万科泊寓，补上“第四条腿”

文 |空间秘探，作者 | 秦敏慧

7月，万科泊寓推出新产品线CASA嘉舍，并迅速在深圳、天津两地完成签约。其中，深圳首店已于7月中旬正式开业；天津项目据泊寓官方公众号透露，预计9月亮相。从签约到开业，两个项目推进节奏紧凑。值得注意的是，作为集中式长租公寓的龙头企业，泊寓在市场整体扩张趋于放缓的背景下，新品牌发布当月便连签两地、密集开业。这背后，泊寓究竟有怎样的战略考量？CASA嘉舍为何被如此急切地推向市场？

CASA嘉舍第二站将落子天津

8月初，泊寓发布了CASA嘉舍天津华苑奥体店即将在9月启幕的消息。项目坐落在天津市西青区华苑奥体板块，属于天津西南部的成熟发展区域，周围科技企业、商务办公企业、产业园区配套企业众多，商业、生活及公共服务配套相对完善。

虽然天津项目的具体细节披露不多，但从7月中旬开业的深圳罗湖口岸首店，已可窥见万科泊寓这一新品牌所瞄准的细分市场。

CASA嘉舍（罗湖口岸店）坐落于罗湖老城核心区，距罗湖、文锦渡双口岸仅约600米，过关即达香港；楼下地铁30分钟通达福田CBD、南山、宝安机场；东门老街、金光华、万象城等核心商圈步行即达。

可以说，CASA嘉舍实现了“深港通勤极近、地铁上盖、商圈核心”的完美结合，是深港通勤族、都市上班族及双城生活者的理想居住选择，这与CASA嘉舍所瞄准的细分市场不谋而合。

CASA嘉舍主攻的客群就是打工人，不过是已过职场适应期、收入稳定增长、对居住品质有明确需求的“职业进阶青年”，相当于城市新中产。他们不满足租房只睡一张床，但又还没到高净值商务人群的行列，CASA嘉舍拿捏的便是那种“比上不足、比下有余”的精准消费需求。

具体怎么拿捏的？

第一步，主做“小且精”的户型。CASA嘉舍的主力户型是34-37平方米的Loft和平层单间，全系最大也才67平方米。同时，户型空间布局紧凑，设计主要的功能分区。通过开放式布局、多功能家具和收纳设计，实现空间高效利用。例如，Loft户型通过上下分层设计，将睡眠区域、学习/工作区分开，互不干扰；平层单间则通过合理的家具摆放和空间规划，营造出舒适的生活空间。

Loft+精装+长住友好的空间设计，本质上是用设计感和空间利用率来弥补面积，是讨好“在意生活品质、把这里当作家而非落脚点”的人，而不是只要“一张床”的人。同时，单间/小户型直接排除了家庭客群，精准锁定单身或年轻情侣。

第二步，卡位公寓市场的价格夹层。泊寓小程序显示，CASA嘉舍月租金区间为4400-7600元，主力户型集中在4400-5100元。若以租收比30%倒推，月租4400-7600元对应的月收入约为1.5万—2.5万元，年收入约18万—30万元——这正是深圳新中产的典型收入水位，CASA嘉舍则恰好处于两者之间。

在深圳，普通公寓月租一般在1500-4000元之间，高端服务式公寓则普遍在8000元/月以上，而CASA嘉舍的主力价位正好填补了这中间的空缺。它精准匹配了城市新中产“愿意为品质支付溢价，但预算天花板有限”的消费心理——既跳出了低端公寓的红海竞争，又无需承担高端服务式公寓的租金压力，成为这一群体的理想之选。

第三步，适度的轻服务组合。一般定位高端的传统服务式公寓，服务较重，提供类似酒店的全方位服务，包括24小时前台、安保、每日入室保洁、管家服务、餐饮、礼宾、设施维护等，满足高净值人群对高品质、省心居住的体验需求。CASA嘉舍也有服务，但由于服务的是城市新中产，服务力度更轻，主要包括月度保洁、垃圾日清、上门洗护等轻服务，并非管家式的全包。

适度轻服务的背后是城市新中产愿意花钱买“省心日常，又不需要的全套奢华服务”，是典型都市职业中产会做出的取舍。

当然，在公共休闲与共享空间上，CASA嘉舍还有轻奢大堂会客区、影音室、娱乐室、阅读角、自习室、多功能会议室、健身区和休闲水吧台等配套设施。

以上三点来看，小而精的户型、中端的价格、轻量省心的服务，共同指向同一个画像，这或许是万科长租公寓事业部推出CASA嘉舍的初心，为大湾区青年打造一处“安心据点”。

为什么泊寓需要CASA嘉舍

当前，住房租赁市场已步入“买方市场”：部分城市租金下行、空置率攀升，整体扩张节奏明显放缓。然而，在行业普遍收缩的背景下，万科泊寓却逆势推出CASA嘉舍，并计划短期内连开两家。这一动作，难道仅仅是为了抓住城市新中产的居住需求？

首先，长租公寓从“拼规模”进入“拼精细化”。克而瑞数据（2026Q1）显示，行业已告别普涨普跌、进入结构性分化：低价保租房已低于市场价30%—70%的规模入市，传统“标准化白领公寓”如果还停留在老定位，会直接被保租房正面冲击，陷入“降价－降级－流失”的螺旋。

反观市场，核心区位品质长租公寓的租金仍在逆势上涨。这说明，行业竞争的核心早已不再是“拿到一块好物业”那么简单——更精准的服务与更高的运营效率同样重要。简单而言，这些年各路玩家通过保租房低价入市，已不同程度地侵蚀了市场化品牌的原有份额。仅靠地段优势已不足以留住消费者，市场化品牌必须拿出真正的服务力与运营力，才能守住阵地。

泊寓同样经历了这一转型阵痛。早期“二房东”式的粗放扩张，在租金下行与保租房冲击下难以为继，部分非核心区低价项目亏损严重。为此，泊寓主动清退那些为“冲规模”而遗留的资产包袱，及时止损，全面切换至精细化运营轨道。CASA嘉舍正是泊寓优化资产后，精细化切入中端市场的表现。

其次，补全产品断层。在CASA嘉舍出现之前，万科泊寓的产品线已形成三个层次：面向新市民和产业工人的“安舍”（高性价比）、面向职场新人的“泊寓”青年社区（社交属性强），以及面向商务人士和家庭的“富瑞斯”高端服务式公寓。

但这三者之间，正好漏掉了那些已度过职场适应期、收入稳定增长、对居住品质有明确要求，却尚未进入高净值商务人群行列的新中产。过去泊寓面对这类客群，要么强行套用青年社区模板，要么用高端服务式标准降维适配，两边都显得差强人意。

横向对比可见，上海泊寓（虹口江湾店）26-40㎡一室户月租约3300-4400元，而深圳CASA嘉舍34.62㎡ LOFT月租4400-5500元，算上挑高上层，实际空间更充裕，价格却相差无几。

两地区位条件同样优越：虹口江湾店周边交通、商圈、生活配套一应俱全，与CASA嘉舍所在的罗湖核心地段颇为相似。若将CASA嘉舍置于同等区位，其产品力和性价比或许更能精准匹配当地新中产的消费升级需求。

可以说，CASA嘉舍补上了泊寓之前缺的那一块。过去泊寓的产品线就像“三驾马车”，虽然能跑，但中间始终有个空档；现在加上CASA嘉舍，变成了“四轮驱动”。不管是刚毕业预算有限的年轻人，还是收入不错想住得好一点的白领，都能找到合适的房子。

当然，CASA嘉舍的推出并非仅靠内部驱动。QuestMobile 2025年10月数据显示，全国新中产已达2.78亿人，同比净增超317万。这批人群收入稳定后，对居住品质有了更高要求，却尚未触及高端服务式公寓的消费门槛。CASA嘉舍正是瞄准了这一增量需求，精准填补了中端市场的空白。

再者，解锁轻资产模式下的“提案能力”。目前，泊寓正大力推进轻资产委托管理转型。截至2026年Q2，其轻资产委托管理房源已达10.5万间；2025年全年累计盘活国资国企项目24个，客房量超1.5万间，企业客户占比达22.6%。

尽管租金差仍是泊寓的核心收入来源，但资产增值收益与轻资产管理费已成为重要的增量利润。在轻资产模式持续滚动下，这部分增长空间具备可持续性，但想要赚走这部分费用，前提是资产方愿意长期把项目交给你。

加之，中国租赁市场存量物业规模庞大，且类型极为复杂，从产业园区配套住宅、城市核心区改造物业，到新区人才公寓，业态各异。CASA嘉舍的推出，让泊寓能针对不同业态提供定制化运营模型，而非生硬套用单一模板；尤其在城市核心区存量商办改造项目中，其户型设计与轻服务模式更为适配。

可以说，CASA嘉舍显著增强了泊寓在轻资产运营中的“提案能力”，面对国资平台、产业园区等合作方时，能提供更完整、更具针对性的产品解决方案，从而有效提升资产方的合作意愿与长期委托信心。

“第四增长线”or“第四产品线”

尽管推出了CASA嘉舍，填补了泊寓的品牌矩阵，但新品牌是否有潜力成为泊寓的第四增长曲线，还需要拉到整个行业里来看。

针对CASA嘉舍的价格、户型与轻服务模式，使其同时面临来自上方“降维”和下方“升级”的双向竞争。

阵营一：国内长租公寓品牌的中高端线。首先是同样房企出身的龙湖冠寓·核桃。作为冠寓旗下的“质享型公寓”产品线，它主打轻奢化服务型公寓，主要面向城市小家庭和外派精英人士，满足其对居住空间、私密性和服务品质的更高要求。与万科泊寓另起炉灶打造CASA嘉舍不同，龙湖冠寓·核桃是冠寓现有产品线中的高端/轻奢版本，属于内部升级而非独立新品牌。

其次是朗诗寓·精品。该产品线主攻城市白领中的中高端客群，以精品一室户（一室一厅一卫）为主力户型，通过五大功能模块的合理分区，在小空间内实现高效利用，精准匹配白领阶层对品质与功能的双重需求。

阵营二：国际酒店系中端服务式公寓。这是CASA嘉舍最直接的竞争对手。这类品牌在服务标准、品牌溢价和客群认知上更具优势。例如，雅诗阁·雅遇公寓定位于中端租赁市场，主要面向年轻白领、归国留学生及都市人群。其主力户型为48㎡单间，部分配备燃气厨房；服务上提供24小时管家与安保，部分门店还涵盖干/湿洗衣服务。

再看辉盛国际旗下的辉盛凯贝丽。该品牌虽未明确锁定城市白领，但面向年轻商旅及休闲客群，提供酒店式服务与公寓式空间的融合，并配套无边际泳池、池畔酒吧等设施。相比之下，嘉舍仅提供轻服务，在设施配套和酒店式服务方面还有一些差距。

阵营三：国资背景的品质租赁住房。这类品牌虽非直接竞品，但构成了价格锚定效应，挤压市场化品牌的溢价空间。从客群来看，国资品质租赁住房（尤其是人才公寓、市场化保租房）的核心客群同样是城市青年、产业人才、新市民。例如北京人才公寓面向高校与科创人才，深圳人才安居集团面向引才安居需求，与CASA嘉舍的“职业进阶青年”定位几乎一致。

同时，2026年上半年国企在住房租赁市场的占比同比提升8.7个百分点，众多国资背景的品质租赁住房品牌加速扩张，已从过去的“政策性补充”升级为市场化品质赛道的核心参与者，对CASA嘉舍这类市场化新品牌构成了一定竞争压力。

所以，回到最初的问题，CASA嘉舍有条件成为万科泊寓的第四增长曲线吗？答案是：有条件，但困难同样真实存在。

中端公寓市场赛道正在变得愈加拥挤，国际品牌中端服务式公寓产品正加速进入中国一、二线城市，本土其他头部运营商也在持续迭代产品。

加之CASA嘉舍的租收比30%，面对的目标群体对价格高度敏感，涨价空间有限。CASA嘉舍必须在有限租金内实现服务精准投放和成本严控，这对运营提出了极高的要求。

而且泊寓过去的核心能力是运营青年社区，强调社交属性、公区活动、邻里互动，满足18-35岁年轻人的情感需求。但CASA嘉舍的目标客群是城市新中产，他们的核心诉求是“住得高效、体面、省心”。这种运营逻辑的切换，并非简单的产品线延伸，而是组织能力、人才结构和考核体系的重构。泊寓能否在保持青年社区基本盘的同时，成功培育出中端产品的运营基因，还是未知数。

不过，最终一切还是要看实际运营结果——出租率、租金溢价能力、客户满意度、资产保值增值效果，每一项指标都将接受市场检验。CASA嘉舍是万科泊寓从规模扩张迈向精细化运营的关键落子，它补全了产品矩阵，解锁了轻资产模式下适配不同物业的提案能力，也踩中了新中产消费升级的节点。但赛道拥挤、运营逻辑转换、租金天花板等挑战同样真实存在。

最终，CASA嘉舍究竟是第四增长线，还是一条新产品线，时间与市场会给出答案。