广东
房地产市场何时会全面回暖？
对于这个问题，近期摩根士丹利中国首席经济学家邢自强的判断如下：
国际经验，房地产下行周期通常持续6-7年，那我们的房地产从价量的调整到现在也接近6年了，可能接近底部。
大城市集中的资源、企业、人才，经济基本面和政策弹性可能相对止跌回稳的早一点，个别一线城市率先回暖。但是广谱意义上全国房地产，哪怕仅仅看二手房，量价还有待回升，因为二手房它对新房产生拉动更有一个时间滞后期，广大的二三线城市首先要消化现有的新房库存。
我们之前多次写的文章的观点也是基本上认可以上这个判断的。
房地产市场基本上从2020年就开启了下行调整，那个时候主要是一些中小城市先开始跌的，然后逐渐向中大城市、最后向一线城市开始蔓延，逐渐形成了一片普跌的态势。
到2026年，这一下跌调整就已经6年了，市场原来积累的一些风险该释放也释放得差不多了，楼市其实也开始出现了一些底部特征了。所以说目前楼市已经接近底部，这个判断是问题不大的。
不过，至于说楼市什么时候能够走出这个底部，市场可能还是有些分歧。我们也多次阐述了对楼市走势的一种判断，就是会逐渐走出分化行情，即一线城市等大城市的楼市率先走出底部，率先止跌回暖；而大多数中小城市的回暖会慢一些，且很难再有过去那种普涨行情了。
背后的原因主要是一线城市等大城市无论是在硬实力（城市经济、产业发展、基础设施和公共配套等）还是软实力（公共服务、教育水平、医疗水平等）相较于中小城市，基本上都是具有绝对性的优势。
这会导致一种什么结果？一个很明显的现象就是人口会继续向大城市聚集，即便是总人口已经开始了负增长，大城市在未来依然会保持高密度的人口状态，住房需求依然会相当强劲。但大城市的城市边界则不会无限制的扩张，这也就意味着其住房供应会是相对有限的。综合起来看，大城市的楼市迟早会涨起来的。
在过去几年，受到各种因素的影响，一线城市等大城市的楼市也开启了幅度还不小的下行调整，有些城市的房价也有超过30%的下调幅度了。但基本上可以不用怀疑，最先止跌回暖也将会是这些大城市。去年一线城市的楼市其实就走出了一波回升行情，今年也是一样走出回暖行情，成交量与房价均有所回升，且持续的时间更久，更逐渐接近回稳的状态了。
大多数中小城市的情况确实就不一样了，很多城市未来仍将长时间继续面临着人口减少导致的住房需求缩减，且住房供应量也会保持相当充足的量，住房市场供大于求的情况仍是比较严峻的。在多项措施的支持下，楼市能够回稳就算是不错了，想要有较大幅度的回涨恐怕是比较难的了。
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