调控优化首周 开发商超百亿抢地

北京楼市调控优化后的第一周，开发商就上演了一场超百亿的抢地大战。8月12日，北京土地市场完成三宗住宅用地集中出让，总成交金额超130亿元。北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块（以下简称“四季青地块”）是本次土拍的核心焦点。凭借主城区核心区位、成熟配套资源与稀缺改善型产品属性，该地块吸引了金茂、中海北京、招商、保利及华润+越秀联合体共5家竞买主体同台角逐。历经130轮激烈竞价，最终由金茂以97.61亿元成功竞得，刷新了年内北京土地出让金单块地总价纪录。

同日，石景山区同步出让两宗宅地，市场呈现明显分化格局。苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块（以下简称“苹果园地块”）吸引5家房企竞拍，招商蛇口最终斩获该区域近三年来的首宗溢价成交宅地；紧邻的刘娘府综合改造A1地块土地一级开发项目1604-674地块（以下简称“刘娘府地块”），则由石景山区“东道主”中海新城以25亿元底价摘得，这也是其时隔14个月重返“大本营”。

金茂百亿豪赌四季青

北京单日成交三宗高热度住宅用地，总出让金额达137.65亿元。其中，海淀四季青地块和石景山苹果园地块竞价均突破百轮，土地市场竞争热度显著回升。

海淀区四季青地块热度最高，吸引金茂、中海北京、招商、保利及华润+越秀联合体报名，线上报价环节即收获5轮报价。

最终，经过线下130轮激烈角逐，金茂以97.61亿元、溢价率14.1%竞得四季青地块。

从区位配套来看，四季青地块周边交通与商业资源成熟。北京商报记者实地探访发现，地块3公里范围内覆盖地铁12号线西端首末站四季青桥站，居民可便捷通达西城、东城、朝阳等核心城区。

商业配套方面，地块西侧临近西四环，分布有麦德龙、金四季购物中心、世纪金源等商业设施，可满足居民日常购物、休闲健身等多元生活需求。

出让文件显示，四季青地块土地面积约8.52万平方米，规划建筑面积14.26万平方米。其中，HD00-1408-0034地块为商业服务业用地，地上建筑规模约3.19万平方米。未来商业配套落地后，可进一步满足居民日常购物休闲需求。

北京商报记者在四季青地块周边了解到，该地块与老牌别墅区檀香山仅隔德顺南路。中介机构房源信息显示，檀香山挂牌房源最高单价达14.21万元/平方米。

此外，四季青地块周边有诸子阶、汤泉逸墅、四季香山、郦城等一批均价约10万元/平方米的中高端改善项目。

合硕机构首席分析师郭毅表示，片区内不少建成近20年的住宅业主存在就地改善需求，叠加新房供给稀缺，有力支撑了区域次新二手房市场。依托“好房子”建设导向，未来四季青地块项目有望在公共区域、景观园林、社区会所等维度实现产品迭代，精准匹配地缘改善客群需求，市场对项目定价与去化均抱有良好预期。

值得一提的是，四季青地块的入市也终结了海淀区长达8个月的供地空窗期。北京商报记者梳理发现，海淀区上一轮住宅用地供应还要追溯至2025年12月，彼时海开以84.56亿元、0.4%的小幅溢价竞得海淀区上地地块，近日该项目公布案名为瑜海澐颂。

招商216轮激战苹果园

与四季青地块同日入市的，还有石景山区苹果园地块，以及刘娘府低密地块。

苹果园地块共吸引招商蛇口、中国金茂、中海新城、保利发展、越秀地产5家房企参与竞买。线上竞价阶段，招商蛇口、中海新城、越秀地产等企业先后提交报价，地块起始价由12.18亿元攀升至约12.23亿元。

最终经过线下216轮激烈竞价，招商蛇口以15.04亿元、溢价率23.48%成功竞得。

值得关注的是，这是近三年石景山区首宗实现溢价成交的住宅用地。北京商报记者梳理发现，除当日出让的两宗地块外，2024年至2026年石景山区累计成交5宗住宅用地，均以底价成交。而上一宗溢价地块，正是苹果园地块东侧、由越秀地产于2023年2月竞得的越秀·天玥项目用地，目前该项目已进入现房销售阶段，房源基本售罄。

此次溢价成交的背后，离不开区域成熟的配套及土地资源的稀缺性。苹果园地块位于西五环至西六环之间，地块形态规整方正；南侧直线距离约900米处即为地铁苹果园站，可实现地铁1号线、6号线、S1线三线换乘；京西大悦城亦在地块1公里辐射范围内，交通及商业配套完善。

郭毅表示，从苹果园地块的区位条件分析，该地块属于石景山区老城核心板块，也是辖区内为数不多开展轨道交通一体化开发的片区。板块内多条轨道交通交会，京西大悦城落地于此，周边还聚集多处5A级写字楼，已初步形成小型京西CBD。

郭毅进一步分析指出，该住宅地块原生客群基础优越，加之用地规模偏小、土地出让总价可控，房企普遍看好地块升值潜力与房源去化效率。依托轨交枢纽和大型商业配套，板块能够承接大量外溢购房群体，周边商务办公集群也催生了稳定的地缘置业需求。

中海新城14个月后石景山补仓

与苹果园地块直线距离不足1公里的另一宗石景山区宅地——刘娘府地块，由深耕该区域的中海新城以底价25亿元摘得。

出让文件显示，刘娘府地块土地面积约5.37万平方米，规划建筑面积约5.91万平方米，容积率仅为1.1。地块位于西五环至西六环之间，周边有西山、法海寺森林公园及八大处等自然景观。

刘娘府地块周边聚集了远洋天著春秋、绿城西山云庐、远洋源山春秋等别墅及叠拼项目，均为京西上一代改善型住宅标杆，二手挂牌均价约7万—9万元/平方米。

中海新城作为石景山区的“东道主”，近年来先后开发了中海学府里、中海长安誉、中海长安源境等多个新房项目，产品涵盖刚需、改善及高端住宅等多种类型，对该区域市场环境具有深度认知。

郭毅表示，刘娘府地块本身具备多重优势，该板块内可供开发的住宅用地已基本告罄。地块西侧毗邻法海寺森林公园，北侧临近八大处，还可享受地铁1号线延长线终点站的轨道交通加持。地块规划条件宽松，容积率1.1、限高19米，产品选择空间充足，既可以打造大平层洋房，也可布局叠拼、别墅类低密产品。

北京商报记者注意到，中海新城上一次在石景山区拿地可追溯至2025年6月的西黄村地块。彼时，中海新城以底价45.23亿元摘得该地块，后续开发为中海瑞文里项目。

在石景山区拿地空窗期间，中海新城近期频繁活跃于朝阳区土拍市场。7月28日及8月4日，中海新城先后以46.81亿元（溢价率25.84%）及83.99亿元（溢价率19.13%），从多家房企竞争中成功竞得酒仙桥地块及广渠路地块。

此次，中海新城时隔14个月再度重返石景山区，以底价25亿元落子刘娘府，进一步巩固了其在京西市场的战略布局。

郭毅表示，从中海新城的发展轨迹来看，其进驻北京后便将石景山作为核心深耕区域，依托城市更新带来的一、二级联动开发模式，在当地实现较高市场占有率。市场高峰阶段，石景山每成交10套新房，便有7套出自中海新城之手。此番拿下刘娘府地块，是其立足大本营、延续区域深耕战略的进一步布局。

北京商报记者 李晗