北京
文/上海进深 严明会
最近，静安内环的一个“鸽王”项目终于传来了新动静。静投电影厂项目“静安鸿庭”预计下个月开放售楼处。
项目规划约228套可售住宅，建面约100-178㎡，主打3-4房，房地联动价11.9万元/㎡。
这个盘，市场等得够久。从拿地算起，已经过去了四年。
2022年9月，华发拿下静安中兴社区两宗地块，其中西北侧做成了当年的红盘华发静安华府，东南侧地块后来转手给静投。
2023年6月项目规划公示、10月动工，去年11月案名公布。如今住宅主体基本成型，进入准现房阶段，但入市时间一直悬而未决。
股东换了三茬
静安鸿庭的项目公司是上海兴铷房地产开发有限公司，由上海新静安（集团）有限公司100%持有。
向上穿透发现，上海新静安（集团）有限公司的母公司为上海新静安置业（集团）有限公司。今年2月底，新静安置业集团这家新组建企业正式揭牌。
实际上，今年1月，项目公司原股东上海静安投资（集团）有限公司就公告，为深化国资国企改革，优化国有经济布局，将无偿划转其持有的两家公司给静安国资委，其中就有上海兴铷房地产开发有限公司100%股权，相关决策已通过审议。
到了7月下旬，工商变更完成，上海新静安（集团）有限公司正式接盘，原股东退出。
公司法人也经历了相应变动。今年3月，公司原法人姚方敏卸任法人，叶良接任。接着在今年7月，叶良又退出，高鹏接任。
今年7月底，项目公司对售楼处软装深化设计、采购等事项进行招标，预算金额645万元，将在8月18日开标。
看来这回是真的要开了。
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联动价优势
静安鸿庭手里最大的筹码，就是11.9万/㎡的房地联动价。
现在的静安内环市场，新房价格早就全面站上12万 了。旁边在卖的静安玺樾均价约12.4万/㎡，万科中兴傲舍更是干到了13.3万/㎡。
对比之下，静安鸿庭这价格像个“价格洼地”。
尤其是约100㎡的主力户型，总价能压在1200万左右。
对想挤进静安核心区、预算有限的刚需刚改家庭来说，这个门槛确实有吸引力。
在户型设计上，静安鸿庭100㎡三房两卫算是个亮点。
同区域横向对比一下：
誉静安：89㎡做三房，但只有一卫
静安玺樾：94-106㎡做的是两房，三房要122㎡起步
万科中兴傲舍：98㎡也是两房
静安鸿庭100㎡做到了三房两卫，户型格局上，南向三开间、双卧朝南、动静分区清晰，还配了270°阳台。
老规产品
价格香、有能打的户型，但静安鸿庭的问题同样存在。
第一，户型是老款。项目2022年就拿地了，户型报规时间比较早，设计风格还停留在上一代。
没有现在新盘流行的多阳台配置，飘窗改造空间有限，得房率大约只有72%。跟这两年新出来的产品比，空间利用和设计理念上有代差。
第二，社区不太纯粹。容积率3.0，在静安新盘里算偏高的。436套住宅里租赁住房占了一大半，可售商品房只有228套。小区体量小，没有会所。
三栋商品住宅被夹在中间，前面是一栋79.35米高的租赁房，后面是两栋80米高的办公楼，低区采光和北侧视线都可能受影响。
捂了四年，板块内竞品早已入场。
中兴傲舍、静安玺樾等项目续销去化本就不快，市场对这个区域的供应已经有一定的消化压力。
静安鸿庭现在杀进来，算不上一个好时机。
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