居民部门去杠杆提速与地产负反馈循环机理透视及政策建议

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

导语：

本报告基于中国人民银行、国家统计局、国家金融与发展实验室、克而瑞等发布的数据，从房地产相关指标表现入手，系统分析房地产调整驱动居民去杠杆的传导机制，评估其对居民消费、银行信贷和宏观杠杆结构的影响。

2026年7月30日，国家金融与发展实验室（NIFD）发布《2026年二季度宏观杠杆率报告》，数据显示二季度宏观杠杆率下降1.1个百分点，从一季度的309.3%降至308.2%，这是自2022年以来宏观杠杆率首次出现单季下降。宏观杠杆率呈现“居民主动去、企业被动降、政府温和加”的运行格局。居民部门杠杆率自2024年起进入趋势性下降通道，2026年二季度，居民去杠杆进程明显加速。

数据来源：国家金融与发展实验室NIFD。

与此同时，2026年上半年，居民贷款在有统计以来首次出现净减少；住户中长期贷款增量降至近年最低水平；个人住房贷款余额连续13个季度负增长。房地产市场深度调整，是此轮居民缩表的核心引擎。去杠杆过程与房地产市场调整同步发生、互为因果，形成了一个自我强化的负反馈循环：房价下行→居民资产缩水→提前还贷加剧/购房意愿走弱→房地产销售、投资进一步收缩→房价继续承压。

一、房地产相关指标表现

1.居民房贷余额连续13个季度负增长

2026年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，自2023年二季度起已连续13个季度负增长，成为本轮居民部门去杠杆进程中持续时间最长、拖累效应最显著的单一变量。2026年上半年，个人住房贷款余额累计减少7163亿元。个人住房贷款作为居民负债端的绝对主体，通常占居民全部债务的六成以上，其持续、深度的收缩，直接决定了居民部门整体的缩表节奏。

图1：个人住房贷款余额同比增速

数据来源：中国人民银行。

表1：2026年二季度末房地产相关贷款

数据来源：中国人民银行。

2.二季度提前还贷规模创历史新高

从贷款结构看，2026年上半年居民贷款"借得少、还得多"的特征极为突出：

住户中长期贷款（以房贷为主）上半年仅增加约2212亿元，同比大幅少增超9000亿元，增量降至近年来最低水平。其中，2026年4月单月住户中长期贷款出现净偿还3408亿元，即当月居民偿还的中长期贷款超过新发放规模，反映提前还贷规模创历史新高。在房贷利率与理财、存款收益倒挂，以及房价下行的双重驱动下，居民将提前偿还房贷作为"最优资产配置"，形成集中还贷潮。

图2：2016年—2026年住户贷款中长期贷款上半年增加额

数据来源：中国人民银行。

3.商品房销售降幅扩大，个人按揭贷款同比下降24.9%

2026年1—6月，房地产销售端延续深度调整。全国商品房销售面积同比降幅（-11.6%）较1—5月扩大0.8个百分点，销售额降幅（-13.6%）扩大0.1个百分点，销售端未见明显企稳。房企到位资金中的个人按揭贷款仅5137亿元，同比下降24.9%，占到位资金比重降至约12.8%。按揭贷款是"新增购房加杠杆"的直接体现，其大幅萎缩印证了居民新增房贷需求的持续走弱。

从城市层面看，新房市场呈现“供需双缩，供应收缩更快”的格局，克而瑞监测数据显示：1-7月重点50城新建商品住宅累计供应面积同比下跌22.2%，成交面积同比下跌10.9%。库存方面，6月末50城狭义库存虽同比下降约7.3%，但去化周期却攀升至26.1个月，创近年新高，呈现“总量回落、周期高企”的结构性背离，这说明需求收缩的深度被供应削减所掩盖，库存总量下降并非购房需求在回暖，而是供给端被动压缩的结果。这种“供应被动压缩”与“需求主动收缩”的错位，核心根源在于居民对未来房价和收入预期持续转弱，量价下行与预期转弱形成叠加共振，导致新增房贷需求的结构性收缩，短期内难以修复。

二手房与新房市场走势分化，呈现出局部的结构性亮点，克而瑞数据显示，1-7月重点20城累计成交面积同比增长7.0%。统计局数据也显示，上半年二手房网签面积同比增长10.2%，增速较1—5月加快2.5个百分点。二手房交易活跃度提升，反映出“卖旧买新”链条局部修复，以及部分城市刚需通过二手市场入场的意愿有所回暖；同时，二手房挂牌量的增加和议价空间的扩大，也在一定程度上激活了前期被高利率压抑的置换需求。

但"卖旧"背后往往伴随资产变现与还贷行为，对新增按揭形成替代。在当前居民资产负债表收缩的预期下，资产变现的第一用途更倾向于偿还存量负债，即提前归还既有住房贷款，或结清其他高息消费贷。这部分资金回流至银行体系后，直接表现为个人住房贷款余额的净减少，而非转化为新发放按揭的“水源”。与此同时，购买二手房的买方虽会产生新贷款需求，但在房价下行和银行评估价下调的双重约束下，二手房贷的放款规模通常显著低于新房，且不少购房者出于利率考量选择全款或提高首付比例，进一步削弱了二手交易对新增信贷的拉动作用。

4.房价持续下行，财富效应逆转

房价下行是驱动上述所有指标的核心变量。2026年6月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市仅20个，仍有超过七成的城市房价仍未止跌，一线城市凭借人口与资源集聚效应尚存一定韧性，大量三线城市价格仍深度调整，同比跌幅普遍在4%以上。二手房价格调整幅度更为明显，一线、二线、三线城市同比分别下降4.9%、5.4%、6.0%，呈现出“城市能级越低、跌幅越深”的梯度递减格局。

房价下行触发财富效应逆转：占中国家庭资产约六成的住房资产持续缩水，居民对未来收入与房价的预期同步转弱。在此背景下，部分居民选择“卖房还贷”以求降低杠杆暴露，另一部分则基于“止损离场”逻辑将房产变现为现金，以期规避资产价格的进一步下探。二手房挂牌量高企、成交价格承压，进一步压低区域房价，形成对量价的双重拖累。

理解本轮居民去杠杆的深度与持续时间，必须正视房价下行作为“元变量”的驱动作用。在房价未能企稳之前，个人住房贷款收缩的趋势难以根本扭转，二手房市场的“活跃”也只能停留在量的层面而无法转化为信用的净扩张。房价从“财富锚”变为“风险源”，这一角色的转换，才是当前所有房地产金融指标异动的总根源，也是未来政策能否打破收缩循环、重建正向预期的关键切入点。

二、房地产去杠杆的影响

1.拖累居民消费，储蓄率被动上升，内需修复受阻

在收入预期转弱与资产价格下行双重挤压下，居民的现金流分配顺序发生根本性重构，偿还债务被置于消费与投资之前，形成了“债务优先”的刚性资金配置逻辑。其结果是：预防性储蓄上升、消费倾向下降，储蓄率被动抬升。

2026年上半年，居民贷款净减少3668亿元的同时，存款增加了7.58万亿元。这种"多存少贷"的行为模式自2022年以来持续强化，反映了居民风险偏好的根本性转变。这种行为模式的严峻之处在于其自我强化：越是还贷、储蓄，当期消费与投资便越被挤压；内需越弱，企业经营承压，就业与薪酬增长便越受限；收入预期进一步走弱，居民便越是倾向于紧缩开支、优先偿债——构成了宏观层面"节俭悖论"的微观基础。

在房地产财富效应逆转的叠加下，内需修复面临的结构性阻力远超周期性波动的范畴。这也解释了为何在货币政策持续宽松的环境下，消费与信贷需求依然持续偏弱。

2.银行零售贷款萎缩，居民贷款首次出现半年度净减少

2026 年上半年住户信贷出现历史性收缩：人民币住户贷款净减少 3668 亿元，本外币住户贷款合计减少 3674 亿元，无论是人民币还是本外币统计口径，均为有统计以来首次半年度住户贷款存量净减少。截至二季度末，本外币住户贷款余额 82.91 万亿元，同比下降 1.3%；剔除住房贷款后的消费性贷款同步走弱，消费性贷款余额20.83万亿元，同比下降1.7%，上半年减少约3400亿元。零售信贷的萎缩，对以按揭和消费贷为重要利润来源的商业银行构成资产投放与息差的双重压力。

资产端，个人住房贷款作为银行最优质的零售资产持续缩水，叠加消费贷收缩，银行零售信贷投放面临"资产荒"。负债端，居民存款大幅增加（上半年+7.58万亿元）推高银行负债成本。资产收益率下行与负债成本刚性之间的"剪刀差"持续扩大，银行净息差承压。部分股份行已出现提前还贷申请排队、"额度已满"的现象，反映银行在资产端收缩压力下被动限制提前还贷规模，这种行政性干预可能进一步扭曲市场信号。

3.杠杆从居民向政府转移，政府部门成为唯一加杠杆主体

从宏观杠杆率结构看，居民缩表的缺口正由政府部门加杠杆来对冲：

表2：2026年二季度不同部门杠杆率

数据来源：国家金融与发展实验室NIFD

在居民、企业部门先后进入收缩或分化状态后，政府部门已成为唯一持续、明确加杠杆的主体。2026年财政政策更加积极，赤字率按4%左右安排、赤字规模5.89万亿元，配合超长期特别国债、专项债发行，政府部门通过"投资于人"扩大支出，托底总需求、对冲私人部门缩表。杠杆的部门间转移，是本轮宏观杠杆结构调整的主线。

三、政策态度的转变：央行首提居民"主动适度去杠杆"

居民、企业部门同步持续去杠杆，内需内生动力持续走弱，宏观总需求缺口依靠政府部门加大债务投放进行对冲，形成 “私人部门缩表、公共部门扩表” 的杠杆再分配格局。政府加杠杆更多起到短期托底、缓冲下行压力的作用，想要打破房价下行、提前还贷、内需走弱相互强化的负反馈循环，必须配套房地产领域政策体系的优化调整。在此背景下，宏观调控思路出现明显切换，政策层对于居民主动去杠杆的定性、房地产市场的定位认知同步发生转变。

7月15日，国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长谢光启在回应上半年居民贷款数据时首次公开使用了居民"主动适度去杠杆"的表述，指出由于按揭贷款占比较大，居民主动降低杠杆使付息支出和债务下降，居民资产负债表处于动态调整过程中。这一表态标志着政策取向的微妙转变：从过去单纯"鼓励购房、扩大居民信贷"，转向理解居民资产负债表的阶段性收缩，将其视为经济结构调整中的合理现象，而非单纯需要对冲的风险。

7月30日政治局会议将“稳定房地产市场”表述置于“切实筑牢安全屏障”的整体框架之下。这一表述从“防风险”到“筑屏障”的定位升级，意味着房地产稳定已被提升至国家安全层面，不再是单纯的行业调控问题。与此同时，会议明确“实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，并要求“及时谋划出台务实管用的增量政策”。市场普遍预期，降准降息、房贷贴息、一线城市限购放松等增量政策有望在下半年陆续出台。

从鼓励居民加杠杆，到正视居民缩表现实，是政策层对房地产长周期拐点、居民收入预期变化以及金融风险积聚态势的集体回应。正如国家金融与发展实验室副主任曾刚所言，本轮居民资产负债表调整的核心变量在于房价预期能否稳定、就业与收入能否持续改善。政策重心的迁移，正是在承认这一现实约束的基础上，试图通过稳住收入基本盘、托住房价底线、修复市场预期，为居民部门从“被动缩表”走向“主动修复”创造必要的宏观条件。

四、趋势研判与政策展望

（一）趋势研判

从国际经验看，居民部门去杠杆通常是一个中期过程。日本在1990年代房地产泡沫破裂后，居民部门去杠杆历时长达十余年（以杠杆率从峰值到阶段性底部衡量）；美国在2008年次贷危机后，居民去杠杆历时约6年。中国此轮去杠杆的背景有所不同——政策层面对房地产的态度从"抑制过热"转向"止跌回稳"，政府部门同步大幅加杠杆对冲，这可能在很大程度上缩短去杠杆周期。

从国际历史周期与国内现实约束综合推演，本轮居民高强度主动去杠杆基准周期约持续 2 年，若政策稳步落地、2027 年下半年房价实现整体止跌，2028 年居民部门将结束债务净收缩，进入稳杠杆修复阶段；完整的居民资产负债表修复则延续至 2029—2030 年。乐观情景下强力地产、货币财政政策集中出台，房价企稳提前至 2027 年上半年，深度去杠杆周期压缩至 1 年；若市场调整超预期、政策发力滞后，去杠杆周期或将拉长至 3 年。房价企稳节奏、存量房贷利差消化速度、居民收入就业修复三大变量，是决定去杠杆周期长短的核心约束：

房价企稳时点：只要新房、二手房价格持续环比下跌，房产财富效应持续逆转，卖房还贷、拒绝新增借贷的行为不会改变；房价止跌是去杠杆放缓的前置条件，房价企稳每延后半年，整体周期同步拉长半年。

存量房贷利差消化速度：存量房贷利率高于存款、理财收益是居民集中提前还贷的直接驱动力；若贴息、LPR 下调、存量重定价快速落地，利差快速收窄，偿债动力快速弱化；反之提前还贷将长期压制信贷。

居民收入与就业修复力度：收入预期改善才能打破“储蓄—偿债—消费收缩”的节俭悖论；若财政托底就业、居民可支配收入增速回升，居民风险偏好修复提速，缩短调整周期；若就业疲软、收入增速低迷，去杠杆周期被动拉长。

在房价未实质性止跌、居民收入预期未改善前，居民“多储蓄、降负债”的缩表行为难以根本性逆转。

（二）房地产政策展望

1.降低存量房贷利率，缩小与新发放利率的差距，缓解提前还贷压力。通过下调5年期以上LPR、对存量房贷实施财政贴息、扩大公积金贷款对存量商贷的置换规模等路径，压降存量房贷成本，削弱提前还贷的套利动机，稳定银行零售资产规模，同时减轻居民付息负担、释放消费能力。

2.稳定房价预期，增加保障性住房供给，修复居民资产负债表。通过收储存量商品房、扩大保障性住房供给、持续推进"保交房"等举措，稳定市场预期；房价止跌回稳后，居民资产端修复，才能从根本上缓解"止损式还贷"和消费收缩。

3.优化房地产调控政策，释放合理购房需求。因城施策放松限制性政策，重点推动一线城市率先企稳。降低首付与交易成本，继续优化新市民、青年群体和改善性需求的购房条件，将被抑制的合理需求转化为有效的市场活跃度，重建房地产与居民信用之间的正向循环。

同时，还可以建立去杠杆进程的动态监测与政策响应机制，设定关键阈值（如房价季度环比跌幅、提前还贷规模同比变化、居民消费倾向指数等），一旦触及警戒线即可启动预定的政策工具箱，提高政策响应的前瞻性和系统性，避免“跌到位再出手”的滞后干预。

结论：

房地产是本轮居民去杠杆的“病灶”，亦是打破循环的“钥匙”。房价下行、房贷收缩、销售低迷共同驱动居民缩表；而稳房价、稳预期，也是打破去杠杆负循环、修复居民资产负债表的关键着力点。

短期而言，需高度防范"房价跌—提前还贷—消费弱—房价跌"负反馈循环的固化与蔓延。这一循环一旦形成惯性，将同时对房地产市场、居民消费与银行零售信贷形成三重压制，使内需修复面临持续的结构性阻力。房价作为连接资产端与负债端的核心变量，其止跌回稳是打破循环的关键前提。政策的及时性将决定循环切断的成效，重点应在利率成本压降与市场预期修复两端同时发力。

中长期而言，居民去杠杆的更深远意义在于推动房地产与居民信用关系的根本性重构。过往十余年，房地产充当了居民加杠杆的核心载体，住房既是居住消费品，更是投资品与信用抵押品；如今这一模式正随着人口结构、供求关系和价格预期的变化而走向终结。未来应推动住房回归居住属性、居民信用回归可持续轨道，在稳杠杆的过程中优化杠杆结构，配合政府部门“投资于人”的积极财政方向，实现私人部门资产负债表的健康修复与经济的高质量、可持续增长。