摩根大通-中国房地产：住房在十五五规划中的定位

在一线城市房价复苏放缓的背景下，摩根大通的房地产活动指数继续呈下行趋势，6月主要房地产活动指标的收缩幅度进一步扩大，包括住宅新开工面积（6月同比下降26.6%，5月为下降22.9%）、竣工面积、销售面积（6月同比下降15.3%，5月为下降12.4%）以及开发商资金来源。

统计局70城新房价格环比降幅小幅收窄至0.15%（5月为下降0.20%），而二手房价格环比降幅则扩大至0.32%（5月为下降0.26%）。一线城市房价复苏步伐也有所放缓，新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比上涨0.3%，均较5月回落0.1%。中原地产销售经理人信心指数上周回吐了7月初的涨幅，而二手房挂牌价格指数持续下跌，表明一季度出现复苏苗头后进一步回升的空间有限。

分析：这要从供应和需求两端来看，首先是新房的供应端的开工面积和竣工面积仍然保持较高速度的收缩，说明开发商缺钱，同时对后市仍然缺乏信心，他们是市场上信息最灵通的单位，他们至少不看多后市对我们来说参考意义比较大，另外销售面积降幅扩大也证实了这一点。

然后从需求端来看可以主要参考价格，新房价格降幅环比收窄，二手房价格降幅则环比扩大。这组看似矛盾的数据需要主要从供应端解释，新房的供应量受控而二手房挂牌量则不受控，新房供应量本身就在快速变少，所以价格相对坚挺，而二手房挂牌变多（或者变化不大）所以价格就想对疲软。

但以上是整个房地产市场的现状，具体到城市层面则很不相同，一线城市虽然房价涨幅放缓但仍然保持了上涨，这也印证了之前的两个一贯判断。第一是未来高线城市和低线城市之间的分化将持续，第二是这次是反弹而非反转，但后续以磨底为主，价格上下不会太大，一线的刚需可以考虑出手。

继十五五城市更新规划之后，近日印发的促进消费十五五规划将房地产行业放在了重要地位，其定位已从传统的投资引擎转变为居民消费的助推器。高层并未将重点放在提振商品房销售上，而是强调保障性住房、改善型需求的房源供给增加、完善租赁市场以更好地满足住房需求。住房被与汽车、家电等其他耐用商品归为一类，凸显了其在居民消费篮子中的重要性。

核心主题从买房向提升居住品质转变，该方案提出实施住房品质提升工程，聚焦打造更安全、更绿色、更智能的好房子，同时加快城中村改造、危房整治、适老化改造、智能家居升级。与住房相关的消费已从新房购买拓展至装修、家具、家电、建材及住房服务等领域，物业管理也被明确列为消费板块，方案提出提升服务质量、拓展社区服务。

分析：之前说过很多次，房产已经被归到消费类了，不再作为拉动经济的手段，换句话说，以后房产兴旺是因为经济好你赚钱多，而不是经济不好了用房产去拉动经济。如果你是以保值升值为目的去买房，那这个弯一定要转过来，对于投资需求来说十五五规划里也可以看出方向，就是核心城市核心区的高品质改善或豪宅，低端房产会不断受到保障房和廉租房的冲击。

在多渠道促进居民收入增长方面，规划认可住房在支撑居民信心和财富方面的作用。促进房地产市场健康发展的举措被纳入提高居民财产性收入的政策范畴，同时鼓励地方政府进一步优化住房政策、改革住房公积金制度，以更好地满足首套住房和改善型住房需求。总体而言住房被定位为消费升级和服务业增长的平台，而非房地产主导的投资扩张的驱动力。

尽管高层旨在提高住房可负担性和降低经济对房地产的依赖，但对家庭财富和地方政府财政的担忧限制了房价调整的步伐，使得调整主要通过成交量来体现，因此新房开工和销售、土地购置、房地产固定资产投资仍面临压力。

分析：这一段涉及另一个重要认知，就是现在管理层认可房价对居民信心的作用，也就是说房价涨你觉得自己有钱了才敢于消费。划重点，最终目的是为了让你去消费，而不是去上杠杆投资房产，所以未来房产的定位是为消费服务，一旦有过热迹象大棒子打下来是肯定的。以上这段的作用就是告诉你以后投资房产不要期待有十年之前那样的收益。

一线城市二手房市场表现向好，这得益于库存下降、成交量增加、转化率提升、部分区域房价上涨，但市场复苏仍局限于特定领域，且分化趋势愈发明显。低线城市整体依旧低迷，一线城市以及改善型和高端住宅板块的复苏势头也似在减弱，高库存、家庭信贷需求疲软和房地产投资持续下滑表明，整体调整尚未完成。总体而言，近期市场走势更符合长期成交量调整下的K型企稳态势，而非全国范围内全面且可持续复苏的开端。

分析：总结一下，整体看就是继续磨底，从结构上看就是高线城市和低线城市长期分化，而且分化越来越显著。综合判断市场目前处于L型磨底阶段，目前对于新科技产业发达的一线城市刚需来说可以考虑下手，其他的群体还是以继续观望为主吗，等宏观经济确定走出下行周期后再买完全来得及。