清算潮警惕！酒店的今天，或是长租公寓的明天

行业背景：酒店业疯狂扩张浪潮褪去，酒店行业资产出清的信号正在多地集中兑现。此前业内提出国内住宿客流阶段性收缩 3000 万的观点，不少声音质疑论断过于悲观、刻意放大行业压力。

URI 城市租住曾在7月发布年中观察｜上亿酒店物业无人接盘，虚假扩张之下酒店业洗牌提速，预警市场风险：行业呈现诡异的割裂格局，中端连锁持续拓店扩容，但大量星级酒店摘牌退场、亿元级酒店资产法拍大面积遇冷，新增供给与真实消费承载力严重脱节，虚假扩张催生的泡沫逐步破裂。

依托 URI市场调研与统计数据持续观察，杭州、南京两大新一线城市接连爆出一系列标志性风险事件：2026上半年，西湖景区核心地段多家经营多年民宿、中小型酒店陆续放出零转让费转让信息，持有者主动放弃转让费止损离场；杭州武林广场老牌奢华地标 JW 万豪酒店，产权主体杭州武林置业 2024 年 12 月启动预重整，2026 年初正式进入破产重整程序，相关债权申报总额高达 38 亿元；南京市场同样风险密集爆发，素有全球最高洲际酒店之称的紫峰洲际自 2025 年初传出品牌撤场消息，业主方与洲际集团合作矛盾持续激化；2026 年 7 月，河西核心雨润国际广场整体挂牌处置，资产包内含五星涵月楼酒店，25.02 亿元起拍，围观流量充足却无主体报名，最终首轮流拍。

放眼全国，类似困境早已不是个案。截至2026上半年，全国千万元级别酒店司法拍卖项目共计444宗，仅21宗顺利成交，成交率不足5%，上海、成都、大连多地高端酒店大额资产挂牌下调价格依旧无人接盘。杭州、南京两地高端酒店、景区住宿、综合体酒店资产同步遭遇深度调整绝非巧合。

一连串市场异象印证，国内酒店业野蛮扩张周期彻底落幕，一场大范围的资产清算与存量出清已然开启。

01

从景区门店0转让费

迈入地标酒店破产重整阶段

杭州酒店市场的降温呈现由中小门店蔓延至高端地标酒店的递进特征。西湖景区内一栋拥有120间客房的酒店，如今对外转让不再收取任何转让费；拱墅、钱塘等城区范围内，零转让费寻求接手的酒店项目持续涌现，中小酒店经营者主动离场的意愿十分强烈。

中小酒店接连免费转让尚且属于行业浅层信号，杭州武林广场JW万豪这家运营时长15年的城市老牌地标酒店出现产权方破产重整，才真正预示行业出清走向深层。该产权主体债权申报规模突破38亿元，经营彻底难以为继。

从小酒店免费转手，到高端地标酒店背后资本倒下，杭州酒店产业正在完成一轮自上而下的资产清理，前期盲目入局的存量资产正在加速离场。

02

顶豪酒店解约退场

25亿综合体首轮无人接盘

同在长三角核心圈层的南京，酒店行业暴露的问题偏向高端商业酒店板块。2025 年，曾坐拥全球最高洲际酒店头衔的南京紫峰洲际，悄然在品牌官方渠道下架客房，全网各日期均无法预订客房，市场随即传出业主与洲际品牌运营方合作破裂的消息，话题迅速登上社交平台热搜。

高端酒店合作破裂之后，南京河西核心地段雨润国际广场开启整体打包拍卖流程，标的物包含酒店业态、商业商场、写字楼以及203个车位，整体起拍定价25.02亿元。拍卖首轮公示阶段，无任何意向主体报名参与竞拍。顶级奢华酒店终止合作、黄金地段大型商住综合体流拍，证明南京酒店资产遇冷并非个别门店经营不善造成，资本对于酒店重资产项目的投资信心已经全面回落。

03

供给暴增、入住低迷

供需失衡是行业洗牌根源

URI认为，杭州与南京的酒店困境，是全国酒店行业现状的缩影。2026年二季度，全国酒店转让挂牌数量同比暴涨约250%，酒店转手的需求大幅提升，但资产成交周期同步拉长近40%，出手难、接盘更少成为行业共性。

存量供给层面，国内客房数量在持续扩容，全国客房数量大于15间的合规酒店，总量从32.2万家增长至42.48万家，行业供给规模增幅接近三成，但整体旅游、商旅住宿市场的消费体量并未同步扩张，市场蛋糕规模维持稳定，瓜分市场的经营主体却大幅增加。

经营层面的矛盾进一步加剧行业压力，2025年二季度国内酒店行业平均入住率仅56.4%，客房空置率居高不下；与之相反，酒店人力、耗材、物业等单房运营成本同比上涨约24%。入住率走低叠加运营成本攀升，供需失衡成为当下酒店行业遭遇阵痛的核心原因。

04

资本工具化属性泛滥

造就如今大面积离场局面

酒店行业走到批量转让、资产清算的局面，根源不在于消费市场萎缩，而是前一轮资本热潮之下，大量入局资本并未将酒店视作实体运营业态深耕经营，而是把酒店物业当成融资载体。

依靠酒店不动产抵押获取资金、快速开店扩张做大资产规模，是前几年行业普遍的玩法。资本红利存续阶段，即便酒店营收勉强持平甚至小幅亏损，经营者依旧可以依靠融资维持运转。随着信贷环境收紧、融资渠道收缩，依靠借贷续命的模式难以为继，缺乏盈利造血能力的酒店项目陆续暴露经营问题。

酒店行业依靠资本驱动无序扩张，最终迎来供给过剩、资产出清的结局，完整演绎了重资产住宿业态盲目扩张后的必然宿命。

URI警示公寓行业：放眼当下住房租赁赛道，部分企业觉得行业门槛低，依旧处在拓店扩张、抢占商圈房源、规模化铺点的扩张状态，不少新手企业还不计成本地用二房东模式抬价拿房，试图幻想借助房源规模优势进行资产金融化，重规模、轻精细化运营的模式和此前酒店行业的发展路径高度重合。

酒店业的今天已经给出清晰警示，倘若公寓行业持续无视区域租住供需上限，盲目恶性竞争拿房扩张，忽视商业盈利本质，在即将到来的租住需求放缓后，公寓行业大概率将会复刻酒店行业过剩洗牌、资产被迫清算的全过程。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒