北京买房：理清思路，购房建议1978

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

背景信息：我在西二旗上班，老婆在CBD上班。我们有海淀和朝阳工居。目前孩子不到2岁，31年入学，后面打算去公立高中国际部。我们有几个买房方案，想寻求下您的建议。

方案一、在海淀中关村一小买一个占坑房，然后在附近租一个两居室住（或直接买个两居室），但因为只有工居，不确定能不能录取一小（优点是学校好，海淀国际部资源丰富，但是缺点是房子居住属性差，去cbd太远了）。

方案二、在太阳宫买一个700-800万的两居室自住兼顾上学（朝师附小太阳宫+人朝）大概是和泰园或圣馨家园（有一定概率去人大附小）（优点是去cbd方便，但国际部资源不如海淀丰富，天花板比如海淀）。

方案三、买700-800万陈经纶嘉铭的片区的房子，估计是嘉铭桐城，我了解到嘉铭的中考成绩一直不错。

A：

1、2031年入学，那一般不建议太早准备学区房。尤其是牛小占坑儿房的溢价率最高，中一对口的至少在30%以上吧。两居室如果是几百万的那种，溢价比例也不会低于平均值，25%以上。

所以考虑好再买，这种房的优势是学区好，但对应的是居住的性价比低，出租的话租金低，溢价部分也有保值的风险，毕竟入学低谷期要至少延续到2032年呢。到时候对口入学了还好，但如果被派位，那就是各项优势都不占了。

2、太阳宫的，您看的这俩不算学区房，优势是居住的性价比正常，房价中没有溢价。所谓有一定概率去人朝是中介说的吗？只能说有可能吧，但到目前为止的概率很小，所以才没溢价的。再有是这俩小区一个回迁房，一个规模小，投资性都不算太强，价格走势在板块内算弱的。

另外考虑好，人朝这几年非常火，学区房卖爆了，买了正经对口的都被派位，去年连四大神盘的都有被调剂的。也正是因为入学孩子多，所以才增设了好几个校区，那这对中学的师资有些压力，是否能保持成绩有待观察。之所以人朝西区的学区溢价率下跌明显，主要就是这个原因。

国际部角度这看自己了，高中跟学区房无关。西城的公立国际部也挺多，仅次于海淀。

3、陈经纶嘉铭的成绩确实很好，典型的头部校。嘉铭桐城7/800万的房子，只能说有可能买到没溢价的，找找看吧。

一般来说是千万左右的基本就没什么溢价了，或者说是总价越高溢价率越低。全北京学区房都是这规律，海淀西城是千万以上的溢价率能明显降低，1500以上的也有可能买到不带溢价的，那就算各项兼顾了。

4、简单就这情况吧。常规建议是如果学区房溢价高，那准备太早的话有一定保值风险，毕竟入学大趋势明摆着的。海淀中一的确实学区好，但一是不好买到溢价低的，二是非京籍到目前为止未必能对口入学。考虑好风险。

太阳宫的这俩不算学区房。优势是板块很好，但俩小区不算多强的，自住为主吧，其他方面的期望值别太高。

嘉铭的看具体情况，能买到没溢价的就算各项兼顾，应该可以，这自己算算账吧。但国际部就只能自己考虑了，高中与学区房无关。

仅供参考。

二

Q:

1、考虑到转学，还是保下限+学区整体资源，预算500，争取买到溢价率更低的房子；

2、目前我家孩子在北京小学大兴分校（26年9月开学升二年级，我计划26年-27年买学区房，孩子27年9月转学三年级），假设转广外学区，北小广外校区（估计没名额），剩余的（北小天宁寺分校、北小红山分校、北小金中都分校）也不一定能转入，买房只是获得转学申请资格，对于后续小升初排位，也是看运气；

3、广外初中上限高（好初中多），下限低（宣武外国语），龙体初中更均衡些，无论哪个，肯定比大兴的初高中强不少，实现跨区转学的初衷。

A：

1、想买溢价低的房子那就是多看房+多算账而已，用辛苦来降低成本。也可以找个当地中介让给留意低价房源，给人家发个红包+给点儿承诺。

我之所以建议是甭看学区看房源，除了俩学区的派位差不多之外，还有个原因就是东西城的学区房是不分中小学的，只要买房就要支付全部的溢价。而您家毕竟是转学，那就等于是没利用上全部的学区价值，万一派位不太好的就更亏，所以买溢价低的更划算些。

2、暑假转学需要6月份申请，一般是15号前后，错过的话就只能是年底的寒假转学了。无论哪个学区的转学都是看运气，这没人敢保证。

3、上限下限的其实也看孩子的天分。前几年西城的文科状元俞笑，是从房山的燕山转学到广外的，派位宣外，但凭校额到校（当时叫名额分配）去了四中，之后夺了状元去的北大。不过如果是我家孩子转学，我会先考虑保底的，不敢太赌运气。

具体哪个行政区+学区只能家长定，外人不好建议。这就跟清华北大哪个好似的，并没有标准。北大的文科和理科最强，清华的工科遥遥领先，没有哪个最好，只看自家更注重哪方面了。

4、总之我前两次说的应该差不多了，再往后的就是具体房源了，反正还有时间，再考虑一下吧。

仅供参考。

三

Q:

如果买到四大神盘的一居室或者火星园的西北两居，那看起来太阳宫更优吗？目前看海淀风险还是高的，假设在朝阳做选择的话，太阳宫四大神盘和嘉铭要怎么选择呢？

A：

1、是否更优看溢价率。用总价除以预估租金，得出的数值跟周边同档次小区的同等户型相比，如果数值差不多，那肯定是太阳宫更优了，因为多加了学区属性但没加钱。差距10%左右说的过去，15-20%或以上就谈不上优不优的了。毕竟海淀的平均溢价率也不过25%，好学区占坑儿房30%。

2、另外西北朝向至少算瑕疵，没有景观配合的话有可能算硬伤，而且这种户型的租售比也未必真实，得一房一议。一居室则是看具体户型，面积偏大的更宜居，其他方面也是看一房一议。

3、海淀的是溢价肯定高，但风险高不高的看具体情况吧。常规来讲是高峰期过去之后，溢价支持强的一般都是牛校对口的宜居房源，弱校或不太宜居的风险偏高。一是因为只有好资源才永远稀缺，二是因为房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能会更被重视。

4、怎么选看预算，预算很高肯定首选四大神盘，尤其是前俩红太，几乎没有特意买这里当学区房的，所以即便是小户型也没什么溢价，就是单纯的贵。预算不是很高的话那就看具体房源呗，哪个溢价低买哪个，意味着居住的性价比高+租金高+保值风险小。

仅供参考。

四

Q:

预算在800左右，上班在慈寿寺站附近，孩子2028年幼升小，想要入手一个学区房，第一看重是能够保值和初中好点，九年一贯的省心的最好。第二是兼顾居住。以上排名分先后顺序。目前个人了解到的是万寿路学区和月坛学区。具体还没想好。

A：

1、您这要求不低啊，保值+学区+小升初通道+自住=各项都兼顾了，800预算不太容易。或者说如果不看预算，那这要求在西城海淀都是1500万左右。

因为学区房如果想保值好，或者说是风险小，那最重要的就是要买到溢价低的。而各个学区的特点都一样，就是总价越高，溢价越低。因为买这种房当学区房的家庭不多，所以炒出的溢价少，对应的就是居住的性价比高，这才算是各项兼顾的。

2、800万在西城海淀不算太高的预算，一般买到的都是中等溢价的学区房，溢价部分是否保值就得看政策了。所以只能说多看房+多计算，尽量选溢价低的。

3、万寿路九年制那首选育英，学校成绩近几年很好，对口的紫金长安也是很好的小区。三居以上的溢价相对低，两居以下的就不低了，看看是否有合适的吧。

月坛其实没必要追求九年制了，顶级学区的下限高，派位也不至于多差。保值好的小区以发改委宿舍区为主吧，虽然是福利房，但各项都不弱于商品房，甚至更强。就是有点儿贵，也是总价越高的溢价越低。

4、我要建议是先看看吧，总结些经验，反正2028年才上学呢，不着急。

仅供参考。

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