上海
二手房交易中，卖方需要缴纳个人所得税。按照《个人所得税法》的规定，这个税有两种计算方式：
差额20%（据实征收）：（卖出价 - 买入原价 - 相关税费 - 合理费用）× 20%
全额1%（核定征收）：卖出价 × 1%
关键区别在于：过去很多城市允许纳税人自行选择哪种方式，而由于1%通常远低于差额20%，绝大多数人都会选1%。但近期一些城市（如柳州2026年3月起、吕梁2023年起等）开始严格执行差额20%，不再允许选择1%的核定征收，这才引发了广泛关注。
需要注意的是，并非所有城市都取消了1%核定征收。例如上海在2026年4月发布的最新税费梳理中，两种方式仍并列存在——能提供完整原值凭证的按差额20%，不能提供的按1%核定征收。 具体执行口径需以当地税务部门最新通知为准。
到底意味着什么？
税负可能大幅增加，举个直观的例子：
一套房子当年买入100万，现在卖出200万，合理费用10万。
按差额20%：（200万 - 100万 - 10万）× 20% = 18万
按全额1%：200万 × 1% = 2万
差距高达16万。
对于持有年限较长、增值幅度较大的房产，这个税负差异尤其显著。
谁受影响最大？
增值幅度大的房产：买入早、涨幅大的房子，差额巨大，税负最重。
受赠、继承房产的出售：这类房产的原值极低甚至为零，卖出时差额几乎等于全额，且政策明确规定不得核定征收，必须按20%据实征收，税负尤其沉重。
不满足"满五唯一"的房产：满五年且家庭唯一住房可免征个税，不满足这个条件的都要缴。
谁不受影响？
"满五唯一"的住房：免征个税，完全不受影响。
增值很少或亏本卖的房子：差额很小甚至为零，不产生个税。
可以扣除哪些费用？
差额计算时，不是简单用卖出价减买入价，还可以扣除以下项目：
房屋原值：当初购房的实际价款和相关税费
转让过程中缴纳的税金：如增值税及附加等
合理费用：包括住房装修费用（商品房最高扣除限额为房屋原值的10%，需有正规发票）、住房贷款利息（凭银行证明据实扣除）、手续费、公证费等
有什么"减压阀"？
换购退税政策：自2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房后1年内在同一城市重新购房的，已缴个税可以退还——新购住房金额≥原住房转让金额的，全额退还；小于的，按比例退还。
这意味着对于"卖旧买新"的置换家庭来说，即使先缴了差额20%的个税，后续买房后还能退回来，实际税负可以大幅降低。
一句话总结
20%差额税率不是新政策，它从2006年就写在了税法里，只是过去很多地方默认按1%核定征收。 现在部分城市开始"动真格"严格执行，核心影响是：持有年限短、增值幅度大、非"满五唯一"的房产交易成本会显著上升，尤其是受赠/继承房产的出售方冲击最大。对于普通置换家庭，用好"换购退税"政策可以有效对冲这部分成本。
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