李利宏履新能建城发直面三个难题：逾200亿库存承压，负债率超90%，有息负债超240亿

近日，中能建城市投资发展有限公司（下称“能建城发”）迎来新任董事长，李利宏出任公司党委书记、董事长。

2025年，能建城发实现营业收入152.28亿元，但净利润由盈转亏，亏损达到13.54亿元；截至2025年末，公司资产负债率已经升至92.92%。

对李利宏而言，摆在面前的已经不是如何扩大地产规模，如何盘活存量、降低负债，并完成业务转型也同样重要。

李利宏上任：从推动葛洲坝并入中国能建，到接手其地产业务

早在2025年 9月，能建城发官网撤下杨扬洋董事长信息，一把手岗位正式空缺。

到了2026年7月30日，李利宏正式出任公司董事长。

李利宏职业生涯长期在中国能建体系内，曾任中国能源建设集团战略与投资部副主任、中国能建投资公司党委书记、副总经理、中国能建证券事务部（董事会办公室）主任等职务，统筹公司企业合并、股权投资业务。

《财中社》关注到，2020年，能建城发的前身中国葛洲坝集团房地产开发有限公司所属母公司葛洲坝集团，以及中国能建吸收合并案（当年国内最大规模H 股吸并A 股重大资本并购）背后的牵头者之一，正是如今被安排为董事长的李利宏。

2021年，中国能建完成换股吸收合并葛洲坝，葛洲坝从A股退市，中国能建登陆上交所。这场当年颇受市场关注的央企资本运作，将两大能源基建体系整合到了一起。

2022年完成并购后，李利宏也进入葛洲坝集团。2022年，其担任中国葛洲坝集团股份有限公司党委副书记、副董事长，负责统筹经营管理及存量资产盘活；2024年，其又兼任中国能建投资与产业事业部（房地产事业部）总经理，进一步涉及房地产项目开发、存量去化及债务压降。

如今，这位曾参与推动葛洲坝并入中国能建的老将，又被派回葛洲坝体系旗下的地产平台。

这一次，摆在他面前的却是一家正在经历业务调整的地产公司。

2025年9月，能建城发官网撤下原党委书记、董事长杨扬洋的信息，此后董事长岗位长期空缺。党委副书记、总经理萧睿则在事实上承担了公司日常经营管理。

与此同时，能建城发的股权从葛洲坝集团剥离出去，转让给中国能建。

2026年6月，葛洲坝集团公告称，为进一步聚焦工程建设主责主业，将旗下能建城发80%股权转让给中国能建，自身保留20%。交易完成后，能建城发将不再纳入葛洲坝集团合并财务报表。

评级机构联合资信认为，股权划转完成后，葛洲坝集团有息债务规模将大幅下降，负债结构持续优化，盈利能力有望进一步增强；中信证券等券商机构也认为，剥离能建城发有利于优化葛洲坝集团负债结构。

换句话说，对于葛洲坝集团而言，这是一次债务“瘦身”。

被剥离后的能建城发，仍需要面对原本积累下来的地产经营压力。

李利宏直面：项目去化难、有息负债增长和存货高企

能建城发最直接的问题，是房地产项目主业的去化。

以公司的重点地块群粤港澳大湾区标杆项目天河麓誉府为例，2023年9月，公司联合体以底价42.88亿元竞得天河智慧城AT0305231地块。

而天河麓誉府也曾是广州市天河区的网红盘。自2024年取得3栋预售证后，该项目已经分批取得7栋住宅楼预售许可证，共推出864套房源。

但截至发稿，目前仅销售359套，整体去化率约四成。

更值得关注的是价格。

项目两年前开盘时，一套约80平方米的小三房总价约360万元，折合单价4.5万元/平方米。如今同类房源价格已经降至约260万元，总价较此前下降约100万元，单价约3.25万元/平方米。

而按照项目披露数据，天河麓誉府总投资约68亿元，简单折算开发成本约4.6万元/平方米。

价格不断下探，项目去化仍然承压，意味着公司此前高地价、高成本拿下的项目，正在面临利润空间被压缩的问题。

葛洲坝集团财报显示，其房地产开发业务收入2023年至2025年分别为130.75亿元、180.35亿元和167.74亿元，2025年同比下降约12.6亿元。

承载葛洲坝集团房地产业务的能建城发自身的收入也从2024年的162.3亿元下降至2025年的152.28亿元。

更严峻的是利润。

2023年、2024年，能建城发分别实现归母净利润-1574万元和5142万元；到了2025年，净利润骤降至亏损13.54亿元。

一年时间，从盈利转向超过13亿元亏损。

与此同时，公司仍背负着较大的债务压力。

2024年末，能建城发带息债务达到243.4亿元，较2023年的208.15亿元增加超过35亿元。扣除账面货币资金等之后，公司净债务达到170.47亿元，较2023年的103.15亿元增加约67亿元。

由于没有2025年有息负债信息，能建城发有息负债增减情况不得而知。

2025年末，公司资产负债率进一步升至92.92%，高于2024年的91.98%。

这意味着，公司每100元资产中，超过92元来自负债。

债务高企的同时，存量房地产资产也并没有快速消化。

根据葛洲坝集团公告的2025年末存货项目，开发成本（主要为在建房地产项目）为356亿元，开发产品达到201亿元，后者主要为已经完工的房地产项目。这些项目主要属于能建城发。

相比2024年的202.57亿元，2025年公司的存量项目一年仅减少约1亿元。

对于地产企业而言，存量项目难以出售，意味着现金无法回笼。

上述的天河麓誉府去化率四成只是能建城发的项目之一。

2022年起，能建城发重启拿地，2022年82.7亿元联合拿下北京通州梨园地块等板块，2023年全年拿地总额更是达到161亿元，其中天河麓誉府是其进驻广州主城区的核心项目。

2025年以来，能建城发已经在减少传统住宅开发业务，不再积极参与高价主城宅地竞争。2025年北京通州梨园热门宅地拍卖中，公司曾参与竞拍但最终中途退出。

其正在从传统住宅开发商向“产城融合”模式转型，试图打造能源基建协同型城市综合运营商，并获取天河生物医药健康产业基地一期代建项目等业务。

问题在于，转型并不能立即消化过去留下的存量。

李利宏此次履新面对三道棘手难题：逾200亿元库存项目如何去化，有息负债如何控制和超过90%的资产负债率如何压降。