97.6亿！北京总价地王一周两刷新，金茂夺海淀四季青双料地王

在朝阳广渠路地块以83.99亿元刷新年度总价纪录仅一周后，北京土地市场再度迎来历史性时刻。8月12日，海淀四季青地块以85.55亿元起拍，经5家房企及联合体130轮激烈竞价，最终由中国金茂以97.61亿元斩获，溢价率14.1%，成交楼面价约8.8万元/平方米，一举夺得2026年北京总价与单价“双料地王”。

同日，石景山苹果园地块经超200轮现场竞价，由招商蛇口以15.04亿元拿下，中海新城以25亿元底价摘下石景山刘娘府地块。至此，当天北京3宗宅地总成交额达137.65亿元。

自7月以来，北京土拍持续放量，市场热度始终不减。

四季青低密地块引巨头围猎，金茂97.61亿夺地

海淀四季青地块全称为北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块，是当日成交三宗宅地中的绝对焦点，也是2026年北京起拍价及成交价最高的宅地。截至现场竞拍前，线上已有5次报价。

该地块共吸引中国金茂、保利发展、中海北京、招商蛇口，以及华润置地+越秀地产联合体等5家房企及联合体报名。事实上，17.11亿元的竞拍保证金已将中小企业拦在门外，而每一次举牌就意味着加价900万元。

线下竞价开始后，先是中海北京和华润置地+越秀地产联合体之间展开角逐，竞价速度缓慢。直到报价达到96亿左右时，中国金茂开始举牌加入战局，此后便开启了中国金茂与华润置地+越秀地产联合体的巅峰对决，举牌速度明显加快。最终，中国金茂成功将该地块以97.61亿元收入囊中，一举拿下本年度北京总价与单价“双料地王”。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块入市，是海淀区时隔八个月以后再度供地，85.55亿元的起始价就已成为年内北京总价地王，对竞买企业资金门槛提出了较高的要求。地块身处海淀核心板块，稀缺属性突出，因而吸引了这么多房企到场举牌参拍。

该地块处于西四环至五环间的四季青板块西冉片区，紧邻地铁12号线四季青桥站，周边有麦德龙、金四季购物中心等商业，以及西冉城市生态公园。

四季青地块是由两宗住宅用地和一宗商服用地捆绑出让，总土地面积约8.5万平方米，总建筑面积约为14.26万平方米，挂牌起始价85.55亿元。其中最西侧的0040地块是商业服务用地，建筑规模3.19万平方米，容积率2.0、限高24米，商服地块内配建社区养老、文化、体育、邮政等公共服务设施并无偿移交。0034地块和0049地块均为住宅用地，容积率1.6、限高25米，产品基本锁定为洋房。

张凯认为，该地块与区域内保利熙瑞（拿地楼面价7.84万元/平方米）形成直接的同质化竞争。保利熙瑞于今年6月开盘，目前网签均价约11万元/平方米，去化率约16%，某种程度上印证了2000万级客群的容量天花板。金茂刚拿下的这宗地块，住宅部分建面约11万平方米，未来货值约为保利熙瑞的2倍，其定价弹性与去化周期，将直接检验海淀核心区高端改善市场的真实容量。

石景山两宗宅地同日成交，苹果园地块竞价超200轮

8月12日北京土拍结果

图/中指研究院

与海淀四季青地块同日现场竞价的还有石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块。截至线下竞拍前，该地块线上已有5次报价。

该地块吸引了招商蛇口、中国金茂、中海新城、保利发展、越秀地产5家房企报名。其竞价激烈程度超过了四季青地块，竞拍后期主要是在招商蛇口、中海新城之间展开竞价，最终经过超200轮的现场激烈竞价，招商蛇口力压中海新城拿下该地块，成交总价为15.04亿元，溢价率23.5%，成交楼面价为3.6万元/平方米。

苹果园地块是当日成交三宗宅地中门槛相对较低的一宗，土地面积约1.98万平方米，规划建面约4.18万平方米，起始价12.18亿元。该地块交通优势非常突出，位于苹果园交通枢纽商务区，紧邻地铁1号线、6号线和S1线的换乘站苹果园站。周边有法海寺森林公园、京西大悦城等生活配套设施。

张凯认为，考虑到容积率2.1、限高60米，苹果园地块大概率会定位为刚改类小高层产品，相较隔壁项目越秀天玥4.3万元/平方米的楼面价，仍具备一定优势。不过，尽管同区域内的越秀天玥已基本清盘，中海瑞文里也仅剩尾盘在售，但存量项目通过降价走量，实际上重新锚定了区域的价格基准，再加上板块客群对价格高度敏感，新项目若想打开局面，势必要在品质层面做出真正的突破。

此外，当天石景山刘娘府综合改造A1地块土地一级开发项目1604-674地块以底价25亿元成交，折合楼面价约为4.23万元/平方米，拿地的企业为中海新城。

该地块用地面积约5.37万平方米，规划建面约5.9万平方米，起始价25亿元。其容积率仅约1.1，限高19米，具备打造低密住宅的基因。该地块位于五环至六环之间，邻近地铁11号线模式口站，属于西山别墅板块，生态资源突出，西侧紧邻法海寺森林公园，向北约2公里为八大处及西山风景区。

不过，张凯认为，该地块周边路网及公共服务配套尚处于完善阶段，社区商业依赖京西大悦城等外部配套，配套兑现节奏存在不确定性，本次底价成交也显示出房企对于高端低密项目入市的审慎态度。

北京土地市场“缩量提质”，一周时间出现双“地王”

就在8月12日当天，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第十轮拟供应商品住宅用地清单，仅涉及丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L02地块，土地面积约6.61公顷，建筑规模14.15万平方米。该地块位于丰台区六里桥街道三环至四环之间，邻近地铁9号线、10号线换乘站六里桥站，拟于近期供应。

张凯表示，7月以来，北京土拍持续放量，市场热度始终不减。8月11日，房山良乡大学城与顺义后沙峪两宗地块均以底价成交，虽然土地出让局面短暂降温，但8月12日土拍再度升温。

值得关注的是，继广渠路地块以83.99亿刷新今年总价纪录后，时隔仅一周，8月12日，四季青地块再次刷新了总价“地王”。总价“地王”先后出现，背后是供需两端共同作用的结果。

在业内人士看来，“地王”的出现也反映了政府和市场的共识，通过“缩量提质”来激活市场。高总价、高楼面价的“地王”入市，本身就为区域房价树立了新的“锚点”。尤其是四季青地块，起拍价就锁定了年度总价地王，它未来对区域房价的定价权影响不容小觑。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆