天津
天津有类房子，房价有点危险——
45°楼盘
什么叫“45°楼盘”？
就是躺也躺不平，卷也不卷动。
二代盘已经彻底躺平了，180°往那一横，价格砸到底，爱谁谁。
比如爱情缤纷里，高层降到1万3，比自己的二手房还便宜。
中交春风景里，降到1万5，好歹是市区盘啊；
金隅金成熙府，小高层降到1万2……
结果呢？卖的都还挺好，一个月能卖三四十套。
都这个价格了，什么代际不代际，便便宜宜就完了。
4.0新盘都在激烈内卷。
大门、会所、架空层、得房率……一个比一个猛。
90°站得笔直，生怕被对手比下去。
唯独三代盘，曾经定位改善的老盘，尴尬了。
卡在中间45°，不上不下，看着都替它累。
底子受限，硬件已经跟不上了。
想跟4.0新盘卷？
很多三代盘都现房了，没咒念啊，卷不动。
想躺平吧，又不肯放下身段和二代盘、二手房同赛道拼价格。
只能小范围优化，局部增个配。
比如升级园林，种点树、补点草；或者翻新公区，做做表面形象工程……
但明眼人都知道，这解决不了产品代际落后的核心问题。
这不就相当于45°僵在那么，进退两难。
这类“45°楼盘”，还会持续承压。
免不了降价，不会一直硬扛价格。
目前，市区加环城，4.0新盘有50多个，占比约25%。
任何产品形态，只要占比超30%，就会形成垄断效应。
当年三代盘刚进场时，二代盘也不以为然。
可当三代盘占比超过30%，二代盘只能被迫大幅降价。
现在4.0新盘“大干快上”，二代盘降价都卖不动了。
同样的剧本，正在三代盘身上重演。
临界点还没到，但越来越近。
现在“45°楼盘”还在扛价，和二代盘保持价差，本质上是“耗时间”。
比如上实仰山，高层还得3万出头。
等到4.0新盘占比突破30%，市场话语权彻底切换，三代盘想扛价也扛不住。
就像当初它们倒逼二代盘降价一样。
如果“45°楼盘”价格调整到位，反而是入手的机会。
原因也很务实。
①这类楼盘大多是现房。
买完就住，减少等待时间。
关键是所见即所得，省去造梦环节，也没有梦碎的无奈。
②三代盘品质肯定比二代盘强，居住体验并不差。
铝板、玻璃幕、宽厅、落地窗都有，户型不算落后。
社区内普遍都做了现代园林、精装地库……
普通家庭改善居住，标准也够了。
③4.0新盘不一定全面碾压三代盘。
架空层、会所、高得房率，是4.0楼盘的普遍三要素。
得房率，可以靠价格差去弥补。
会所在“面子”上的情绪价值给到位了，但是“里子”的后期运营，现在还是个未知数，肯定没有免费的午餐。
“45°楼盘”短期还在扛价，但临界点逼近后，价格必然调整，没得选。
这个时间预计在明年年底，提请重点盯紧。
楼市没有绝对的好房子，只有相对合适的价格。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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