850万买的错层复式是违建！验收后改建架空层打包出售 深圳恒裕珑城防水没做好业主家长霉斑

一楼屋内漏水图（来源：受访者）

近日，黄女士向信号新闻(0532-80889431)反映，她2021年在深圳恒裕珑城购买了一套错层复式现房，交房后一楼房屋持续渗漏，墙面反复发霉。如今墙上的霉斑已经影响了家人的健康，可开发商却中途“撂挑子”不管了。为解决渗漏问题，黄女士持续向各方反映，过程中才得知，一楼在原始规划中属于公共架空层，系开发商验收后违法加建，再捆绑销售的。2026年3月，相关部门出具违建认定文书。第三方鉴定报告明确，渗漏根源正是违建区域的防水施工缺陷。目前开发商已停止维修，违建部分尚未被强制拆除。

交房即渗漏，开发商维修一年多后停修

2021年5月，黄女士购买了深圳恒裕珑城一套错层复式现房，总价850万元，这套房屋为一楼加三楼的结构，但房产证仅登记了三楼125平方米的面积。房款分两部分支付——合同内400余万元打入政府监管账户，剩余转入置业顾问指定账户。同年8月交房后，黄女士家即出现渗漏，墙面反复受潮、发霉。

“起初开发商安排维修，但一年多未能彻底解决，此后开发商便称渗漏系楼上住户所致。”黄女士表示，销售及项目负责人多次更换，她无法联系集团负责人，目前物业告知“开发商已不再负责渗漏维修”。

因深圳气候湿润，加上房屋靠近山体，导致全屋装修大面积受潮发霉，黄女士还自测出室内霉菌指标超标。“家里一共7口人，有老人有孩子，孩子经常咳嗽发烧，被确诊过霉菌感染。反复拆修破坏了房屋装修，也影响了家人健康。”

维权过程中发现：一楼原系架空层违建，渗漏根源指向违建区域

为了弄清楚渗漏原因，物业牵头组织第三方专业鉴定，鉴定报告明确：房屋渗漏源头为一楼区域的透水砖防水施工工艺缺陷，属于开发商建设施工遗留问题。

而黄女士也在维权过程中得知，她家的一楼在原始规划中属于公共架空层，系开发商在项目验收后违法加建为室内空间，再与三楼住宅捆绑销售。整个项目3至7栋共18个单元72户均存在类似情况。

2022年3月，相关执法部门在黄女士家门口张贴了停止违法行为通知书。即便知道房子的一楼是违法建筑，但停止违法行为这事，对黄女士来说也很难：“我付了钱买了房子，根本想不到整层都是违法建筑，也没能力动手拆。”2026年1月，属地街道办正式对该小区违建问题立案调查，3月相关部门出具书面违建认定文书，明确架空改建区域属于违法建筑，系开发商在项目验收后未经批准擅自改建，加建面积超过250平方米。

黄女士表示，她最关心的并非“拆不拆违建”，而是“渗漏谁来修”。“开发商已经明确停修了，违建一时半会儿也拆不了，我们只能继续住在这个漏水的房子里。”她说，买房时虽然知道房屋实际面积与合同面积不一致，但如今违建部分导致住房长期渗漏，开发商理应给出解决方案。

开发商所属集团曾有违建记录，律师：架空层属业主共有

据公开信息显示，恒裕珑城的开发商是深圳市嘉龙和投资有限公司，属于恒裕集团，小区物业服务企业同属该集团。信号新闻联系至深圳市嘉龙和投资有限公司，电话长响无人接听。随后，信号新闻联系至恒裕珑城物业，物业工作人员表示不清楚该情况，后续会反馈给领导进行回复，但截至发稿未获回复。

企查查平台信息显示，深圳市嘉龙和投资有限公司目前存在多条司法风险记录，2026年以来已两次被深圳市龙岗区人民法院列为被执行人，执行标的合计超1400万元，企业自身风险条目达8条。公开报道显示，恒裕集团早年开发的恒裕滨城项目曾因规划验收后私自加建楼层被深圳规划土地监察部门立案查处，查违部门多次组织执法。

信号新闻律师专家库成员、北京市隆安（青岛）律师事务所史士辉律师表示，根据《中华人民共和国民法典》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。案涉架空层在原始规划中为公共架空空间，未计入业主专有产权面积，也未单独确权登记至开发商名下，依法应归小区全体业主共同所有，开发商无权擅自改变其规划用途，更不能将其改造为居住空间以捆绑销售的方式向业主出售。

上海市杨浦区人民法院曾审理一起架空层排除妨害纠纷案。某2003年竣工的商品房小区，开发商股东长期占用多栋居民楼底层规划架空层，分隔为7间房间用于办公或对外出租牟利。小区业委会提起诉讼，要求被告返还架空层并支付自2004年起的占用使用费。法院经核查竣工材料认定，架空层未单独进行权利登记，依附于主体建筑存在，与公共设施属性一致，属全体业主共有，开发商售房后无权保留使用权。最终法院判决开发商返还架空层，并参考租金标准酌情赔付业主相应损失。（信网记者）

深圳市龙岗区宝龙街道办事处明确开发商违建行为（来源：受访者）

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