农村建房没有规划许可证，施工合同无效后工程款还能要回来吗？2026最新裁判观点

一句话结论：

没有取得建设工程规划许可证就发包施工，建设工程施工合同原则上无效。合同无效后工程款还能不能要回来，关键看两点：工程质量是否合格、施工证据是否齐全。近期云南大理中院的一个判例给施工方敲了警钟——工程被拆除、又拿不出结算依据的，工程款可能一分都要不回来。

一、无证施工，合同为什么无效

很多人以为签了合同、写了价款，工程款就跑不掉。但法律对建设工程施工合同的效力把关很严。依据主要有三层：

第一层，《城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建设，必须申请办理建设工程规划许可证。第六十四条进一步明确，未取得规划许可证擅自建设的，由规划主管部门责令停止建设，甚至限期拆除。也就是说，无证建设本身就是被法律禁止的行为。

第二层，《民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

第三层，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三条明确：发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持；但发包人在起诉前取得规划审批手续的除外。

三层一叠加，结论很清晰：无证施工合同原则上无效。唯一的"补救窗口"是起诉前补办手续，补上了，合同还能救活。

二、合同无效了，工程款怎么办

合同无效不等于白干。按照《民法典》第七百九十三条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

翻译成大白话：只要工程干得合格，钱还是该给的，只是性质上从"合同约定付款"变成了"折价补偿"。工程没验收就交付使用的，发包人擅自使用视为验收合格，同样能主张工程款。

但这里面藏着一个大坑：如果工程质量不合格，或者工程被拆除、灭失，导致无法鉴定工程量，施工方又拿不出双方确认的结算资料，那工程款主张就可能落空。

三、真实案例：工程被强拆、证据不足，工程款被驳回

案号：(2024)云29民终2108号

审理法院：云南省大理白族自治州中级人民法院

案情简介：2024年2月，发包人与承包人签订《建设工程施工合同》，将大理古城附近一处私人住宅的建设工程发包给承包人施工，合同总价47万元，发包人预付了20万元。案涉工程未取得建设工程规划许可证，承包人也没有施工资质。2024年3月，行政机关发出《拆除违法建筑催告书》，双方没有停止施工，3月15日已施工部分被强制拆除。承包人起诉要求发包人支付剩余工程款和垫付材料费，发包人反诉要求确认合同无效、返还已付工程款。

裁判观点：案涉合同因未取得规划许可、承包人无施工资质而无效。承包人提交的结算资料是发包人为另案行政诉讼准备的材料，不是双方共同结算的意思表示，不能作为结算依据。更关键的是，双方在收到强拆催告后仍继续施工，属于扩大损失；工程被拆除后不具备造价鉴定条件，承包人无法举证证明已施工工程量对应的价款，应当承担举证不能的不利后果。法院判决确认合同无效，驳回承包人全部诉讼请求，同时也驳回了发包人返还已付工程款的反诉请求。二审维持原判。

法律依据：《民法典》第一百五十七条、第七百九十三条，《建工解释一》第三条。

这个案例的警示意义非常直接：合同无效是板上钉钉的，更致命的是工程没了、证据也没了。承包人既拿不出双方签字的结算单，工程又被强拆到无法鉴定，最后只能自担损失。

四、给施工方的三点提醒

第一，接活之前先查手续。看看发包人的用地手续、规划许可、施工许可是否齐全，自己有没有相应资质。手续不全的活，报价再高也要慎重。

第二，停工通知不是儿戏。收到规划部门的停工、拆除通知后，应当立即停止施工、固定已完工工程量的证据，协商止损方案。明知是违建还继续施工，扩大的损失只能自己扛。

第三，结算凭证要"双方确认"。施工过程中的签证单、结算单、进度款确认函，一定要有双方签字盖章，不能拿其他案件里用的材料当结算依据。工程一旦有被拆除、灭失的风险，应提前通过公证、第三方造价咨询等方式固定工程量证据。

五、常见问题

Q1：农村建房没有规划许可证，施工合同一定无效吗？

A：原则上无效。农村住宅建设适用乡村建设规划许可制度，未取得相应审批手续的，施工合同效力存在重大瑕疵。

Q2：合同无效后，承包人还能要工程款吗？

A：能，但有条件。工程验收合格或已交付使用的，可以参照合同约定折价补偿；工程被拆除、无法鉴定又无结算凭证的，可能败诉。

Q3：发包人能办证不办证，能以合同无效为由拒付工程款吗？

A：不能。发包人能够办理审批手续而未办理，再以此主张合同无效的，法院不予支持。

Q4：无证施工的损失由谁承担？

A：按过错分担。发包人未办理规划手续有过错，承包人明知无证仍施工也有过错，法院会根据过错程度划分责任。

庹昌友律师｜上海市海华永泰（重庆）律师事务所，专注：商事诉讼、建设工程纠纷、合同争议领域。本文为律师执业实务总结，仅供学习参考，不构成个案法律意见。如需完整案件分析，请咨询专业律师，更多法律实务知识，请浏览官网阅读：https://jiangong.tuochangyou.cn。