上半年物企龙头万物云主动退出139个住宅项目

界面新闻记者 | 王婷婷

物企龙头万物云(02602.HK)率先交出半年度成绩单。

8月14日，万物云发布截至2026年6月30日止六个月中期业绩并举行2026年中期业绩发布会。界面新闻从业绩会上获悉，上半年万物云实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%；毛利实现24.19亿元，同比下降3%；剔除开发商业务影响后，核心净利润为10.99亿元，同比增长7.3%。

住宅物业仍是万物云基本盘。

上半年，其住宅物业服务收入109.4亿元，同比增长6.5%，占总收入的57.3%；新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元。其中，63.5%来自存量项目换签，中标率较去年提升11个百分点至85%。

非住宅市场方面，该公司同期物业及设施管理服务实现收入56.3亿元，同比增长8.9%。

围绕社区和房屋资产的服务亦有增长。上半年，居住相关资产服务收入9亿元，同比增长5.2%；实现毛利2.1亿元，同比增长9.5%。

上半年，万物云仍在持续缩减开发商关联业务。

数据显示，其开发商相关业务收入同比下降27%。其中，持续关连交易收入占总收入的比重降至4.3%，同比下降30%，创下历史新低，关联方风险敞口进一步收缩。

在住宅物业市场，“退场”、“退盘”依然是热词。

万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全在业绩会上表示，退盘本质是双向选择，“当前市场有负面声音称物业行业一边喊不赚钱一边赖着不走，而上半年行业普遍出现的退盘现象恰好打破了这种声音。”

朱保全认为，对于万物云而言，主动退出收缴率低、客户认知不匹配的项目，能够有效改善公司现金流和资金质量，是市场双向选择的正常结果。

据界面新闻了解，上半年，万科物业退出139个住宅物业服务项目，涉及年化饱和收入7.4亿元，同时实现税前利润减亏3233万元。

退出的原因主要涉及开发商原因造成的大面积空置、收购资产包中不符合公司“蝶城”战略的非核心项目、业委会变化导致服务承诺难以持续，以及合同到期后的正常商业不续约等情形。

同期，万物云上半年新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元。

“退出和进入，都是企业正常的经营行为。”万物云副董事长、执行董事兼首席运营官何曙华表示，过去二十余年，物业行业处于高速发展阶段。在新增项目充足、管理规模持续增长的情况下，部分项目利润微薄、管理难度较大、收费标准与服务承诺不匹配等问题，容易被规模增长暂时掩盖。

“此背景下，有序退场能让项目重新匹配适配的服务标准、收费水平与管理主体，企业也可将有限的资源集中投入优质项目。”

何曙华认为，行业需要从“管得多”的规模导向，转向“管得好、管得久”的品质导向。物业企业停止低价换规模的竞争，业主理性看待服务标准与合理对价，通过退出和重新选聘完成市场化选择，是行业走向成熟的重要表现。

行业迈入存量提质全新周期，物业服务的价值边界也在持续拓宽。

物业属于劳动密集型行业，社保征管趋严成为行业共性挑战。董事会秘书黄旻表示，随着相关要求不断提高，公司的管理标准也在从合规走向更高标准。

“当前国家在完善社保征管、提升社会保障水平，是宏观经济发展和社会进步的需要。”黄旻表示，2019年万物云筹划上市时，搭建了三层业务架构管控用工风险，将安保、环卫等劳动密集型“四保”业务分拆为万御安防、万净环卫独立运营，万物云持股40%，适配万物云蝶城连片运营战略，也以标准化主体保障一线人员社保合规。

2020年，万物云提出并开始推进“蝶城”战略。其指以城市街道为单位，构建的半径约3公里（服务者20分钟可达）的高浓度、高效率社区共享服务网络。

朱保全认为，未来物企将承担三个重要角色，即城市更新存量空间长期运营者、完整社区便民服务组织者、基层治理协同主力军。

具体到城市更新存量空间长期运营者，朱保全指出，“十五五”期间，全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，并对5000个社区进行完整社区建设改造，物业管理全覆盖是硬性建设标准。对此，物业企业需要实现模式转型，从项目管理走向连片管理。

在其看来，传统单一项目独立运营模式无法适配老旧小区业态分散、营收薄弱的现状，行业必须打破小区物理红线，转向连片统筹运营，以完整社区为单元整合人力、设备、数字化资源，通过规模化、集约化运营和技术应用提高资源使用效率、摊薄服务成本，进而实现财务可持续，也让专业物业服务能够长期稳定且标准一致地实现“全覆盖”。

从落地层面看，界面新闻了解到，万物云已建成708个蝶城。该公司在武汉江汉区打造的街区一体化样板，被收入住建部《完整社区可复制经验清单》（第一批）。

除此之外，物业企业的边界也要拓宽，从基础管物延伸至全周期居民便民服务。

朱保全表示，“对物的打理”是物业的基本功，但居民在社区里还有房屋清洁、维修、租赁、交易、适老、托育、生活消费等需求需要响应和满足。接下来，公司会基于完整社区建设理念，对居住空间的服务模式和生态体系进行系统性升级和重构。

物业企业还要完成角色升级，从服务方进化为基层治理的重要协同力量。

朱保全认为，完整社区建设能激发更多稳定的家庭服务需求，并让更多劳动者在社区里获得持续的就业机会。当供需两端实现高效连接后，一方面能够让居民获得更优质、更具性价比的服务，另一方面也能让一线劳动者获得更合理的回报。

“如此，社区里的关系也会更加稳定，多方协同的基础会更扎实，最终形成长期可持续的正循环。”朱保全表示。