

政策落地后， 北京限购政策来到2011年以来最为宽松的阶段， 对比上海、深圳， 北京当前限购门槛与上海较为接近， 非户籍家庭购房均要求 1 年社保/个税，但上海社保/个税满3年可在外环内增购一套。

另外上海、深圳明确持有居住证且满足一定条件可获得购房资格， 购房门槛更低。而广州，是一线城市（北京、上海、广州、深圳）中唯一取消住房限购的城市。毫无疑问，预计上海住房限购再次松绑是板上钉钉。

第二是父母赠与成年子女住房不再核验购房资格， 进一步调减限制性政策。即无论成年子女名下有几套住房，均可进行赠与， 突破了限购 2 套的套数限制， 打通了家庭内部房产代际流转通道， 对多套住房需求释放将形成利好。

第三是公积金贷款额度由120万元提升至240万元，可直接将客户月供支出降低约5%—14%。这一变化使得原本犹豫于贷款压力的客户加速决策，也吸引了一部分原本考虑二手房或更小户型的客户重新选择品质新房。

第四是优化缴存政策，缩短贷满所需缴存年限。 新政后，单人每缴一年可贷额度由15万元提高至20万元，同时夫妻双方均为缴存人的， 每缴一年可贷40万元。申请120万/240万满额贷款所需缴存年限由7年零 1 个月缩短至 5 年零 1 个月。

第五是优化公积金套数认定标准。 新政明确， 在本市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。 这相对于可以多购买一套住房，特别是二孩以上的家庭。

第六是支持公积金带押过户。 新政扩大了存量房“带押过户” 范围， 将公积金贷款纳入存量房“带押过户” ， 明确买方公积金贷款可直接承接卖方未还清的公积金贷款， 为利用公积金购买存量住房的购房者提供便利， 有助于加速二手房交易。

第七是新增装修提取公积金。 新政扩大公积金提取使用范围， 明确将装修款纳入公积金提取范围， 自住住房装修可凭装修发票提取公积金，每套最高25万元，同套房两次提取间隔须满10年，有助于促进住房相关消费。

8月16日，北京楼市新政落地满一周，购房资格与资金的松绑，直接激活刚需、改善、多子女家庭购房需求。北京市各区楼盘的来电量、访问量、成交量暴增，楼市新政效果，可谓是立竿见影。

中指数据显示，北京新政实施后前六天（8.8-8.13），北京二手房网签成交2450套，环比上周（8.1-8.6）增长8.6%，同比增长2%；新房网签成交451套，环比上周（8.1-8.6）增长4.4%，同比下降22.1%。

住建委数据显示，1月-7月北京二手商品住宅网签累计成交10.76万套，同比增长6.2%，其中二季度成交量连续三个月达近五年同期最高水平。前7月北京新建商品住宅累计成交2.54万套，同比增长3.6%。

中指数据显示，1月-7月北京二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%，其中二季度成交量连续三个月达近五年同期最高水平，7月受传统淡季影响，回落至1.4万套，但同比仍增长9.8%。

中指数据显示，1月-7月北京新建商品住宅累计成交2.54万套，同比增长3.6%，4月为年内峰值（超6000套），随后有所回落，7月成交3113套，环比下降26%，受去年低基数影响，同比增长8%。

截至7月末，北京头部中介二手房存量挂牌量为11.5万套，较1月末13.0万套减少约1.5万套，较去年高点下降22.6%，供给压力边际缓解。随着新增供应减少，商品住宅的出清周期降至18.3个月，较3月的高点下降了4.4个月。

“金九银十”传统黄金销售旺季的窗口期临近之际，全市房企早已针对性调整推货节奏与营销方案，定向承接楼市新政策释放的庞大需求、购买力。因此，本轮北京楼市新政组合拳信号意义强烈。

一方面是有利后续政策红利将逐步向市场基本面传导，购房者信心有望稳步修复，振兴市场预期。另一方面是有利为传统黄金销售旺季的“金九银十”楼市铺垫，创造楼盘热销前的政策支撑力。

总体来看，北京楼市新政将推动市场活跃度进一步提升，预计‘金九银十’期间成交有所恢复，市场将延续分化、结构性修复特征。后续成交若持续改善、价格跌幅进一步收窄，市场筑底进程有望进一步明确。