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项目背景

在成都东三环的楼市版图中，华润置地上璟润府一期自2024年3月开盘以来，凭借 “280万起买主城四房+ 160亩公园” 这一王炸组合，2024年全年稳居龙泉驿区销售TOP2、十陵板块销冠，2025年依旧保持区域销售TOP2的佳绩（数据来源：成都房联网签口径）。这份亮眼成绩的背后，是项目对东三环价值的精准把握，更是对全龄段客群需求的深度契合。

云溪院作为上璟润府的升级之作，延续了一期“公园大城”的生活理念，并进一步优化产品设计与社区规划，打造小高建面约114㎡新规四房，建面约135㎡/139㎡新规可变五房；建面约200㎡公园院墅，以更纯粹的低密住区、更贴近自然的溪谷景观和更完善的社区配套，为成都改善家庭提供“一步到位”的居住解决方案。

上璟润府为何能 “圈粉” 无数？华润人的深度复盘

在复盘上璟润府的热销逻辑时，华润置地团队提到三个核心关键：

1.区域价值：瞄准大城东红利，东三环潜力正爆发

成都城市发展路径早已清晰：

城市发展初期：从 “两江环抱”的青羊、锦江开始向武侯、金牛、成华拓展。

90年代起：传统制造业向外搬迁，成都四向拓展，主城区与周边卫星城轴向连接；同时伴随高新技术产业的兴起，向南高新区发展迅猛。

2010年以来，随着天府新区成立，政策+自然导向下，先是向南，逐步向东，当前已形成“环形+放射”的格局。

2020年以后，城市发展重心进一步回归主城，核心区域的资源集聚效应愈发凸显，东三环作为紧靠主城重要拓展板块，价值迎来加速兑现期。

面向未来：大城东将是城市未来增量建设的核心区域，区域价值正处于快速上升期。从产业到配套，大城东正在全面升级：

• 产业升级：文创、新媒体等优质新兴产业落地，为区域注入活力，吸引大量年轻就业人群；
• 商圈升级：万象城、建设路、东郊记忆等成熟商圈辐射，吃喝玩乐购一站式满足；
• 交通升级：地铁4号线、8号线已通车，通勤效率拉满，轻松串联主城核心区。
• 配套升级：生态与文体资源双轮驱动 ——30000亩青龙湖湿地公园是城市 “天然氧吧”，日常散步、观鸟皆可享；东安湖公园不仅是生态休闲胜地，更作为国际赛事举办地，每年承接马拉松、自行车赛、水上运动等十余场大型赛事活动，在家门口就能感受运动激情；沙河公园则以滨水景观为特色，成为亲子游玩、邻里休闲的好去处，三大公园共同构筑大城东 “生态宜居圈”。

而十陵板块紧邻主城，正直接承接大城东发展的红利，上璟润府落子于板块核心区域，3公里范围内尽享优质城市配套，无疑抢占了区域发展的 “黄金风口”。

2. 客群定位：覆盖全龄需求，做主流客群的 “最优解”

如今成都主城楼市逐渐向高改、豪宅化倾斜，主流客群想在合理预算内实现改善，选择愈发有限。而上璟润府凭借东三环公园大盘的优势，精准吸附城市新婚族、轻中产、乐银发群体三类全龄段主流客群：

• 为新婚族匹配“品质与性价比同行”的需求，用亲民预算实现改善梦；
• 为轻中产达成“工作与生活兼顾”的平衡，在忙碌中留住生活质感；
• 为乐银发打造“康养与便利平衡”的居所，让晚年生活舒适无忧。

3. 综合实力：好场景 + 好产品 + 好服务，缺一不可

• 好场景：作为紧靠三环的公园大城，项目实现 “下楼即公园”，160亩上璟公园与社区无缝衔接，推窗见绿、出门入园，把家安在自然里；
• 好产品：1.88容积率的低密社区，在寸土寸金的东三环尤为稀缺，再加上华润多年沉淀的产品力，每一处设计都贴合居住需求；
• 好服务：“润比邻” 社群持续运营，定期组织各类活动，让社区不只是居住空间，更是有温度的邻里圈子。

上璟润府的 “成长之路”

成都主城改善市场正面临 “三环内高门槛、三环外缺品质” 的困境，如何在这片土地上打造 “既近主城，又有性价比” 的改善产品，成为华润置地团队的核心命题。经过多轮调研分析，团队逐步理清了项目的核心优势与定位方向。

01地块价值认知探索：东三环的 “双重优势”—— 近主城+低门槛

从区域属性来看，东三环是主城周边区域 “最后一块价格洼地”：一边紧邻成华区，能快速承接万象城、建设路等成熟商圈资源；另一边，对比同期金融城4万+/㎡的地价、武侯新城3.5万+/㎡的房价，东三环板块均价仅2.5万+/㎡，性价比优势显著（数据来源：2024 - 2025年成都土拍报告，中国房地产报相关报道；区域房价统计，中国房价行情网数据）

客户访谈中，团队发现地块的核心吸引力集中在三点：

• 通勤便捷性：作为华润置地打造的成都首个社区专线，上璟润府社区专线当前已正式开通，以 “1站成长、2站地铁、3站万象城” 的精准路线串联核心资源。1站直达华川幼儿园、川师附小临枫小学，2站接驳地铁4号线十陵站；3站直通万象城商圈，高效衔接教育、交通与商业。更具诚意的是，自项目首批次交付起5年内，华润业主可免费乘坐，切实补全 “最后一公里” 出行短板，兑现便捷生活承诺。

• 生态稀缺性：随着成都城市化率超80%，都市人被钢筋水泥环绕，对公园的向往愈发强烈，城市内的公园资源也变得愈发稀缺。公园不仅是休闲场所，更有着重要的 “精神疗愈” 功能 —— 在忙碌的工作之余，走进公园，听鸟鸣、闻花香，疲惫感便能瞬间消散。项目紧邻30000亩青龙湖湿地公园，内部还规划有约160亩上璟公园，形成 “双公园环绕” 的生态格局 —— 调研显示，89%的改善客群将 “近公园” 列为重要购房因素（数据来源：睿合泰机构客研问卷）

青龙湖湿地公园-上璟公园实拍

• 配套成熟度：周边3公里内有川师临枫小学（已招生）、华川幼儿园、时代润街（已入驻麦当劳等商家），基本生活需求无需等待兑现。

川师临枫小学-时代润街实拍图

同时，客户也提出了担忧：部分客群担心 “东三环的通勤效率”“社区与公园的联动性”。针对这些痛点，华润置地团队建议：一是开通社区专线，强化与地铁、商圈的链接；二是将公园与社区 “无界融合”，打造 “回家即穿越公园” 的动线，这两大建议最终均落地为项目核心亮点。

02目标客群研判：三类核心客群，一张 “改善需求清单”

经过数据验证与客群画像梳理，华润置地团队最终将上璟润府的目标客群锁定为三类：

（1）新婚族‍♀️：“低预算+全功能”，在东三环实现 “一步到位” 的理想生活

新婚家庭，往往怀揣着对未来生活的美好憧憬，却又在现实的购房压力下踌躇不前。在我们访谈的85后已婚夫妻中，其中有72%的人坦言 “想在主城扎根，可350万+的入门改善价实在难以承受”，68%的人担忧 “当下购买两房，未来有了孩子还得换房，麻烦又费钱”，59%的人更是将 “通勤时间不超过40分钟” 列为选房的关键指标（数据来源：华润置地新婚家庭购房意向访谈，2025年Q1）

成都楼市的宏观数据，更是直观地反映出新婚家庭的购房焦虑。近五年间，主城四环内套均总价从304万一路攀升至350万+，而300万内的普改产品供求比仅为0.58（数据来源：CRIC成都楼市年报2020 - 2024，查询链接：CRIC成都楼市年报），这意味着在当下的市场环境中，即使新婚家庭手握资金，也难以寻觅到合适的房源。但华润置地上璟润府，却为他们提供解决这一两难问题的大门。

• 114㎡：无短板首套王炸，新规四房“实得128㎡”，为孩子储备教育金

从成本性价比来看，同预算下，选择这款114㎡四房，比购买三环内110-120㎡三房产品，既能多一间功能房，还能节省不少费用支出。这笔资金的实用价值清晰可见，让新婚夫妻无需在 “购房压力” 与 “孩子成长投入” 之间妥协，轻松解锁 “安家+教育” 双重保障。

更打动新婚家庭的，是户型对 “二人世界到三口之家” 需求的精准预判：入户光厅+独立玄关，收纳行李箱、婴儿推车等，保障整洁隐私；约47㎡集中式公区（含7m横厅），LDKB一体化设计，适配亲子互动与朋友聚会，空间堪比143㎡；主卧预留收纳与梳妆区，采光充足；灵活四房可改书房、儿童房等，主次卧分区，真正实现 “一套房适配十年生活”。

114㎡户型创意效果图.非交付标准

• 通勤无忧：社区专线+双地铁，平衡工作与家庭

对于新婚家庭而言，通勤时间过长往往意味着精力的过度消耗，无暇陪伴家人。上璟润府创新性地推出社区专线，巧妙解决了这一痛点。根据运营时间表，7:20社区专线准时发车，一站直达川师临枫小学（已2021年招生），8:00可接驳4号线十陵站/ 8号线双桥路口，19:30还能直接抵达万象城享用晚餐。

经过实地测试，从项目乘坐专线前往万象城商圈，仅需25分钟，相较于同板块其他项目，通勤时间大幅缩短10分钟。

• 教育兜底：双学校已落地，告别 “规划不确定性”

在访谈过程中，90%的新婚家庭都将 “学校近” 视为选房的重中之重，毕竟谁都不希望孩子在小学阶段就每天早起1小时用于通勤（数据来源：华润置地新婚家庭购房意向访谈，2025年Q1）。上璟润府在教育配套方面优势显著，项目南侧由华润配建的川师临枫小学已正式开学，北侧规划小学，华川幼儿园也近在咫尺，社区旁，从幼儿园到小学，步行即可轻松接送，为孩子的成长提供了便捷、稳定的教育环境，让新婚家庭彻底告别 “择校焦虑”。

更贴心的是，项目充分考虑新婚族的 “宠物情结”：

户型中预留了宠物专属收纳空间，方便放置宠物用品。

160亩上璟公园特意规划宠物友好步道，步道两侧设置宠物拾便箱与饮水点，日常遛狗无需远行，在社区旁就能让毛孩子尽情撒欢；公园内还开辟专属宠物活动区，搭配低矮绿植与柔软草坪，既避免宠物惊扰其他业主，又给毛孩子提供嬉戏互动的天地。

“润比邻” 社群还专门组织宠物互动活动，让养宠的年轻人既能拥有舒适居所，也能找到同好圈子，再也不用为 “租房不让养宠”“小区没有宠物活动空间” 发愁。“小狗也有自己的社交圈”

“润比邻”宠物活动实图

（2）轻中产‍‍：从 “居住空间升级” 到 “生活品质进阶”，160亩公园与丰富社群打造理想生活样本

轻中产，作为城市的中坚力量，在追求居住空间改善的同时，便利配套、舒适户型与社交空间的需求也在提升，上璟润府恰好能够满足这份 “贪心”。在我们接触的30 - 40岁轻中产中，65%的人吐槽 “以往购买的‘改善房’，仅仅是面积增大，生活方式却并未得到实质性改变”，78%的人期待 “家附近拥有可供散步、社交的优质场所，而非只能前往网红公园打卡”，56%的人则十分在意 “社区内能够结识同频的邻居，拓展社交圈”（数据来源：华润置地轻中产客群生活需求调研，2025年Q2）

成都人对公园生活的向往，早已在数据中得到体现。去年一年，成都人在公园里累计行走了9000亿步，相当于绕地球4500圈（数据来源：成都公园城市建设报告2024，查询链接：成都公园城市建设报告官网）。然而，现实却是90%的公园与社区相互隔离，无法真正融入居民的日常生活（数据来源：项目客研报告，由华润置地市场调研团队针对成都公园与社区关系调研得出）。而上璟润府打造的 “超级公园生活体”，则打破了这一现状，让轻中产的公园生活梦想照进现实。

上璟公园实拍图

• 160亩公园直连社区，每天上演 “公园生活秀”

上璟润府配建的160亩上璟公园，并非孤立存在的绿地，而是通过1.5公里的溪谷河道，巧妙串联起六大社区。傍晚时分，漫步于公园之中，一幅充满生机与活力的生活画卷徐徐展开：四季草坪上，有人惬意地搭起帐篷，享受户外时光；甲虫园里，孩子们欢快地在滑梯上玩耍，笑声回荡；观鸟湿地旁，老人们手持望远镜，专注地观察着候鸟的踪迹。在这里，公园不再是遥不可及的远方风景，而是成为了居民每天生活的主场。

从生态密度来看，上璟公园堪称主城改善项目中的佼佼者。园内拥有21类乔木、16类灌木、54类地被植物，青龙湖的257种水鸟中，已有13种常在此栖息。以项目1525户计算，每户平均拥有约65㎡的 “私家公园”，这种稀缺的生态资源配置，为轻中产带来了前所未有的居住体验。

• 超100㎡家庭公区+多类社群活动，拓展社交版图

轻中产对于 “改善” 的理解，早已超越了单纯的房间数量增加，而是追求能够承载爱好、促进社交的生活空间。

• 139㎡：实得168㎡，270°环幕端厅+ 21㎡开放阳台，打造 “全场景社交主场”。

该户型以约7m横厅+ 6.2m×3.4m开放阳台，组成超100㎡家庭公区，搭配约16m连续采光面，实现270°双面采光观景，西望十陵河、南瞰5.7万㎡市政公园、北揽中庭。

户型通过减承重、留封闭接口的结构优化，在四房基础上多出约8-10㎡完整可变空间，形成 “全生命周期百变五房”：二人世界时，可将独立X空间与主卧打通，打造约50㎡超级主卧套房，配置步入式U型衣帽间与酒店式卫浴；三口之家阶段，可变空间可改造成儿童房，紧邻主卧方便照护；多孩或多代同住时，开放阳台与X空间联动，能新增 “双儿童房” 或长辈房，双套房布局（主卧套+次套房）还能保障家人起居互不干扰。

空间灵活适配多元需求：东向飘窗可造 “阳光书角”，横厅近厨房处能设 “迷你吧台”，开放阳台可作亲子活动区。即便容纳书角、吧台、亲子区与6-8人餐桌，公区仍开阔，适配日常互动与10人内小聚。

• 135㎡：实得155㎡，15㎡景观阳台+ 8㎡半户外舱，解锁 “情绪社交缓冲带”

135㎡户型以约7m横厅+ 15㎡景观阳台（含8㎡半户外舱），打造私密社交场景。阳台最大进深2.7m，半户外舱连通室内且有独立视野，是轻中产 “情绪缓冲带”。

通过 “三阳台体系+弹性空间” 设计实现五房转换：入户光厅、生活阳台与景观阳台独立分区，其中景观阳台进深达2.7m，可与相邻次卧打通改造为 “第五房”—— 二人世界时，可作独立美妆间或电竞室；三口之家阶段，能改造成儿童房，紧邻主卧方便照护；多代同住时，半户外舱与阳台联动，可新增长辈房或书房，搭配主卧套房（双台盆+独立衣帽区），保障家人隐私与舒适。

户型设计还暗藏巧思，16.8m南向面宽让5个房间朝南，保证充足采光；客厅与阳台可自由开合，合并后得约50㎡超大方厅；约30㎡主卧套房带双台盆、独立衣帽区与美妆区，270°环幕视野带来度假般体验。全屋更注重收纳与动线，为家庭成长预留充足空间，成为改善市场的 “空间魔法” 之作。

139㎡户型创意效果图.非交付标准

• 约200㎡叠拼：实际使用面积600+㎡，高阶改善之选，解锁公园旁的墅级生活

以198㎡下叠户型为例，作为轻中产高阶改善优选，依托项目 “超级公园生活体” 优势，在空间尺度、功能场景与居住体验上实现墅级升级：首先是庭院空间独享，赠送专属私家庭院，打造花园景观、户外茶座或儿童游乐区，日常养花种草、家庭烧烤或邻里小聚，推窗即见公园绿意，尽享自然惬意；其次是分层空间私密，采用 “地上+地下” 双层布局，地上层作为日常起居区，卧室与客厅分区清晰，且部分房间可直望庭院或公园，保障休息隐私与景观视野；地下层可灵活改造为家庭影院、健身室或藏品展示区，满足兴趣爱好的同时，避免娱乐活动对家人休息的干扰，适配轻中产多元生活需求；再者是功能配置优化，主卧套房配备独立卫浴与步入式衣帽间，兼顾舒适与仪式感；厨房预留双开门冰箱位与家政收纳空间，且靠近庭院，方便户外用餐动线，契合项目 “公园与生活无界融合” 的设计理念。从平层到下叠，不仅是居住形态的升级，更是上璟润府对轻中产 “品质生活进阶+家庭多元需求” 的深度契合，无论是三代同堂的温馨居住，还是对私属空间、兴趣场景的高阶追求，都能完美承载。

198㎡下叠户型创意效果图.非交付标准

社区精心打造的 “润比邻” 社群，精准把握轻中产的社交需求。截至今年，已成功举办70 +场丰富多彩的活动（数据来源：项目社群月报，由华润置地上璟润府社区运营团队每月统计发布）。春天，组织春分花境研学活动，让业主亲近自然、感受生命的律动；夏天，举办溪谷音乐会，在潺潺溪流与美妙音乐中，释放夏日的热情；秋天，开展亲子甲虫观察活动，增进亲子关系，培养孩子对自然的热爱；冬天，举办梅园读书会，在书香与梅香的交融中，享受静谧的时光。一位从事互联网行业的业主感慨道：“之前居住的小区，邻里之间互不相识，而在上璟润府，我结识了3位志同道合、能一起露营的朋友，生活变得更加充实有趣。”

社群活动实拍图

• 低密住区+完善的社区配套，享受从容生活

相较于成都三环内新项目普遍2.5以上的容积率，上璟润府容积率仅为1.88，综合容积率更是不到1（数据来源：项目规划指标，由政府规划审批文件及华润置地项目备案资料提供）。在实地考察中我们发现，同样是18层的小高层，这里的楼间距超百米，即使是北向房间，也能在上午10点沐浴到温暖的阳光。

社区配套更精准适配轻中产三代同堂需求：纯白礼堂可举办老人寿宴、孩子生日会，无需费心预订外部场地；健身房满足年轻人日常锻炼，书吧里老人能安静读报，孩子有专属阅读角；楼下架空层还设置亲子互动区与老年休憩区，三代人各有专属空间，又能随时共享天伦，真正实现 “老有所乐、少有所趣、青有所享” 的从容生活。

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