广西
兄弟们，这周我去香港干了件事儿——买了一套小房子。
本来是想去“消费”一下香港的房市，结果没想到，被香港的按揭贷款流程上了一课。这笔账算下来，我才发现，咱们大陆的银行，在房贷这门生意上，到底有多“舒服”。
一、香港的按揭利率，低到让我怀疑人生
去香港之前，我心里大概有个数：美元利率那么高，香港跟美元挂钩，按揭利率怎么也得5%以上吧？
结果到了银行一谈，我直接愣住了。
香港的按揭贷款，一般给你两种方案：
一种是 “最优贷款利率减2” （P-2）。目前各大银行的最优贷款利率（P）基本跟着汇丰走，大概是5.25%。减完2个百分点，实际利率大概3.25%。
另一种是固定利率，比如锁定3年或者5年，利率2.73%。固定期结束之后，再转成P-2。
更离谱的是，香港按揭贷款还有回佣，一般是贷款总额的0.15%。而且只需要锁定2年，2年之后你可以随便转按揭，转一次就能再拿一次回佣。
我在大陆也有按揭贷款，招行的，3.05%。
香港的房贷利率，跟大陆几乎一样，甚至更低。
要知道，美元的基准利率现在是远高于人民币的。 香港银行的资金成本比大陆高得多，但放贷利率却卖得跟大陆差不多。这让我瞬间意识到一件事：大陆银行的按揭贷款，利润空间远比我想象的要厚。
二、为什么香港利率低，大陆利率高？
答案只有四个字：信用成本。
香港的按揭贷款，几乎没有风险。 在香港，如果断供，银行收楼的速度非常快，法律程序清晰，抵押物处置顺畅。所以在汇丰这类采用“高级法”计量风险的银行眼里，按揭贷款的不良生成率极低，资本占用非常少。
资本占用少，意味着银行可以加更大的杠杆，把业务规模做大。既然风险低、周转快，银行就愿意用更低的利率去抢客户——反正薄利多销，赚的是规模钱。
所以香港的按揭贷款利率，远远低于它们给工商企业的贷款。
但大陆不一样。
大陆的银行，就算是采用高级法的，这些年按揭贷款的不良生成率也远高于香港。经济下行、房价波动、个人断供，这些风险都在实实在在地发生。
所以大陆的银行需要用更高的息差来补偿风险。资金成本高的银行、没有采用高级法的中小银行，更是如此。它们放一笔按揭，必须留出足够的利润空间来覆盖可能出现的坏账。
同样是“借钱给人买房”，在香港是稳赚不赔的薄利生意，在大陆却是风险博弈的厚利生意。
三、这背后，是两种完全不同的银行体系
这件事让我对香港和大陆的银行业有了更直观的感受。
香港的银行业，市场化程度极高。它们对风险的评估更精准，贷款利率充分体现“风险定价”的特征——风险低的按揭，利率就低；风险高的企业贷，利率就高。
而大陆这边，由于政府相关贷款的比例很大，银行的放贷行为不完全是市场化的。很多贷款要考虑政策导向、要考虑地方关系、要考虑“扶持实体”的大局。这导致风险定价的机制不是很灵敏，利率不能完全反映真实的风险水平。
对市场经济来说，这不是什么好事。当价格不能准确反映风险的时候，资源就容易错配。
但这对于持有银行股的股东来说，却意味着另一件事：大陆的按揭贷款，确实是一门更“厚”的生意。
最后说点题外话。
这次在香港买房，让我对“金融市场化”有了更切身的体会。香港的房子贵，但金融效率高；大陆的房子相对便宜些，但金融成本其实暗藏玄机。
作为一个普通买房人，我当然是希望利率越低越好。但作为一个投资者，我反而更理解为什么大陆的银行能在高息差的环境里活得那么滋润了。
金融这东西，从来就没有“绝对的低”，只有“风险的对价”。香港人享受了低利率，是因为他们的违约成本极高、信用体系极严；大陆人承担了稍高的利率，背后是整个社会信用体系建设和房价波动风险的对价。
没有谁对谁错，只有不同的市场、不同的游戏规则。
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