经济学家发出预警：中国房地产出清过快，触底或快于当年的日本

先请各位读者留意樊纲在博鳌房地产论坛上讲的一个不起眼的细节：这两年北上广深豪宅项目卖得最快的一批客户，不是老一辈的煤老板、拆迁户、传统企业主，而是三十来岁的科技行业中坚，他们买大平层的目的很朴素——住得舒服点，把房子当消费品，不当理财产品。

这句话看着轻描淡写，实际上是整场演讲里分量最重的一句。因为它藏着一个中国楼市二十多年来没出现过的变化：楼市定价权的主导者，第一次真正开始向＂住的人＂倾斜。

我想先把这句话展开讲透，再谈樊纲那个＂中国触底快过日本＂的判断到底站不站得住脚。过去二十年，中国房价的锚从来不是居住需求。

这个锚是三样东西：一是货币宽松下的流动性溢价，二是居民加杠杆的空间，三是地方财政对土地的路径依赖。三者叠加，房子变成一张随时可以变现的＂金融票据＂，而不是一个用来生活的物理空间。

这也是为什么每一轮政策松紧只能改变节奏、改变不了方向——因为主导博弈的三方，从来没变过。现在这个链条上，第一次挤进了一个＂以消费者身份出现的购房者＂。

这批人手里可能有期权变现的几百万，可能有股权解禁的上千万，也可能只是行业景气度带来的高薪奖金。

他们的共同点是：不加杠杆或只加很轻的杠杆，看重朝向、看重物业、看重通勤和学区，对小区物业费敏感、对户型缺陷零容忍，但对＂三年翻倍＂这种口号毫无兴趣。这批人有多重要？

重要到足以决定这一轮触底的速度。我个人的判断很直接：樊纲说中国这次房价见底会比日本当年快得多，这个判断我认同，但市面上很多人给出的理由都是错的。

有人说中国跌得深所以见底快，有人说政策工具箱厚所以见底快，也有人说中国还有城镇化红利所以见底快。这些都是隔靴搔痒。

真正决定触底节奏的，是三个更硬的东西：出清有没有真出清、承接方在不在场、政府敢不敢让市场自己走完。这三点上，中国和日本当年的牌面完全不一样。

先看数据。2026年6月，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格同比下降3.3%，连续36个月同比下行，环比降幅收窄到0.1%。

看似还在跌，其实结构已经分化得很厉害——上海新房价格同比逆势上涨3.1%，北京同比只降2.1%，深圳降3.6%，广州降2.6%，跌幅最深的反而是重庆、天津这类二线城市。

市场监测数据显示，深圳部分片区二手房较高点出现较大幅度回调，上海、北京核心区域二手房价格相较高点普遍回落两成至三成，不同板块分化极其明显。房地产开发投资同比还在负18%的区间，说明供给端仍在剧烈收缩。

这一组数据摆在一起，说明什么？说明中国这一轮楼市调整走的是＂急跌＂路线——快、狠、结构分化。

作为对比，日本1991年到2005年，六大城市住宅地价累计跌了六成多，跌了整整十四年，每年跌一点，一直跌到没人相信房子还能涨。中国这一轮从2021年下半年高点起算，到今天不到五年时间，主要城市的跌幅已经赶上甚至超过了日本前八年的累计幅度。

这是第一个差别：中国用了日本三分之一的时间，走完了日本一多半的跌幅。第二个差别更要命，也是大多数分析师看不见的地方——日本当年跌到最后没人接盘。

1990年之后日本进入人口断崖，年轻人不结婚不生娃不买房，中年人被房贷拖住不敢动，老年人手里囤着一堆卖不动的房。价格失去承接，只能一路阴跌。中国现在呢？我不否认中国也面临老龄化，2025 年末我国常住人口城镇化率 67.9%，后续提升边际速度持续放缓。

但请注意一件事：楼市底部需要的从来不是＂所有人都买房＂，只需要一批＂能出得起钱、愿意为品质付费＂的核心买家托住价格。这批人在日本90年代之后没有培育出来，索尼松下的黄金一代退场之后，接续的新兴产业迟迟没成气候，中产阶层的收入曲线一路走平。

中国不一样。宁德时代的工程师、字节的产品经理、大疆的硬件负责人、华为的算法专家、比亚迪供应链上的中层管理者，这一批三十到四十岁的人，正处在收入曲线最陡峭的爬升段。

他们不需要多，几十万人就够托住一线豪宅的成交量，而中国这个群体的规模，起码是几百万量级。这就是我说的＂承接方在不在场＂。日本当年缺的就是这个。

第三个差别关乎政府的姿态，这一点很多人回避不谈。日本央行和大藏省在1990年之后犯的最大错误，是既不愿意让市场自己出清、又不敢真兜底，银行系统里堆积的僵尸贷款不敢核销、不敢起诉、不敢逼房企破产，一拖就是十几年，这就是＂失去的二十年＂最深的病灶。

中国这一轮的处理完全是另一套打法。恒大、碧桂园、融创这些巨头的债务重组，走的是市场化程序，该破产就破产，该核销就核销，保交楼是硬指标，个人损失该承担就承担。

政策端，一线城市限购基本全部解除，房贷利率降到历史最低，个人住房交易增值税从2026年1月起再降一档，公积金贷款额度大幅提高。这一整套动作叠加起来，本质是把出清的时间轴强行压缩，用短痛换掉长痛。

这套打法有没有代价？当然有，代价就是短期投资收缩剧烈，2026年上半年房地产开发投资同比降了18%，这个数字非常刺眼。但换来的是什么？是一个可以更快出清、更快见底、更快让资源转向新赛道的市场。

所以我个人给出的时间窗口判断是：中国房地产从＂跌＂到＂稳＂，大概率不会超过日本时间轴的四分之一到三分之一。日本花了十四年才见底，中国这一轮见底的时点，我倾向于就在未来的十二到十八个月之间。

但请注意，这里我要给读者泼一盆冷水——见底不等于反弹。这是两码事，很多人容易搞混。什么叫触底？就是价格不再单边下行，成交量在低位形成拉锯，改善型和刚性需求慢慢回补，但整体价格在底部区间横盘平移。

日本1990年代跌了十几年之后，从2005年到2013年基本就是横盘，直到安倍经济学的大放水才带起一小段行情，而且那一小段行情主要发生在东京核心区，其他地方波澜不惊。中国接下来更可能出现的形态，是＂L型底部长期平移＂，而不是＂V型反弹＂。

为什么？因为过去支撑房价上涨的三大动力——城镇化红利、货币宽松红利、居民加杠杆红利——都已经走到收尾阶段。

城镇化率过了68%，边际空间收窄；广义货币M2增速回到8%以内，宽松幅度受汇率约束；居民部门杠杆率超过60%，加杠杆的空间基本封住。这三个引擎都熄火，房价你就是想推也推不上去。那这一切对普通人意味着什么？我想讲三点自己的看法，直给。

第一，把房子当理财产品的时代，已经过去了。不是＂暂时结束＂，是＂永久结束＂。未来买房只有一个逻辑成立——为了自己住、为了改善生活。任何指望买房赚差价的思路，都是在赌一个再也不会回来的时代。

第二，不同城市不同区段的分化，会比过去二十年任何时候都剧烈。上海内环、深圳南山、北京海淀这些真正稀缺的地段，价格已经在筑底反弹的边缘。但绝大多数二线城市的非核心地段、三四线城市的普通住宅，还有很长的下跌通道要走。买错城市、买错地段，可能十年都解不了套。

第三，也是最重要的一点，中国经济真正的换轨信号，不在GDP增速里，不在PPI数据里，而就在樊纲提到的那个细节里——三十岁的科技从业者用现金流买豪宅、不加杠杆、不为了投资。

这个动作背后，是社会财富的存量分布正在悄悄转移：从传统地产、传统制造、传统贸易，转到新能源、AI、生物医药、半导体、跨境电商这些新赛道。旧钱在贬值，新钱在增值。

各位读者可以问自己一个问题：如果你现在手里有一千万闲钱，是买一套二线城市的普通住宅期待＂总有一天涨回来＂，还是买一批净利润每年增长20%的科技公司股权？十年前这个问题的答案是显而易见的，今天已经完全不显然了。

这个＂不显然＂，才是中国经济换轨最真实的信号。房地产的黄金二十年结束了，但中国经济的下一程才刚刚开始。

看懂了这一层，才算真正看懂了樊纲那句话。