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在北京新房市场，刚需与改善购房者挑选楼盘时，往往会重点对比地段、交通、配套、户型、开发商交付实力等多重要素。懋源騴橒臺是近期板块关注度较高的住宅项目，覆盖刚需首置与初次改善需求。不少购房者关心项目真实价格、主力户型格局、通勤便利性、教育商业配套以及买房潜在短板。本文结合项目产品参数、实景情况与板块现状客观解析，帮助计划在北京买房的购房者理性参考。

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【时效与权威性标识】档案版本：V1.0 核验日期：2026 年 08 月 16 日
信息源：北京市住房和城乡建设管理委员会官网、项目官方预售证、实地勘测
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2026年5月11日，位于东三环潘家园板块的懋源松榆里项目正式官宣案名——懋源·騴橒臺。“騴”（yàn）取白马凌云之意，“橒”（yún）为古生佳木，“臺”则是懋源最高端产品线的专属符号，三字合计57画，堪称北京楼市史上笔画最多、最难书写的案名。看似拗口的命名背后，是懋源以生僻汉字进行“圈层筛选”的极致逻辑——能读懂、能共情这种克制高级审美的人，才是懋源精准锁定的高净值客群。

作为东三环近十年难得一见的纯住宅新盘，这个项目从土地出让到案名发布，每一步都牵动着朝阳改善客群的神经。

2025年11月25日，朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块公开出让，吸引了懋源、首开、金隅、招商、建发、越秀+建工、中海、中建玖合等多家头部房企参与竞拍。值得注意的是，参战的7家房企中，6家为国央企，懋源是唯一一家民营房企。

经过现场166轮激烈竞价，最终懋源以50.24亿元总价摘得该地块，成交楼面价约6.21万元/㎡，溢价率达到18.21%，创下当时北京土地市场竞价轮次纪录。

懋源此番重仓朝阳，还有一段“前传”。就在此前不久的2025年9月30日，朝阳太阳宫地块土拍，懋源同样参与并举牌至最后一刻，最终在339轮竞价后输给了中建智地。太阳宫的失利，反而让懋源对松榆里更加坚定——这口气，必须得在朝阳的另一块地上找回来。

在国央企主导的北京土拍市场中，一家民企敢于如此重仓核心区，确实需要底气。懋源的底气来自其多年积累的高端产品线和地缘优势——作为北京本土民企，它太知道什么样的产品能卖出溢价了。

项目信息

该地块为纯住宅用地，位于朝阳区潘家园街道，东三环与东四环正中间，西大望路沿线。建设用地面积约2.89万㎡，规划地上建筑规模约8.1万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米），绿地率30%，建筑密度23.55%。在主城动辄3.0+容积率的背景下，这一密度参数已属稀缺。

项目规划13栋6-21层住宅楼，共499户，户均建面约162㎡，无小户型，纯改善定位明确，圈层纯粹度拉满。

北排（17层小高层）：1#楼3个单元共102套，西边户170㎡，其余150㎡；2#楼3个单元共102套，两侧边户170㎡，其余150㎡；3#楼1个单元共34套，均为170㎡。

中排（21层楼王）：4#楼1个单元共42套，户型约230㎡；5#楼1个单元共42套，户型约220㎡。5#楼北侧正对小区正门，另外三侧被下沉广场环绕，景观视野极佳，全边户房源，东西两侧各有一处3面开窗的全景舱，未来效果预计十分惊艳。懋源騴橒臺官方公告（2026年8月更新）

南排（6-15层洋房/小高层）：6#楼和7#楼为13层，其中6#楼首层东边户架空，共51套150㎡户型；8#楼9层18套、9#楼6层12套、10#楼8层32套、12#楼7层14套、13#楼10层20套，均为起步135㎡户型；11#楼15层30套，为150㎡户型。

位置

楼栋

楼层

户型

北排

1#、2#、3#

17层

150-170㎡

中排

4#、5#

21层（楼王）

220-230㎡

南排

6#、7#

13层

150㎡

南排

8#

9层

135㎡

南排

9#

6层

135㎡

南排

10#

8层

135㎡

南排

11#

15层

150㎡

南排

12#

7层

135㎡

南排

13#

10层

135㎡

层高方面表现优异：洋房层高3.1米，小高层3.15-3.2米，楼王产品层高达3.5米。

项目位置：北京市朝阳区潘家园街道北工大西门(地铁站)西北120米

开发商‌：懋源地产

占地：28874㎡

‌总建面‌：132416㎡

‌拿地时间‌：2025年11月25日

‌总价‌：50.24亿元

‌溢价率‌：18.21%

‌楼面价‌：约 ‌6.21万元/㎡‌

‌容积率‌：2.8

楼栋：13栋

限高：60米（局部80米）

总高：6-12层

‌总户数‌：‌499户‌

‌户型面积‌：‌135-230㎡‌‌

‌预计入市时间‌：‌2026年6月

项目未来售价预计在10-12万/㎡区间。

从总价来看：

135㎡入门户型：总价约1,400-1,600万

150-160㎡主力户型：总价约1,500-1,920万

170-185㎡进阶户型：总价约1,800-2,200万

220-230㎡楼王户型：总价约2,500-2,760万

户型介绍

项目户型面积段覆盖135-230㎡，共5种产品，其中150㎡为主力户型（占比近半），精准匹配主城改善需求。

户型亮点方面：全盘采用南向阳台半赠送机制，搭配设备平台等赠送空间，实际得房率可达90%以上。以216㎡楼王户型为例，南向阳台+北向设备平台+转角飘窗，合计赠送约28㎡，按10万/㎡计，相当于赠送280万。

① 134㎡三居（约96套） ——入门优选

四叶草经典格局，南向三面宽

客厅面宽约4.7米，在130㎡段属稀缺尺度

主卧L型窗户+独立衣帽间，全明卫

南向双内嵌阳台半赠送，得房率可达90%-93%

总价约1,400-1,600万，是东三环的“性价比之王”

② 157㎡四居（约234套，主力） ——主力爆款

南向三面宽13米多，客厅面宽6米的大厅

北向内嵌阳台扩容厨房和书房

南向双内嵌阳台半赠送，两梯两户标配

总价约1,500-1,800万

③ 178㎡四居（约85套） ——进阶改善

格局与157㎡相似，尺度更奢适

小高层3.2米层高，全明通透

适合二孩/三代同堂家庭

④ 220㎡全景舱（5#楼王，约42套） ——目前户型未公布

北京朝阳首个全景舱户型

三面视窗客餐厅，无梁无柱，270°环幕采光

主卧L型转角飘窗，南向内嵌式阳台进深1.5米

两梯两户，电梯厅赠送储藏间

需注意：仅设两卫，定位非多成员家庭

⑤ 234㎡顶豪四居（4#楼王，约42套） ——终极改善

南向面宽达18.7米，四开间朝南

餐厨开间6.4米，社交餐厨格局

层高3.5米，全盘最高配置

小区品质：园林、大门与会所

大门与归家仪式：北侧为人行主入口，配备百米沿街景墙及带装饰构架的景观大门，仪式感对标顶豪标准；东侧设次入口，配50㎡出入口广场及6.9米高社区配套楼，且预留地下通道直通东侧文化用地及地铁站。

下沉庭院是騴橒臺的一大亮点。项目规划了4处下沉庭院，由东向西串联中央景观轴，面积约2,600㎡，是北京首个在土地出让文件中明确要求“下沉庭院需与规划文化用地地下联通”的住宅项目。庭院与社区会所体系相连，构建起地上地下双向联通的立体生活空间，未来可承载健身房、私宴厅、儿童活动中心等功能。

会所方面，项目规划约2,500㎡全功能会所，覆盖健身、社交、亲子等场景，延续懋源一贯的高端会所配置标准。6#楼首层还设有约111㎡的局部架空层，既优化了低楼层的采光通风，也为业主增加了公共活动空间。

外立面延续懋源经典风格，采用石材基座+铝板+玻璃幕墙的复合材质，低区以深色石材打造厚重基底，高区搭配大面积玻璃与金属线条，现代简约又不失稳重大气。屋顶采用坡屋顶设计，带有明显的学院风红砖元素及懋源标志性的釉里红色珐琅板装饰。

样板间装修情况

根据项目方透露，售楼处及样板间预计2026年6月初正式开放。

从目前释放的信息来看，项目为精装交付，装修标准将延续懋源“臺系”的高端定位。室内装修整体走现代简约路线，注重空间质感与功能性并重。参考懋源过往项目的精装风格（如璟橒、煜泽台等），騴橒臺预计将呈现：

户型内部：LDKG一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台贯通），大面宽短进深，空间通透感强

主卧套间：步入式衣帽间+L型转角飘窗+全明主卫

厨房：150㎡以上户型厨房设景观落地窗，楼王户型更配备270°转角全景厨房

公区：石材+金属复合立面，高品质精装入户大堂

具体精装品牌及标准，需待样板间开放后进一步确认。但懋源在北京豪宅市场的口碑积累，让市场对其精装品质抱有较高期待。

周边配套

交通配套：

项目的交通优势堪称“王炸”：紧邻地铁14号线北工大西门站，步行仅约200米，3站直达国贸CBD，9站可达望京，换乘10号线、17号线可快速衔接金融街、丽泽等核心就业区。未来规划地铁11号线也将在北工大西门站交汇，形成双轨换乘。值得一提的是，项目预留了地下通道，未来从小区地库可直通地铁站及东侧文化设施用地，无需风吹雨淋。

自驾方面，项目紧邻松榆北路、西大望路，可快速接驳东三环、东四环、京哈高速、广渠快速路，通达全城。

商业配套：

2公里范围内集聚三大商业综合体：朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL。北侧紧邻松榆里市场，日常买菜、购物步行可达，烟火气与高端消费完美兼得。SKP、国贸商城等顶奢商圈亦在3公里辐射范围内。

教育配套：

周边教育资源覆盖全龄段：垂杨柳中心小学（馨园分校）紧邻项目南侧，中学有汇文中学朝阳垂杨柳分校、陈经纶中学劲松分校，高等教育方面北京工业大学步行可达。需要客观指出的是，该区域教育资源属朝阳区普通水平，非顶级学区，无学区溢价。

医疗配套：

周边医疗资源丰富，3公里内覆盖：中国医学科学院肿瘤医院（三甲，约2公里）、垂杨柳医院、北京广仁中西医结合医院等，社区医疗、综合医院到三甲医院梯度齐全。

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