【房案精讲】集体土地租赁遇帮拆（强拆）维权指南——从一起胜诉案件看承租方的权益保护路径

我们代理的A通航科技有限公司、B模型博物馆诉北京市朝阳区某村民委员会侵权责任纠纷一案，历经两审，最终获得北京市第三中级人民法院的终审胜诉判决，成功为当事人争取到1000万元的损失赔偿。本案清晰地揭示了在农村集体土地租赁合同履行期间，因拆迁或腾退需收回土地时，出租方（村委会）“帮拆”（非法强拆）应承担的法律责任。

01案情回溯：二十年经营，一朝“帮拆”致巨额损失

2001年，B模型博物馆与某村委会签订《场院及土地租赁协议》，租赁约190亩土地用于建设航空航天科普教育基地，租期20年。此后，相关经营权及地上资产经合法转让，由A通航科技有限公司承接并持续投入经营，建设了包括展厅、机库、跑道在内的大量设施，并存放了众多航空模型、模拟训练设备、机加工设备等资产。

2019年至2020年间，因地区规划调整，涉案土地被纳入腾退范围。在未与我方就补偿事宜达成一致、亦未完成合法征收补偿程序的情况下，村委会于2020年5月9日实施了暴力强拆（村委会自称“帮拆”）。拆除过程中，村委会未进行公证或全面、客观的证据保全，且拒绝我方提出的自行搬离设施设备等，导致大量设备、模型等资产被损毁、灭失或遗失。我方遂诉至法院，要求村委会赔偿各项经济损失。

02争议焦点与法院裁判要旨

本案的核心争议在于：村委会以执行政策为由进行的“帮拆”行为是否合法？以及由此造成的资产损失范围应如何认定与赔偿？

1.关于“帮拆”行为的性质与责任认定

我方认为所谓的帮拆其实就是非法强拆，法律法规并未赋予村委会实施强拆的权利，这属于典型的侵权行为。

村委会在一审应诉中，及二审上诉中坚持认为，其拆除行为系依据“非宅回收”整体计划及村民代表大会决议实施的“帮拆”，且租赁合同中约定“因国家征用土地导致本协议不能履行时，甲方不承担任何责任”，故不应承担赔偿责任。

然而，两级法院均认可了我方观点，否定了村委会的意见。法院明确指出，涉案拆除行为由村委会具体实施，其性质属于民事侵权行为。尽管事出有因（土地腾退），但在未与承租人达成补偿协议、未完成法定征收补偿程序前，村委会无权擅自处置承租人的合法财产。租赁合同中的免责条款仅针对“国家征用土地”这一合法行政行为本身导致合同无法履行的情形，并不能免除村委会在合同解除或履行过程中，因自身过错侵害对方财产权所应承担的侵权责任。行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。村委会在未妥善清点、保管财产的情况下径行拆除，存在明显过错，依法应当赔偿。

2.关于损失数额的确定与举证责任分配

本案审理的最大难点在于损失数额的确定。我方主张的损失涵盖地上建筑物、各类设备、模型、库存产品乃至停产停业损失、员工补偿等，但部分资产的原始凭证不全、年代久远，且拆除现场已不复存在。

对此，法院的裁判逻辑充分体现了证据规则与公平原则的运用：

原告的举证局限：法院认为，原告方提供的视频资料拍摄时间距拆除日有近半年之久，不能完全反映拆除瞬间的财产状况；其自行制作的损失清单和部分陈旧票据，确实难以精确证明拆除时所有资产的存在、数量及完好状态。特别是对于存在折旧的机械设备、可能包含耗材的工具材料，以及其自行评估价值的模型，法院认为其证据证明力有限。

被告的举证不利后果：这是本案判决的关键。法院着重强调，某村委会作为拆除行为的实施者，在采取可能使他人财产面临重大风险的行为时，负有更高的证据保全和谨慎注意义务。但其未能对拆除过程进行公证或完整录像，仅提交一份单方制作的物品盘点清单，且二审提交的零散视频亦“不能完整如实地反映现场财产情况”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。因村委会的过错行为导致拆除前财产状况无法查清，其应承担相应的举证不能的不利后果。

法院的自由裁量与酌定赔偿：在双方证据均不足以完全还原事实的情况下，一审法院并未简单地驳回原告诉请，而是在认定村委会侵权成立的基础上，综合考虑了原告方提供的合同、票据、照片、视频等证据所能证明的其长期在该场地经营并拥有大量资产的事实，结合拆除行为的突然性和破坏性，以及村委会未能妥善保管搬离物品（部分物品露天存放致损）等情况，行使自由裁量权，酌情确定了赔偿数额。一审判决作出后，村委会不服，立即提起了二审上诉。二审法院完全维持了一审的判断，认为一审判决“综合考量全案事实及实际情况，在全面客观审查涉案现有证据及双方陈述后，本着公平原则”作出的酌定，并无不当。

最终，法院判决村委会赔偿我方损失1000万元，且该1000万损失并不包括腾退补偿（如地上建筑物补偿、经营损失补偿等）。关于腾退补偿的相关事宜，法院并没有一并处理，留了个活口，让我们另行主张，这是后话暂且不表。

03案件启示与维权建议

三、案件启示与维权建议

本案的胜诉，为面临类似困境的土地、厂房承租人维护自身合法权益提供了宝贵的思路：

1.租赁合同中的“征拆免责条款”并非万能护身符。此类条款通常仅免除因合法征收行为本身导致的合同履行不能责任，但绝不意味着出租方可以借此免除其在搬迁、拆除过程中因自身过错（如暴力拆除、未妥善保管财产）而引发的侵权赔偿责任。合同的相对方是村委会，而非抽象的“国家”，村委会的行为必须遵守法律。

2.证据保全至关重要，尤其是对于动产。对于不动产（房屋、构筑物），评估报告尚可事后弥补。但对于场地内的机器设备、原材料、产品、贵重物品等动产，一旦灭失，价值难以认定。承租方可以定期通过拍照、录像、制作资产清单等方式固定证据。

3.面对强制拆除，锁定实施主体是维权第一步。无论拆除事由为何，谁实施了具体的拆除行为，谁就可能是承担侵权责任的主体。本案中，明确拆除行为由村委会组织实施，是确立被告并追究其责任的基础。

4.损失计算困难不代表无法获赔。在因对方原因导致损失无法精确计算时，法律赋予了法官基于公平原则和现有证据进行酌定的权力。本案表明，只要能够证明自身拥有相当规模的资产因对方的侵权行为而遭受损失，即使无法提供完美无缺的损失证据，法院仍可能在综合分析全案事实的基础上，支持合理的赔偿请求。这要求代理律师具备出色的证据组织能力和法庭说服能力。

5.专业法律介入宜早不宜迟。从本案可以看出，在收到腾退通知、拆除通知之初，承租方即委托律师发函，明确提出程序质疑和权利主张，为后续诉讼奠定了良好基础。在协商阶段引入专业律师，有助于厘清法律关系，固定对方违约或违法的证据，避免在突如其来的拆除面前陷入完全被动。

集体土地租赁纠纷往往涉及复杂的政策背景、历史沿革和巨大的经济利益。当“发展”与“权益”发生碰撞时，依法行政、诚信履约是基本原则。本案的判决有力地维护了在市场活动中诚实经营一方的合法权益，重申了民事主体财产权利受法律平等保护的基本原则。它警示了村委会（出租方），即便因公共利益需要收回土地，也必须在法律框架内进行，履行正当程序，并对承租人的合法投入给予公平合理的对待。

如果您或您的企业正面临类似的土地、厂房租赁纠纷，面临腾退、拆迁而补偿不合理，或因对方不当行为导致资产严重损失，请勿轻易放弃维权。本所律师团队在处理此类复杂拆迁腾退、物权、强拆侵权及合同交叉纠纷方面拥有丰富的经验，可以为您提供从战略规划、证据固定到诉讼代理的全方位法律服务。