文件出台！事关开封人居住品质提升

为持续提升开封居住小区居住体验

打造宜居城市环境

今日

市自然资源和规划局、市住建局、

市城管局、市国动办联合印发

《开封市进一步促进居住小区品质提升若干措施》

出台“抬板式”居住区建设、

公共配套扩容、户型空间优化、

外立面风貌升级等系列利好举措

关系到每一位开封购房者、

市民的居住生活

详细内容我们一起往下看

开封市进一步促进居住小区品质提升

若干措施

为深入贯彻中央城市工作会议精神，全面践行城市高质量发展和高效能治理要求，进一步落实我省《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》相关政策，持续提升我市居住环境和住房品质，更好地满足人民群众对美好生活的向往，结合当前城市发展实际、群众期盼及市场需求，制定本措施。

一、支持建设“抬板式”居住小区

为改善居住小区的防洪排涝能力，增加城市住宅多样性，激发市场活力，支持新建居住项目建设“抬板式”居住小区。技术指标及建设要求详见附件。

二、完善公共配套服务设施

鼓励结合小区出入口、庭院周边及住宅底层等地上空间，建设无偿移交政府的公共配套服务设施和非移交的涵盖儿童托管、社区助餐、家政便民、卫生健康、体育健身、文化休闲、儿童游憩、物业管理等归属全体小区业主共有的公共配套服务设施，建筑面积可不纳入容积率计算。

三、丰富室外庭院空间

在满足规划技术指标的前提下，建筑高度不大于27米的低、多层住宅，底层每户可设置1处进深不大于6米、用地面积不大于50平方米的室外专有庭院（含下沉庭院）。专有庭院不计入建筑密度、绿地率；可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，材质和颜色与小区整体建筑风格和景观协调统一，围墙高度不大于1.5米，并在建设工程设计方案中应明确其界线、用地面积及立面效果，由建设单位统一实施建设。

建设单位在进行房屋预售时，应告知业主不得在庭院内进行私搭乱建，不得在庭院内停放机动车辆，须将庭院的使用权属明确告知全体业主，相关事项应在房屋销售合同和物业管理合同条款中予以明确。

四、优化集中绿地设置

小区配建的集中绿地在满足标准建筑日照阴影线范围之外的面积不少于1/3，且每处不小于500平方米，宽度不小于8米的前提下，可不再受1.5倍标准日照间距及最小正面间距限制。

五、创新建筑立面设计

鼓励创新建筑立面设计手法，进一步提升城市风貌与建筑品质。住宅建筑外立面采用干挂石材、铝板、陶板或其他高品质材料的，在申报图纸中明确建筑材质类型及其饰面层相关构造做法、建筑面积，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在规划核实阶段进行复核，其饰面层建筑面积可不计入容积率。建筑间距的起算点按照两幢建筑的外墙完成面为基准。

六、提升住宅空间品质

（一）鼓励建设多功能入户大堂

鼓励结合住宅首层，设置具有会客交流、等候休憩等综合功能的入户大堂。每单元楼栋的多功能入户大堂建筑面积大于30平方米时，可按最高不超过30平方米建筑面积予以免计容支持，超出部分仍须按相关规范计算容积率。

（二）鼓励丰富起居空间形式

住宅建筑每户可于门厅、餐厅或起居厅位置，设置一个高度小于或等于两个自然层，水平投影面积不超过下层总水平投影面积30%的室内挑空空间，相应面积可按建筑面积计算容积率。

七、适用范围

开封市中心城区城镇开发边界范围内拟出让及已出让尚未建设的房地产开发用地适用本措施。其中第一条不适用于城墙范围以内、文物保护单位、历史建筑、重要风貌管控节点等特殊区域。

权利人提出申请及有关部门开展审查，不作为认定“政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟”的理由，不阻却主管部门依法履行闲置土地调查职责。

本措施自印发之日起施行，有效期两年。政策执行期间，如遇国家、省、市等上位政策调整，以新的上位政策为准。

各县（区）可参照执行。

附件：开封市“抬板式”居住小区规划技术导则

开封市“抬板式”居住小区规划技术导则

一、定义及内容

“抬板式”居住小区，是指新建住宅项目在满足小区合理交通组织的前提下，通过底层整体架空，以抬板平台面层作为住宅建筑室外地坪的居住小区形式。

二、建设要求

（一）抬板平台范围及占比。抬板平台区域不包含与其相连的商业空间。抬板平台及与其相连的商业空间建筑基底面积占项目总用地面积的比例不应超过75%，且抬板平台空间内停车功能的水平投影面积不应小于抬板平台水平投影面积的65%。详见示意图1、示意图2。

（二）抬板平台限高。抬板平台的结构层高不应大于4.5米，平台覆土上皮与周边城市道路或相邻地块的高差不应大于6米，平台防护栏杆、墙体等构件上皮，不宜高于周边城市道路7.5米。

（三）城市界面处理。抬板平台沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，营造友好、美观、有活力的城市界面，原则上一侧连续实体墙占该侧界面的比例不得超过50%；抬板平台临近既有住宅界面，应协调相互关系，宜在退界范围内种植乔木等绿植，减少对相邻用地噪声、光线及视觉干扰等影响;临抬板平台界面的防护栏与板边缘之间，应设置宽度不小于1.2 米的绿化缓冲空间，以减少空间视觉的压迫感，美化环境增加空间层次。

三、技术指标要求

（一）容积率。抬板平台空间内配建居民停车、市政设施、公共配套服务设施、公共开放空间，以及设置于建筑基底水平投影范围内的储藏室，其建筑面积可不计入规划条件约定的容积率，但需计入项目总建筑面积。

（二）计算基准面。抬板平台范围以内，以抬板平台覆土上皮作为室外地坪，并以此计算抬板平台以内的建筑基底面积、建筑层数、建筑高度及建筑间距。抬板平台范围以外，按照现行城市规划管理技术规定执行。

（三）建筑密度。抬板平台范围内、外建筑基底面积之和与项目用地面积的比值，建筑密度=（A+B+底层商业）/C。详见示意图1。

（四）绿地率。覆土厚度不小于1.5米的绿地面积计入绿地率。绿地率为抬板平台范围内、外绿地面积之和与项目用地面积的比值。

（五）建筑高度。抬板平台范围以内的建筑，以抬板平台覆土上皮为计算基准面计算建筑高度。抬板平台范围以外的建筑，建筑高度按现行城市规划管理技术规定执行。详见示意图3.

当建设项目位于机场净空保护区域、历史城区及国家安全控制区等特殊高度管控范围内时，建筑高度及设备高度还应满足其相关管控要求。

（六）建筑间距。抬板平台范围以内，建筑间距以抬板平台覆土上皮为计算基准面确定建筑高度（h1）后，按照现行城市规划管理技术规定执行。抬板平台范围以外，建筑间距以平台范围外的室外地坪为基准计算建筑高度（h2）后，按照现行城市规划管理技术规定执行。详见示意图4。

（七）建筑退让。抬板平台住宅小区计算退让间距时，其建筑层数及高度按相邻道路或场地标高计算。抬板平台住宅小区与居住用地、公共管理与公共服务用地及道路毗邻时，架空道路与拟建项目用地红线平行的，需退用地红线不小于3米且不小于围墙退让线。

（八）公共服务及市政设施布置要求。利用抬板平台空间内设置的养老用房、社区等各项公共服务设施的，应布置在交通便利、环境优美、采光通风条件良好的区域，同时满足相关技术规范要求。新建住宅小区开闭所、配电房、备用发电机用房等供配电设施及用房设置应满足相关规范要求，不得设置在地势低洼和可能积水的场所。

（九）停车管控。抬板平台上不得设置除消防、救援装卸、应急保障等特殊车辆临时停放以外的机动车停车位。抬板平台范围以外地面停车率不得超过总停车位的10％。每处非机动车停车库应结合相邻建筑设置不少于1处通往抬板平台上的公共楼梯或坡道。

（十）坡道及停车出入口设置。抬板平台上应设置不少于2个机动车坡道与城市道路或场地道路连通，且应满足消防车、应急救援车等应急车辆的通行要求，确保应急通行顺畅。抬板平台内停车库出入口与基地内主要道路的距离不应小于5.5米；当出入口直接连接基地外城市道路时，其缓冲段长度不宜小于7.5米。

（十一）人防建设要求。人民防空规划及建设应符合《河南省人民防空工程管理办法》（河南省人民政府令第200号）、《河南省人民防空工程审批管理办法》（豫人防〔2021〕27号）及《人民防空地下室设计规范》（GB50038—2005）（2023年版）等规范规定要求。

四、后期管理要求

抬板平台以下的停车空间、公共开放空间及设备用房在后期使用中不得改变用途，其中，停车空间及公共开放空间不得进行封闭改造。

来源：开封市自然资源和规划局

编辑：艺含

责任编辑：李洋

战略合作伙伴、法律顾问：河南辽源律师事务所