住房贷款投放规模大幅下滑！房价下跌引发连锁反应，维州面临倒闭潮！

01

住房危机下建筑商将承受信托税冲击，农业从业者获豁免

工党推出针对 discretionary family trust（全权家族信托）30% 分配收入税政策，农业从业者可享受豁免，建筑商、医生及其他核心行业却面临税负上涨，还需承担高额企业架构重组成本。

绝大多数全权家族信托经营者正惴惴不安，等待相关立法草案提交议会审议，法案拟对信托分配收益征收 30% 专项税，但有一个行业群体高枕无忧。

在 5 月联邦预算文件中，政府为农业行业设置了专项税收豁免条款。

仅农业从业者可豁免该新规，其余所有行业经营者要么自行承担 30% 最低税负，要么斥巨资将企业主体重组，而重组成本甚至未必能抵消新增税负，这项政策是否公平？该税收政策甚至能否落地实施都存疑。

澳大利亚民众尊重、认可农业从业者，这一点毋庸置疑。农业从业者工作艰辛，常年承受极端经营困境，为全国供给粮食与纤维农产品，农业更是本国经济根基。

但其他同样支撑国民经济、经营具备周期性波动特征的行业又该如何？会计师与商业咨询机构 Blinks 360 副总监 Duncan Perkins 表示，仅向单一行业开放信托税收豁免，相当于为信托税制设立了一套 “生产力评判标准”。

“一旦政府以行业经济贡献为由给某一行业开特例，其他所有行业都会拿着国内生产总值（GDP）数据排队争取同等待遇。”Perkins 称。

“住宅建筑商与各类技工行业会率先提出诉求，他们认为，在住房危机期间对全权家族信托征收 30% 税款，会掏空住宅建造企业的运营流动资金。”

为何只有农业从业者能避开即将落地的 30% 信托最低税？

全国农民联合会（National Farmers Federation，NFF）首席执行官 Mike Guerin 表示，历届政府长期认可初级农业生产在澳洲税收体系中属于特殊业态。

“这一豁免政策，既体现家族农场企业在供给刚响极大，极易遭遇干旱、自然灾害冲击；农场普遍资产体量庞大，但经营性现金流匮乏。多数发达经济体依靠高额、直接农业补贴扶持农户，而澳大利亚长期推行侧重提升农场自主抗风险能力的政策，税收制度正是这套扶持框架的核心组成部分。”

NFF 同时提出，全权家族信托是农场经营的核心工具，便于完成企业传承规划、资产隔离保护与长期产业投资。但绝大多数家族经营企业同样有上述经营需求。

政府数据显示，全澳现存约 84 万个全权家族信托；澳大利亚税务局（Australian Taxation Office，ATO）估算，农林渔行业（不含配套服务业）运营的信托共计 3.7 万个。

暂且认可农业行业享受豁免的合理性，那建筑行业该怎么办？本次预算出台的初衷不就是解决住房问题吗？政府一方面取消投资客税收优惠、倒逼投资者抛售存量房源，另一方面本该出台政策降低年轻人购房门槛，如今却加重建房企业负担，逻营成本、增加经营难度。

MBA 测算数据显示：一家应税收入 40 万澳元的小型家族建筑企业，税负最高将上涨 70%；一次性架构重组成本介于 8.2 万 —17.5 万澳元之间，每年还会产生 2.1 万 —6.75 万澳元持续性额外开支。

“更换企业经营架构，不像更换手机套餐那样简单。”Wawn 表示，“整个流程需要律师、会计师、银行、保险机构多方介入，还要更新各类经营牌照、重签商业合同，每一步都产生成本。在住房供给紧缺的关键时期，所有额外成本最终都会转嫁至建房售价。政府当下正全力推进住房供给扩容、提升住房可负担性、促进行业生产力发展，而本次税改完全背道而驰。”

医疗行业的处境也值得关注。民众离不开粮食、住宅，同样离不开医疗服务，医生、牙医、外科医生普遍采用全权家族信托架构经营诊所。

即便落实 30% 信托最低税，医疗从业者大亦是国民经济关键板块，这些行业是否也该获得豁免？不难看出，政策豁免的界定边界很难清晰划分。

政府称本次调整旨在打造更公平的税收体系，信托分配收益 30% 最低税正是配套举措之一。

政策核心逻辑：为何自由职业经营者能将经营利润分摊给家族成员，分配给适用最低税率的亲属实现节税？普通工薪族采用现收现付（PAYG）计税，无法将工资拆分给退休父母、在读子女分摊计税，自营从业者凭什么利用信托利润拆分避税？

财政部公众咨询期已结束，距离政策拟定生效日期 2028 年 7 月 1 日仅剩短短数年窗口期，全权家族信托受托人正密切等待细则落地。

当前使用全权家族信托的企业与投资者普遍持观望态度，暂缓投资、资产收购计划 —— 他们担忧短期内就要投入数万澳元开展大规模架构重组。各界都在紧盯政策细则，观望政府是否会将信托税收豁免范围，从单一初级农业收入拓展至其他行业。

02

维州装修业者面临倒闭潮 业主需预留五位数应急资金

维州计划进行家居装修的业主被警告在预算之外，还要准备一笔五位数的应急资金，以应对建筑行业持续恶化的财务危机。

建筑设备租赁公司Kennards Hire发布年度建筑信心调查报告，发现60%的业内人士对未来12个月内的行业破产或就业不稳定表示担忧。虽然多数维州受访者仍对行业未来五年的增长保持信心，但有近三分之一的人将利率与融资问题、以及劳动力短缺视为主要压力点。

而IPA公共事务研究所分析澳洲证券与投资委员会（ASIC）数据显示，仅2026年6月，维州就有120家建筑企业倒闭，创下单月纪录。 2025年7月至2026年6月期间，多达992家建筑企业在维州倒闭，占同期全州4,100家倒闭企业总数的24.2%。

数据还显示，维州建筑业破产率在过去一年飙升74%。建筑业现已成为全澳破产率最高的行业。

维州建筑商大师协会的调查更是发现，近一半受访建筑商表示项目成本上涨了6%至10%，五分之一的受访者更面临11%的成本超支，63%的会员表示被锁定在无法收回燃料成本上涨的固定协议中。

协会首席执行官警告说，水暖、混凝土、钢铁和电气用品的价格飙升，加上一系列新法规的出台，正危及维州每年建造8万套住房的目标。

建筑业每年为维州经济贡献320亿澳元，雇佣29万人，占全州劳动力的8.4%，是维州第四大雇主。

维州政府已经指引建议为不可预见的费用预留10%至20%的应急资金，包括设计变更或通货膨胀因素。以10万元的装修项目计算，这意味着业主需要额外准备至少2万元的储备金，相当于墨尔本按中位租金计超过33周的租金。

JV Built总监维拉说，由于业主对房地产市场的不确定性而紧握资金，工程已变得较为冷清，即使工程量充足也可能利润微薄甚至无利可图，而由于材料价格持续上涨，许多建筑商已经不愿签订长期合同。

Future Property Group董事总经理康明斯说，他对行业破产和业务不稳定的担忧程度并不感到意外，自新冠疫情以来，价格上涨、工期压缩、政府监管和规划延误加剧了建筑业的压力。

Master Builders Victoria呼吁州政府与业界合作，解决合同成本上升条款、政府项目工期延长以及减轻日益增长的监管负担等问题。

03

澳储行警示新增住房贷款投放规模大幅下滑

澳大利亚储备银行（RBA）在 8 月《货币政策声明》中发出预警：近期新增住房贷款投放规模出现大幅下滑；利率走高、楼市走弱叠加房产税收调整，房产投资客集体撤出是本次下滑核心推手。

央行表示，上半年整体信贷规模尚且保持韧性（截至 6 月，六个月年化总信贷增速达 8.6%），但住宅价格持续走弱，后续将持续拖累按揭贷款增长。

RBA 称：“今年以来整体信贷增速相对平稳，但随着房价下跌逐步传导至住房信贷，未来数月信贷增速或将持续放缓。”

央行补充，自 5 月发布货币政策报告至今，住房信贷六个月年化增速已回落约 0.5 个百分点。

央行指出，新增贷款投放量下滑是更值得警惕的信号，该指标是未来房贷审批、房屋交割的先行风向标。

央行将本轮新增住房贷款投放的回落定义为 “大幅下滑”，并表示行情走弱主要源于房产投资客借贷意愿骤降。

RBA 将该现象归因于楼市行情降温、利率上行、房产投资者税收新政三重因素叠加。

声明原文写道：“新增住房贷款投放收缩，反映出存量住宅市场走弱、利率上调，以及近期针对房产投资者出台的税收调整（涉及负扣税与资本利得税）带来的综合影响。预计这一趋势将进一步拖累未来数月住房信贷增速。”

市场层面的数据印证了央行判断，澳大利亚联邦银行（CBA）于 8 月 12 日（周三）披露房贷申请量自 5 月以来下滑 15%，其中投资客申请降幅高达 28%

不过央行强调，家庭资产负债表整体仍具备韧性：大量借款人长期向对冲账户、追加提款账户存入超额还款，积累了充足的还款缓冲资金；但 6 月季度，居民向两类账户额外存入的还款金额出现小幅回落。

住房信贷降温的同时，企业借贷需求依旧保持强劲。

RBA 表示，企业信贷增长全面向好，房地产相关行业是拉动信贷扩张的主力板块。

央行称：“各行业企业信贷普遍实现增长，工业板块与房地产行业对近期信贷增量贡献突出。”

澳大利亚新西兰银行（ANZ）单独下调楼市前景判断，称市场恶化速度超出此前预期。

ANZ 表示：“自 6 月更新预测以来，楼市降温幅度高于我们此前预估；悉尼、墨尔本房价跌幅超出模型测算，布里斯班、珀斯房价下跌周期也早于预期。显而易见，限制性高利率、最新税收政策、全球市场不确定性共同打压了市场信心。”

基于市场现状修正判断后，该行下调全年住宅价格预期：各大首府城市 2026 年房价预计下跌 4.3%，2027 年再跌 3.4%，房价从峰值到谷底累计跌幅将达 10.6%。

04

5%首付计划六分一永久居民 被指是重大漏洞急需封堵

联邦政府扩大后的5%首付计划表面上旨在帮助首次置业者，但海外有房者仍符合申请资格，经济学家称这是重大「漏洞」，急需封堵。

最新数据显示，2023年工党扩大该计划后，每六名使用者中就有一人是永久居民而非公民。

反对党正评估该计划的申请资格，此前反对党首就曾提出希望将资格仅限于公民。

澳洲住房协会在参议院质询中确认，永久居民也可申请该计划资格，房产核查仅覆盖澳洲境内。

该机构透露，总计321141名申请者中，有54043名永久居民使用了该计划。考虑到2023年7月1日起永久居民才被纳入计划，按比例推算，该时间点后永久居民在成功申请者中占比达四分之一。

此前有报道说，纳税人每年要为一些夫妇的首套住房提供高达67.4万元的担保，这也引发了人们对5%首付购房计划的关注。

反对党住房事务发言人布拉格（ Andrew Bragg）说，目前已有超30万人使用该计划，其中非公民超5.4万人，海外房产不影响申请资格「令人难以置信」。

布拉格说，工党政府扩大5%首付计划，取消了收入上限、放开了担保额度、扩展资格至永久居民，大幅推高入门级住房需求，给真正的澳洲首次置业者制造了噩梦，无法兑现新建住房承诺，有些申请人在海外已有房产，仍能被认定为首次置业者，这是无上限的需求补贴，会让更多买家争抢有限房源。

不过，独立经济学家埃斯莱克说，直接将永久居民排除在外并不妥当，但海外有房者仍能申请确实不公平。若至今仍持有海外房产而非已售出，合理的资产核查就应该将其排除，当前计划完全缺失这类审查机制。

AMP首席经济学家奥利弗同样表示，他不反对永久居民使用该计划，但仅查澳洲房产的规则是明显漏洞。该计划通过免除贷款人抵押贷款保险提供隐性补贴，在发展水平相当的国家持有房产的人，不该再获得这项福利。

对此，政府发言人表示，政府出台了历届政府中最严格的临时移民禁购现有住房政策，临时移民完全不能使用5%首付计划，仅澳洲公民和永久居民才有资格。两党联盟政府执政十年都未落实相关行动。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

13

08-2026

12

08-2026

11

08-2026