好心借房给侄女上学，弟弟却偷偷卖房过户！

大象新闻·河南交通广播记者 小佩、赵亮 通讯员：陈梦姣

房子借给弟弟办理孩子上学用，说好孩子入学后返还，结果不但迟迟要不回来，房子还被卖了！也过户了！房子还要得回来吗？究竟是赠与还是借用？一起来看这个案例。

基本案情

2018年，为方便弟弟的孩子办理入学，陈某甲答应弟弟陈某乙、弟媳许某丙，将自己的一套房屋借给弟弟弟媳，双方签订《赠与(借房)协议》，说明借房事由，约定陈某乙、许某丙孩子顺利入学初中后(2024年9月)半年内，陈某乙、许某丙积极配合将借用房屋产权无偿过户至陈某甲名下，并承担因过户产生的全部税费。随后双方前往房管部门，陈某甲(赠与人)与陈某乙(受赠人)签订《赠与合同》一份，双方签字捺印并备案。

孩子顺利升入初中后，陈某甲多次与陈某乙、许某丙联系要求归还房屋，陈某乙非但不予配合，还将房屋抵押借款并办理抵押登记。2025年5月，陈某甲无奈将陈某乙、许某丙共同起诉至郑州市金水区人民法院。诉讼中陈某甲调取案涉房屋登记信息发现，2025年6月，陈某乙与刘某丁签订《存量房买卖合同》，约定将房屋以40万元低价转卖给刘某丁，付款方式为已结清，并在审理期间过户。2025年8月，陈某甲申请追加刘某丁为被告，并变更诉求：确认陈某甲为案涉房屋的实际所有权人；确认陈某乙与刘某丁签订的《存量房买卖合同》无效；刘某丁配合陈某甲将案涉房屋过户至陈某甲名下；陈某乙、刘某丁承担因过户案涉房屋而产生的登记费、税费、契税等所有费用；诉讼费、保全费、保全保险费等费用由陈某乙、刘某丁承担。

法院审理

庭审中，陈某乙辩称房屋是陈某甲赠与给自己的，陈某甲撤销赠与已经过了一年除斥期间，房屋已不在自己名下，无法返还。许某丙称应将房屋还给陈某甲。刘某丁辩称自己与本案没有直接关系，是通过合法程序将房产过户自己名下，非适格被告。

陈某甲提交税费凭证、转账证明、租赁合同等多份证据证明房屋为其所有，房屋钥匙一直在陈某甲手里，房屋一直由其打理出租。陈某甲提交二手房交易平台案涉房屋同小区售价截图显示案涉小区挂牌均价远高于陈某乙出售给刘某丁的价格。刘某丁提交转账给案涉房屋抵押权人50万元记录。

庭审另查明，陈某乙在与许某丙婚姻期间，与刘某丁在别处登记结婚，2019年陈某乙与刘某丁协议离婚，2020年陈某乙与许某丙诉讼调解离婚。陈某甲、陈某乙的母亲出庭作证称案涉房屋是陈某甲的，2021年至2024年，其帮陈某乙、刘某丁带孩子，当时二人在一起居住，刘某丁曾说若案涉房屋便宜，她愿意购买。庭审时，案涉房屋登记在刘某丁名下，无查封、无抵押。

法院审理认为，不动产物权登记具有公示效力，但并非确定物权的唯一依据。本案中，陈某甲从案外人处购得案涉房屋并办理产权登记，后转移登记至陈某乙名下，但物权变动的原因行为是否有效，需要结合当事人真实意思表示及合同约定进行判断。陈某甲提交购房凭证、契税完税证明等证据能够证明其系案涉房屋的原始购买人及所有权人。2018年4月签订的《赠予(借房)协议》明确约定，陈某甲出借房屋的目的是为了方便陈某乙、许某丙子女办理入学手续，并约定在2024年9月后半年将房屋产权无偿转回陈某甲名下。该协议实质为借名登记合同，体现了双方借用房屋产权办理入学手续的真实意思表示，而非赠与房屋所有权的真实意图。陈某乙虽辩称协议非本人签字，但许某丙作为其配偶代签，且房屋后续过户给陈某乙并用于子女入学，应视为对合同内容的追认，该协议依法成立并生效。2018年4月签订的《赠与合同》系为履行《赠予(借房)协议》而办理产权过户的形式要件，并非独立的赠与意思表示。陈某甲将案涉房屋以赠与方式过户给陈某乙并非陈某甲真实意思表示，其实际为借用关系，并不能以案涉房屋登记在陈某乙名下而直接认定案涉房屋归陈某乙所有，且根据陈某甲提交的房屋租赁合同、缴纳水费、燃气费的截图，即便案涉房屋过户至陈某乙名下，陈某甲一直在管理案涉房屋并实际收取租金，现陈某甲作为案涉房屋实际权利人要求陈某乙将案涉房屋重新登记回其名下，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，陈某乙应将案涉房屋返还给陈某甲。

陈某乙于2025年6月与刘某丁签订《郑州市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘某丁，陈某乙并非案涉房屋的实际所有权人，无权处分案涉房屋。刘某丁虽辩称其通过合法程序取得房屋产权，但根据查明事实，刘某丁与陈某乙曾以夫妻名义共同生活，结合证人证言，刘某丁对房屋背景应属知情，且合同约定成交价款40万元明显低于市场价格，刘某丁提供的证据不足以证明其支付了合理对价，另外，在本案诉讼过程中，案涉房屋才过户至刘某丁名下，刘某丁行为难为善意，不符合善意取得要件。陈某甲作为案涉房屋的所有权人主张刘某丁将案涉房屋过户至陈某甲名下，法院予以支持。陈某乙作为陈某甲的弟弟，刘某丁与陈某乙以夫妻名义共同生活，在明知案涉房屋所有权人为陈某甲的情况下，将案涉房屋过户至刘某丁名下，恶意串通，损害了陈某甲的合法权益，陈某甲主张陈某乙与刘某丁签订的《存量房买卖合同》无效，法院予以支持。

关于陈某甲主张的登记费、税费、契税等所有费用，不但尚未发生，目前也无法确定具体税费项目，故对陈某甲主张的该项费用，本案先不予处理。陈某甲主张保全保险费由陈某乙、刘某丁承担，依据不足，法院不予支持。

裁判结果

一、确认案涉房屋的实际所有权人为原告陈某甲；

二、确认被告陈某乙与被告刘某丁于2025年6月签订的《存量房买卖合同》无效；

三、被告刘某丁于本判决生效之日起十五日内协助原告陈某甲将案涉房屋过户至原告陈某甲名下；

四、驳回原告陈某甲的其他诉讼请求。

法官提醒

民事审判一庭员额法官 梁伟伟：

很多人误以为“房产证写谁的名字，房子就是谁的”，这是典型的法律误区。根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权以登记为准，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，依法登记的房屋所有权受法律保护。但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案涉案房屋经依法确认，所有权归姐姐所有，弟弟并非房屋权利人，无权对该房产进行出售、过户等处分行为，其转让房屋的行为属于无权处分。

法律上的善意取得，需同时满足三项法定条件：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房产虽已办理过户，但交易价格明显低于市场价，结合当事人身份与交易细节，可认定受让方不具备善意要件，不构成善意取得，不能据此取得房屋所有权。

在此提醒广大群众，不动产所有权受法律严格保护，任何人未经产权人同意，不得擅自处分他人房产。亲情有温度，法律有边界。亲属之间更应恪守诚信，切莫利用亲友信任擅自处置他人财产。进行房屋买卖交易时，务必核实房屋真实权属、确认交易价格合理，尽到审慎注意义务。若遭遇无权处分侵害自身合法权益，可通过诉讼途径依法维权，无权处分行为人需承担相应的法律责任。