蓝石数据｜2026Q2· 深圳甲级写字楼市场报告

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季度写字楼市场表现

2026年第二季度，深圳甲级写字楼市场整体延续结构性修复态势，市场活跃度环比提升，季度总吸纳量环比增长19%。核心片区受新兴产业和科技企业扩张带动，租赁需求持续释放，带看及签约热度明显回升。科技园、龙坂等产业集聚区域去化表现突出，成为全市成交主力。与此同时，宝安、后海蛇口等区域依托产业外溢效应，市场租赁动能保持稳定。

租金方面，全市平均租金延续温和下探，但主要板块跌幅已明显收窄，部分优质项目租金率先企稳。整体空置率结构性分化加剧，龙坂、科技园等低空置率板块高效去化，罗湖、前海等区域受存量和新增供应压力影响，空置率依然高企。市场供求两端均呈现“强者恒强、弱者承压”的分化格局。

成交结构上，中小型创新企业和智能制造、人工智能、跨境电商等新兴行业为主要租赁客群，带动全市去化提速。优质物业依靠地段、配套及产业生态优势，成交活跃度持续强化。整体来看，深圳写字楼市场下行压力逐步释放，底部信号初现，租金“以价换量”逻辑弱化，市场信心稳步恢复。

预计2026年下半年，随着高成长性产业持续集聚、政策利好逐步落地，写字楼市场将加速走出调整周期，进入新一轮分化整合与高质量修复阶段。

细分区域分析

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市场结构性分化显著：传统商务核心区蔡屋围、笋岗片区需求仍承压，京基 100、城脉中心等标杆项目去化平稳；水贝片区依托黄金珠宝产业的持续景气，产业配套办公需求持续释放，成为区域商办市场的重要支撑。

渠道招商力度加大：面对存量压力，区域通过举办渠道招商大会、代理政策，借助代理渠道力量加速存量资产去化，体现出盘活商办市场的决心。

产业转型持续推进：罗湖正从 “传统商务中心” 向 “特色产业驱动” 转型，黄金珠宝、跨境电商、文化创意等特色产业的办公需求释放，成为市场修复的核心动力。

短期来看，罗湖传统商务核心区仍将面临产业外溢带来的需求压力，市场修复节奏将慢于南山、福田等核心片区；中长期来看，随着城市更新推进、特色产业集聚效应凸显，罗湖商办市场有望逐步企稳，空置率将维持低位，租金将保持平稳运行。

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租金分级分化明显：核心 CBD 优质甲级楼宇租金保持较强韧性，业主逐步减少大幅折价，转为加长免租期、配套装修补贴等柔性让利策略；车公庙、梅林片区乙级、老旧写字楼租金仍小幅下探，片区空置率约13%-20%，分化特征显著。

需求端形成双主力格局：TMT、AI、跨境硬科技企业扩租、新设成交占比走高，大量企业借成本窗口置换升级至福田核心办公；金融、律所、私募等传统总部型需求保持稳定，成交以 200-800㎡中小户型为主，整层大宗租赁偏少。

存量博弈特征显著：本季度片区无新增甲级写字楼供应，市场以存量博弈为主，核心优质物业去化速度持续加快，市场底部修复趋势明确。

福田作为深圳行政、金融、商务核心区，总部经济集聚效应显著，优质写字楼需求具备较强刚性。短期来看，市场观望情绪仍存，租户议价权较强，租金上涨动力不足；中长期来看，随着深圳城市核心功能持续强化，福田写字楼市场将保持较强韧性，优质楼宇租金有望率先企稳回升，空置率将维持健康低位。

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2026 年第二季度，宝安中心区写字楼市场韧性强劲，成交热度大幅提升，呈现去化提速、空置收窄、租金筑底的修复特征。

本季度宝安中心总去化面积 7.5 万㎡，环比一季度增长 23%；租金下探空间逐步收窄；环比下降 3.94 个百分点，存量房源消化提速，市场供需关系持续改善。

需求端结构性分化：承租客群以科技研发、人工智能、跨境电商贸易为本季度主力租赁行业，中小科创企业成交占比偏高，中小户型办公需求旺盛；大面积户型成交主要集中在人工智能、智能制造行业扩租，传统线下服务业、地产行业承租意愿低迷。

标杆项目去化表现亮眼：前海科兴、壹方中心、前海人寿金融中心、QCC 前城中心等核心项目去化表现突出，其中前海科兴季度去化2.5万㎡， QCC 前城中心季度去化 8000㎡，海纳科技去化 7000㎡，优质项目去化速度领跑片区。

业主端策略灵活：业主仍保留免租期、租金折扣等让利政策刺激成交，但大幅降价策略已逐步减少，转向柔性让利方式，市场筑底特征显现。

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2026 年第二季度科技园片区写字楼市场呈现需求回暖、租金下探、空置率上行的特征；核心影响因素明确：片区租金下行、空置走高，与腾讯及上下游企业集中大面积退租高度相关，释放大面积存量房源，短期拉高片区空置库存，业主为加速房源消化，持续推行以价换量策略，叠加长免租期、装修补贴等优惠让利，该模式短期仍将延续。

需求端结构性分化：科技、游戏、人工智能企业为租赁成交主力军，中小科创企业扩租、置换需求支撑片区基础去化，科兴科学园、创维半导体、澳特科兴等项目去化表现突出。

长期基本面具备支撑：当前科技园租金已形成区域洼地，成本优势凸显；此前制约片区发展的交通短板大幅改善，多条轨道交通贯通，通勤效率显著提升；完善的科创产业生态叠加便捷轨交配套，将持续吸引周边中小科技企业回流入驻。

短期来看，头部企业搬迁带来的库存压力不会快速消解，片区租金仍将维持低位运行，空置率有望逐步企稳；中长期来看，科技园作为深圳科创产业核心承载区的地位不会改变，完善的产业生态将持续吸引优质企业入驻，逐步消化空置房源。

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2026 年第二季度，前海片区写字楼市场呈现高供给、强需求、空置收窄的特征，作为深港合作核心区，活跃度保持全市前列。

政策与产业双驱动：腾讯上下游企业受总部搬迁带动，持续优选前海布局；同时跨境电商、游戏发行等行业依托前海专项补贴政策，租赁需求持续释放；前海管理局通过 “归巢计划” 主动引导注册企业回迁，为市场带来增量支撑。

标杆项目去化亮眼：前海鸿荣源，世茂前海中心、香江金融中心、华海金融中心等核心项目去化表现突出，优质项目凭借片区政策红利和产业集聚优势，去化速度领跑片区。

业主端策略灵活：受存量去化压力影响，业主普遍采取以价换量策略，主流成交租金普遍在 100元/㎡/月左右，且多搭配较长免租期，加速存量房源消化。

短期来看，前海仍需通过灵活租金与免租期政策消化存量供应；中长期随着总部企业集聚与产业政策落地，前海作为深港合作核心区的价值将逐步兑现，市场有望从价格驱动转向产业驱动，发展潜力可期，空置率将持续维持下行趋势，租金有望逐步企稳。

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2026 年第二季度，后海蛇口片区写字楼市场依托高端总部集聚、成熟商业配套，呈现去化稳健、空置收窄、租金韧性凸显的特征，成为深圳高端商务核心标杆片区。

总部经济集聚效应凸显：片区集聚大量优质企业总部，带动金融、专业服务、科技类关联企业承租需求稳步释放，支撑片区租赁基本面持续改善，优质物业凭借地段、形象与产业集聚优势，去化速度明显快于全市平均水平。

高端商务价值巩固：片区商业配套持续兑现，交通路网不断完善，深圳湾总部基地的核心地位持续强化，高端企业总部入驻意愿强烈，整层大宗租赁成交保持稳定。

市场韧性突出：在全市商办市场整体承压的背景下，后海蛇口片区租金保持高位运行，空置率持续维持低位，抗周期属性显著，成为深圳商办市场的 “压舱石”。

短期来看，片区将继续保持稳健去化节奏，高端商务价值与抗周期属性持续强化；中长期来看，依托总部经济集聚效应与成熟商务生态，后海蛇口有望维持全市价值高地地位，成为市场修复周期中表现最为坚挺的板块之一，租金将保持平稳运行，空置率维持健康低位。

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2026 年第二季度，龙坂片区写字楼市场延续高景气度，成为全市活跃度最高、去化表现最优的片区。

成交热度集中于标杆项目：坂田片区以星河 WORLD、天安云谷两大甲级产业园为核心，星河 WORLD 及双子塔季度去化约 3.9 万㎡，天安云谷成交约 3 万㎡，遥遥领先区域其他项目；龙华片区鸿荣源环智中心表现突出，环智中心 + 尚云中心合计成交约 4 万㎡，成为区域热门标的，同时利金城中心、宝山时代大厦等项目去化均超 1 万㎡，呈现多点开花的态势。

产业集聚效应凸显：片区入驻企业以数字经济、跨境电商、智能制造、新能源、半导体、华为供应链、人工智能等行业为主，其中跨境电商产业依托深圳北站枢纽优势尤为突出，为市场提供了强劲的需求支撑。

政策利好持续释放：龙华数字制造产业园、坂田工业软件园等省市级重点项目持续推进，聚焦人工智能、高端软件、鸿蒙生态等新兴产业，已吸引超 70 家国高、专精特新企业入驻，持续带动高端产业办公需求释放。

Q2 片区整体活跃度符合预期，多个甲方项目成交表现亮眼。随着区域新增供应持续入市，市场竞争有所加剧，部分业主主动调整策略、推出优惠政策争抢客户。展望 Q3，龙坂片区将持续依托产业集聚、北站交通枢纽、性价比三大核心优势，保持全市领先的去化表现，空置率有望维持低位，租金将保持平稳运行。

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2026 年二季度西丽仍是全市市场韧性最优板块，租金维持小幅上行，空置率大幅收窄至 11.6%，处于全市健康低位。

片区核心载体创智云城一、二期产业办公出租率稳定 90% 以上；入驻企业两年期续约率达 80%以上，大疆、复旦微电子等头部科创企业不定期均有扩租需求，三期新增物业提前完成预租，集成电路、机器人上下游企业持续落地；

南山智城、红花岭基地产业招商稳步推进。片区大量总部楼宇企业整栋自用，流通可租房源持续稀缺，是空置快速收窄、租金小幅抬升的核心因素。本季度吸纳规模环比回落，主要受可售空置房源不足限制，科创企业租赁刚性需求仍保持旺盛，长期总部集聚优势持续强化。

季度交易概况

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上述数据主要指行政区核心区域

未来展望

关键指标

各片区分化格局将长期延续，各板块走势延续二季度分化逻辑。传统商务片区空置、租金承压态势短期难以修复；科技园新增空置供给将持续压制租金表现；西丽等产业办公板块依托稀缺可租房源，租金韧性将持续凸显。下半年新增供应仍集中在城市外围，产业型物业去化优势将持续放大。

市场动态

中长期企业选址的产业导向会持续强化，实体科创企业持续向西丽、龙坂等产城片区聚集，金融服务业稳定扎根福田、后海；互联网企业收缩带来的空置会长期影响科技园。产业链配套、灵活租期、综合楼宇配套将超越租金成为核心选址标准。

甲方调整

业主运营策略将持续分层，全域普降租金的模式彻底退出市场。核心优质片区业主将持续稳定定价，依靠产业配套、集群优势守住租金；承压楼宇持续以延长免租期、装修补贴等软性优惠吸引租户。全市场业主将加速楼宇软硬件升级，通过搭建产业平台、数字化配套提升租户粘性，降低大面积退租风险。

未来预测

短期市场仍处于缓慢去化调整周期，外围新增供应持续压制传统写字楼行情，仅硬核产业承载区走出独立复苏行情。中长期市场需求向高端制造、半导体、跨境电商等实体产业倾斜，存量楼宇精细化运营、产业生态打造将成为行业复苏核心抓手，片区产业集聚度将持续拉开写字楼市场表现差距。