住总地产换帅，杨庆改杀个回马枪

文/北京进深 林振兴

54岁生日前后，杨庆改收到一份“迟到”两年的大礼。

公告显示，7月，他从刘连福手中，正式接过住总地产（全称“北京住总房地产开发有限责任公司”）董事长的交接棒。

杨庆改没有坐在空调房里开大会，没有仪式感拉满的就职演说，他选了另一种公开亮相方式。

8月，他顶着烈日，直奔一线重点项目，带队开展“城建同心”送清凉慰问。

从工地板房走出来的董事长，身上带着老财务人的底色：低调务实、不端着。

从青涩的合同预算员，到国企地产掌舵人。这条路，杨庆改走了32年，每一步，都踩在实处。

看着这一幕，有一个人心里或许最为复杂——李作扬。

这位住总地产前前董事长，曾经亲手把杨庆改从总经济师一路推到总经理，却在离任前没能亲手把交接棒交到他手里。

当年那场意外“错位”，如今终于被时间缝合。回归住总地产，这一次，杨庆改站上了塔尖。

但他没时间感慨，集团给他的任务清清楚楚：一边去库存，一边拿新地。两手抓，两手都得硬。

只是，住总地产在北京楼市的存在感，一直不算强。

在购房者眼里，这家国企气质偏“老派”，底色是安居房出身。拿的地，也大多扎在远郊：顺义、延庆、昌平、门头沟。

“老派房企”的标签之下，是实实在在的去化压力。

眼下，新帅杨庆改肩上扛着的，不只是董事长的新头衔，还有一堆远郊楼盘的回款任务。

01

1994年，22岁的杨庆改就出来参加工作了。他把整个青春，都押给了住总地产。

杨庆改进入住总后，他几乎没离开过“钱怎么花、账怎么算、利怎么留”这条线。

他的第一站，是住总房地产开发部计划调度室合同预算员。说白了，就是天天跟数字、合同、成本死磕。

这个枯燥的岗位，锤炼出杨庆改严谨务实的底色。合同边界、经营口径、成本红线，他全得门儿清。

很快，他升任住总房地产开发部第一开发公司经营室副主任，完成了从执行者到管理者的蜕变。

随后，杨庆改接手住总房地产租赁公司天麓大厦经理，算是第一次从纸面跳到现场。从“算账”到“管资产”，他展现出极强的经营能力。

紧接着，他出任北京住总衡其投资管理公司副总经理，一脚踏进投资领域，视野进一步拓宽。

杀回住总地产本部后，杨庆改出任合约预算部部长，再后来升任为副总经济师。

你会发现，他每一次升迁，都不是逃离成本线，而是把成本线越拉越长——从一张合同，到一栋楼，到一家投资公司，到整个地产公司的经济命脉。

02

杨庆改很幸运，他身后的伯乐是，大他5岁的李作扬。

李作扬掌舵住总地产整整八年时间，这期间，杨庆改的晋升速度，堪比坐火箭。

2016年，李作扬迎来了事业巅峰期，正式担任住总地产党委书记、董事长。

彼时，杨庆改是住总地产总经济师。并在同年9月，他火速升任常务副总经理。

短短一年不到，2017年8月，杨庆改直接扶正， 担任住总地产总经理，那年他45岁。这一坐，就是六年多。

所有人都觉得，他是顺理成章的接班人。

但剧情，在2024年拐了个弯。

李作扬距离退休还有三年，突然被免职。接替他董事长之职的不是杨庆改，而是刘连福。

按常理，总经理接班董事长，天经地义。可杨庆改，没能迈上那级台阶。

更蹊跷的是，此后两年，住总地产官微上，杨庆改的名字“消失”了。

而总经理的位子，换成了薛万龙，陪在刘连福左右。

历史，总是惊人地相似。两年后，刘连福卸任董事长。二把手薛万龙，同样没能接过那把交接棒。

目前，刘连福下一站不明。

两次权力更迭，两次“意料之外”。住总地产的这把头号交椅，到底坐着怎样的玄机？

03

李作扬告别住总地产后，得意干将杨庆改并没有沉寂。

他悄然下沉到一线的项目公司，于2024年2月，担任北京金第房地产（住总集团旗下）总支书记兼董事长。

从住总地产二把手，到集团项目公司一把手。这步棋，看似退，实则进。

去年9月，城建发展拉上了住总金第、北京建工，以29亿元底价拿下丰台岳各庄地块，打造嘉棠璟樾。

3月22日，嘉棠璟樾开盘，劲销266套。目前，项目累计已完成250套网签，去化近6成，均价7.8万/㎡。

成交金额约24亿元，成为丰台上半年名副其实的成交金额销冠。这一仗，杨庆改打得比谁都漂亮。

不止金第，杨庆改手里还捏着另一张牌——北京祥业房地产副董事长。

祥业房地产同样是住总集团旗下，与住总地产平起平坐。

3月18日，祥业房地产全资子公司——住总京顺房地产以5.71亿元底价，摘得顺义河东站地块，打造青年ONE序。

可眼尖的人发现，这个项目的logo上，“住总”两个字消失了，取而代之的是“北京城建”。

一边是，杨庆改在住总集团体系内"闷声干项目”；另一边，住总地产的画风却截然相反。

回想2024年，刘连福走马上任住总地产董事长的那一年，这家国企地产商在北京猛刷存在感。

一年拿了三宗地，分别位于延庆、昌平和顺义，楼面均价 2.21 万/㎡。

可到了2025年，画风突变。刘连福紧急调头，土地投资策略全面收紧，住总地产在北京颗粒无收。

今年上半年，住总地产在北京依旧是保守打法，无新增土地储备，土地购置支出为零。

评级报告摆在那：截至 2026 年 3 月底，住总地产土地储备(按并表在售项目剩余可售面积统计)46.33 万平方米，较上年同期末有所下降。

04

手中有粮，心中才不慌。杨庆改上任后的第一要务，就是补仓。

新官上任三把火，他确实点了两把。可惜，都熄了。

第一把火，是在昌平。

原本剧本写得好好的，7月，住总地产×城建发展，在东小口拿地。

双方各掏50%股份，项目地价款及后续开发建设资金总额度，不超过100亿。

结果临门一脚，城建发展换了搭档，绿城半路杀出，住总被踢出局。

说白了，百亿局，临门一脚被兄弟单位"退了团"。

第二把火，是在顺义府前街。

为啥盯上它？南边500米，就是住总芳华里，熟地熟客，有先手优势。

但最终，这块地却被一家河北民企截胡，眼看着到嘴的肉，飞了。

不是不想抢，是不能硬抢。

杨庆改心里清楚：拿地有红线，越过去，资金链就绷不住了。

财报数据摆在明面上：

2025年，住总地产营收43.3亿元，利润总额1.05亿元。

截至2026年3月底，住宅地产总资产346.32亿元，资产负债率83.84%，手握现金类资产14.82亿元。

所以，及时收手是对于杨庆改的最理性选择。

不拿地后，杨庆改把火力收回来，主攻去库存和资金回笼。

但郊区盘的命，从来不由己。

住总地产大部分项目都扎在北京远郊，区位偏、配套弱，去化是道硬题。

清樾府，就是最扎心的一个。一、二期取证共计720套房源，卖了整整两年。截至8月5日，网签295套。

成交均价从最初的4.6万+，跌到现在3.7万出头。

这个项目，当年由住总地产前任董事长刘连福亲自拍板，砸下35亿拿下。

内部会上，他反复强调，“项目团队要重点在比回款、比进度上下功夫，保证现金流流速”。

可现实却很骨感。清樾府，排在住总地产去化榜倒数第一。

如今，这块烫手山芋，结结实实落在了杨庆改手里。

账要平，盘要活，牌不多，但得打好。