广东
最近，科学城次新盘——保利翔龙天汇，首套二手房成交放出来了。
93.4㎡三房，285万成交，单价约3万/㎡，成交周期不到两个月。
翔龙天汇是科学城板块近两年交付的新盘，目前挂牌在售仅4套房源，关注的买家不少。
挂牌均价约3.8万/㎡，与首套二手房的成交价差约8000元/㎡，落差比较大。
当然啦，单看一套成交，代表不了整个小区行情。但它出现的信号值得我们关注：
科学城更新一批住宅，开始进入二手市场了。
之前我们讨论科学城，要么是开发多年的成熟二手社区，要么是这几年不断冒出来的新房。
翔龙天汇成交后，板块多了一个构成：交付不久的次新房。
这意味着，科学城的二手房价体系要更新了。
把翔龙天汇周边几个主要社区放在一起看，你会发现价格跨度已经很大了，1字头到3字头都有。
像龙光峰景华庭、万科新里程这类开发较早的社区，目前市场价格已明显下来，总价门槛也比较低。
还有近几年的大红盘东荟城，在2021年曾卖到4.8万/㎡，如今价格已回落到字头。
再往上一档，是富春山居这类产品定位、社区环境相对更好的成熟项目。
富山居的改善房，要五房大面积的才能站上3万/㎡，三房户型已回落至2.8万/㎡。
而翔龙天汇——楼龄更新的次新项目，相当于把科学城二手房的价格重新拉回到3万/㎡左右。
也就是说，今天你到科学城看房，“均价”已经没有多少参考价值了。
同一个板块里，1字头、2字头、3字头的房子同时存在。
价格差异背后，对应的是楼龄、产品、物业、社区环境、户型以及新旧程度的差别。
这一轮价格调整之后，科学城最大的变化，是买家的选择变多了。
以前200-300万预算进科学城，选择相对集中。现在不一样。
预算低一点，可以选成熟二手社区。
预算来到200多万，三房选择已经不少。
到了300万上下，又开始能摸到更新的次新产品，比如翔龙天汇。
科学城实景图
科学城发展到今天，已经不是一个刚起步的新区了。
住宅开发多年，板块内的地铁、商业、产业和基本生活配套不断成熟、完善，新老小区也形成了明显梯度。
新房、次新房、成熟二手开始同时竞争之后，科学城的房价正在重新排位。
所以我觉得，比成交价更值得看的，是翔龙天汇让科学城多了一个新的价格坐标。
对买家来说，这是好事，可以货比三家的选择变丰富了。
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