公共走廊窗户锁扣缺失，13岁男孩坠亡！法院判物业担责20%赔20.8万

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2024年11月，西安。13岁的男孩孙某和家人发生争执后，从小区26层公共走廊的窗户跳下，不治身亡。

一个鲜活的生命，就此消逝。

家属悲痛之余发现了一个令人心碎的事实：公共走廊窗户的安全锁扣长期缺失，且未安装限位器。

26层的窗户，如果没有安全锁扣和限位器，任何人——不只是孩子——都有坠落的危险。

家属将物业公司告上法庭，认为物业公司未尽到最基本的安全保障义务。

一审法院判决：物业公司承担20%责任，赔偿家属各项损失208274.8元。

物业不服上诉。2026年6月，西安市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

这个案例给全国物业公司敲了一记警钟：公共区域的安全隐患，不是"看不见就不存在"。走廊窗户缺一个锁扣，代价可能是一条人命加20万赔偿。今天这篇就讲清楚——物业的安全保障义务边界在哪？公共区域哪些隐患必须排查？出了事故物业担多少责？

一、案件始末：26层走廊窗户无锁扣，男孩坠亡

这是西安市雁塔区人民法院一审、西安市中级人民法院二审的真实案例。案号：（2026）陕01民终5642号。

案情：2024年11月某日，13岁的男生孙某与家人发生争执后，从所住小区26层的公共走廊区域坠落，后不治身亡。

公安机关现场勘查及尸表检验，判定死者符合高坠死亡特征，排除刑事案件可能，家属对死亡原因无异议。

关键事实：事发地点的公共走廊窗户安全锁扣缺失，且未安装限位器。

孙某坠亡后，家属将小区物业公司告上法庭，认为：

——事故发生楼道系小区公共区域，物业公司负有物业管理职责

——公共走廊窗户的安全锁扣长期缺失，物业公司未及时发现和处理

——物业公司未尽到最基本的安全保障义务，对孙某坠亡应承担赔偿责任

案件的三个关键事实： ① 事发区域是公共走廊——属于物业管辖范围。不是业主家里，是公共区域，物业有管理职责。 ② 安全锁扣缺失且未安装限位器——存在安全隐患。26层的窗户，没有锁扣、没有限位器，窗户可以完全打开——这是致命的安全缺陷。 ③ 物业未及时发现和处理——未履行安全保障义务。锁扣缺失不是一天两天的事，是"长期缺失"——物业巡查了没？发现了没？处理了没？都没有。

一审法院（西安市雁塔区人民法院）认为：

①事故发生楼道系小区公共区域，物业公司负有物业管理职责。公共走廊属于业主共有部分，物业作为服务人，对其中的安全风险负有发现和处理的义务。

②物业对公共走廊存在的安全风险未能及时发现和处理，未能尽到管理义务。安全锁扣长期缺失、未安装限位器——这些是肉眼可见的安全隐患，物业日常巡查中应当发现并及时修复。

③对于孙某坠亡应当承担相应赔偿责任。物业未尽到安全保障义务与孙某坠亡之间存在因果关系——如果锁扣完好、限位器安装到位，悲剧可能不会发生。

④孙某父母作为监护人，未及时发现其异常状态，应承担主要责任。孙某系未成年人，事发前与家人发生争执，父母未能及时发现孩子的异常心理状态并给予关注——监护失职是主要原因。

⑤孙某虽系未成年人，但对身处高处的危险应具备一定认知能力。13岁的初中生，对从26楼跳下的后果应有基本认知——自身亦存在一定过错。

一审酌定：物业公司承担20%责任，赔偿孙某家属各项损失208274.8元。

二审法院（西安市中级人民法院）认为：

①物业公司作为案涉小区物业服务企业，对小区公有部分负有安全保障义务。这是法定义务，不因合同约定而免除。

②孙某在小区公共场所死亡，其轻生行为未受到小区公共区域安全设施及管理人员的合理阻碍。——如果窗户锁扣完好，如果有限位器限制开窗幅度，如果物业巡查发现并修复了缺失的锁扣——悲剧有可能被阻止。

③物业公司对小区公共区域的安全隐患未能及时发现和排除，存在过错。未完全尽到安全保障义务，应承担相应赔偿责任。

④一审认定物业承担20%赔偿责任，并无不当。孙某自行跳楼，其父母未尽监护职责承担主要责任，但物业对损害结果确实存在过错——20%责任比例合理。

二审终审判决：驳回上诉，维持原判。物业公司赔偿208274.8元。

三、法律依据：物业的安全保障义务

《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

——这是物业安全保障义务的核心法条。"采取合理措施保护业主的人身、财产安全"——不是可选项，是法定义务。公共走廊窗户的安全锁扣是否完好，直接关系到业主的人身安全，物业有义务排查、发现、修复。

《民法典》第一千一百九十八条：经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

——物业公司作为小区公共区域的管理者，属于"安全保障义务人"。未尽到安全保障义务造成损害的，承担侵权责任。

《民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

——物业对公共区域安全隐患未及时发现和排除，构成过错，应承担侵权损害赔偿责任。

《民法典》第一千一百七十三条：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

——孙某自身跳楼、其父母未尽监护职责，构成过错，因此减轻物业的责任比例。一审、二审酌定物业承担20%，是基于各方过错程度的综合认定。

⚖️ 物业安全保障义务的法律逻辑

①义务来源：物业对小区公共区域负有法定安全保障义务

②义务内容：排查安全隐患→发现风险→及时处理→消除危险

③义务标准：合理措施——不是说必须万无一失，但要尽到合理的注意和排查义务

④责任承担：未尽到安全保障义务造成损害的，承担侵权责任

⑤责任比例：根据各方过错程度综合认定，不一定100%担责

四、物业公共区域安全隐患排查清单

西安案暴露的核心问题是：公共走廊窗户安全锁扣长期缺失，物业未发现、未处理。这不仅是这一起案件的问题，而是全国小区的通病。物业公司应当对公共区域的安全隐患进行系统性排查：

（一）高处坠落隐患

① 公共走廊、楼道、楼梯间窗户的安全锁扣是否完好？

② 窗户是否安装了限位器？限位器是否有效？

③ 阳台、露台、平台等公共区域的护栏是否完好？高度是否达标？

④ 护栏垂直杆件间距是否≤110mm（防止儿童钻过）？

⑤ 中高层公共区域窗户是否限制开启幅度（通常≤100mm）？

（二）地面安全隐患

① 公共走廊、楼道是否有积水、积油？

② 地砖是否破损、松动？台阶是否完好？

③ 电梯口是否有积水（此前我们写的案例中业主因电梯口积水滑倒摔伤）？

④ 坡道、台阶是否有防滑措施？

⑤ 井盖是否完好？有没有缺失、松动？

（三）设施设备隐患

① 电梯是否按时维保？有没有带病运行？

② 消防设施（灭火器、消防栓、烟感器）是否完好有效？

③ 公共照明是否正常？有没有灯泡不亮、线路老化？

④ 门禁系统、监控设备是否正常运行？

⑤ 公共区域有没有悬挂物（吊灯、招牌）松动的风险？

（四）其他安全隐患

① 公共区域有没有堆放杂物（堵塞疏散通道）？

② 有没有违规拉电线（电动车充电）？

③ 有没有高空坠物风险（外墙瓷砖、空调外机支架锈蚀）？

④ 儿童游乐设施是否完好？有没有锐角、松动？

⑤ 小区水体（景观池、游泳池）是否有安全防护？

物业公共区域安全隐患排查清单

高处坠落：窗户锁扣+限位器+护栏高度+杆件间距

地面安全：积水+地砖破损+电梯口+防滑措施+井盖

设施设备：电梯+消防+照明+门禁监控+悬挂物

其他隐患：通道堵塞+违规用电+高空坠物+游乐设施+水体防护

排查频率：每日巡查1-2次重点区域，每月全面排查1次，每季度专项排查1次。发现问题立即处理，不能立即处理的安全隔离+设置警示标志。

五、物业的三个致命误区

西安案中，物业公司上诉时认为自己没有过错——"男孩是自杀，跟我们有什么关系？"这种想法在物业行业非常普遍，但法院给出了截然不同的回答：

物业安全保障义务的三个致命误区

误区一："业主自杀，跟我物业有什么关系？"法院：孙某的轻生行为未受到小区公共区域安全设施的合理阻碍。如果窗户锁扣完好、限位器安装到位，窗户不能完全打开，悲剧可能被阻止或减轻。物业的安全保障义务不因受害人自身过错而免除——你可以减轻责任，但不能完全没有责任。

误区二："安全锁扣缺失不是我的错，是开发商的问题。"法院：物业2009年起持续为小区提供物业服务，至今已十多年。安全锁扣"长期缺失"——不是今天才缺的，物业日常巡查中应当发现并修复。发现不了是你的巡查不到位，发现了不修是你的管理失职。开发商的问题，物业接手后就是物业的问题。

误区三："公共走廊窗户不在物业管理范围。"法院：公共走廊属于业主共有部分，物业对其负有法定管理职责和安全保障义务。这不是"业主家里的事"，是"公共区域的事"——物业管的就是公共区域。

六、业主如果发现公共区域安全隐患怎么办？

作为业主，如果你发现小区公共区域存在安全隐患（窗户锁扣缺失、护栏损坏、地砖破损等），应该怎么做？

第一步：拍照取证。

用手机拍下安全隐患的照片和视频，记录位置、时间。照片要能清晰反映隐患的具体情况。

第二步：书面报告物业。

向物业公司书面报告安全隐患，要求限期修复。通过EMS邮寄或当面送达要求签收——保留报告记录是后续维权的关键证据。

第三步：物业不处理？向住建部门投诉。

物业拖延不处理的，向住建局物业科或消防部门投诉。窗户锁扣缺失、护栏损坏等属于安全隐患，住建部门有权责令物业整改。

第四步：出了事故？起诉索赔。

如果因公共区域安全隐患导致人身伤害或财产损失，直接起诉物业要求赔偿。保留好以下证据：

——安全隐患的照片/视频（事故前拍的最好）

——向物业报告的书面记录

——物业拒绝或拖延处理的证据

——医疗费用、误工费用等损失凭证

第五步：要求物业全面排查。

通过业委会或业主大会，要求物业对小区所有公共区域进行安全隐患全面排查，出具排查报告，限期整改。一个锁扣的缺失可能要命——全面排查不是小题大做，是防患于未然。

业主发现安全隐患的应对五步法

第一步：拍照取证——记录位置、时间、隐患情况

第二步：书面报告——要求物业限期修复，保留送达证据

第三步：住建投诉——物业拖延向住建局/消防部门投诉

第四步：出了事故起诉——报告记录+损失凭证+照片视频

第五步：要求全面排查——通过业委会要求物业系统性排查

核心提示：防患于未然。你今天拍的一张照片，可能就是明天救命的证据。不要等出了事再后悔。

总结一句话：

13岁男孩从26层公共走廊窗户坠亡——安全锁扣长期缺失、未安装限位器。西安两级法院判决：物业公司承担20%责任，赔偿208274.8元。法院的核心逻辑是：物业对公共区域负有安全保障义务，安全隐患未能及时发现和排除，就是过错——即使受害人自身有过错，也不能免除物业的责任。《民法典》第942条、第1198条白纸黑字：物业对公共区域有"采取合理措施保护业主人身、财产安全"的法定义务。窗户锁扣缺失、护栏损坏、地砖破损、电梯口积水——这些看似"小事"的隐患，可能是致命的。物业记住：每日巡查→发现隐患→立即处理→不能处理的安全隔离+警示标志。业主记住：发现隐患→拍照取证→书面报告→物业不处理向住建投诉→出了事故起诉索赔。一个锁扣的缺失，代价是一条人命加20万赔偿——这个代价，谁承受得起？

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