广物中心公募REITs中介团队配齐 天元律所中标法律服务 年内有望申报

8月11日，广东省物资产业（集团）有限公司发布公告，北京市天元（广州）律师事务所中标广物中心公募REITs项目专项法律服务，中标含税总价16.8万元。这是该项目继基金管理人、审计、税务、资产评估机构后敲定的又一核心中介，全套筹备团队基本到位，申报工作进入材料制作阶段。

本次招标为邀请招标，共邀请北京大成（广州）、北京市天元（广州）、广东华商、上海中联（广州）四家律所参与。根据公告，服务期限自合同签署起36个月，若项目未如期完成可协商续期或终止。

底层资产广物中心位于广州天河珠江新城兴国路，为保利中达广场2号写字楼，是广物控股集团总部所在地。楼宇2012年建成，共30层，总建筑面积约6.05万平方米，标准层面积约1500平方米，项目整体配备15部客梯与335个地下车位，2021年获评广州市首批甲级商务写字楼。楼宇距地铁5号线猎德站约120米，目前市场租金水平在130-170元/㎡・月区间，入驻企业涵盖国企、金融机构、专业服务机构等类型。2022年广东数字金融创新产业园起步区落户该楼宇3层，总面积近4500平方米，进一步强化了其产业定位。

广物中心REITs的中介选聘自去年底启动，节奏紧凑。2025年12月，广物控股集团敲定工银瑞信基金为资产盘活REITs项目牵头机构，发行阶段零服务费的报价在行业内极为罕见，存续期管理费为发行规模的0.2%/年。当时业内普遍认为，零发行费体现了基金公司对优质核心区资产的争夺，也反映出商业不动产REIT赛道竞争日趋激烈。

今年4月2日，审计、税务、资产评估三类中介结果同步公布：广东中天粤会计师事务所中标审计服务，报价27万元；广东天健税务师事务所中标税务服务，报价10万元；北京国友大正资产评估中标评估服务，报价25万元。加上本次落地的法律服务，基金管理人、审计、税务、评估、法律五家核心中介全部就位，五家中介发行阶段服务费合计不到百万元。

作为省属国企，广物控股集团将REITs列为存量资产盘活的核心抓手，REITs资产盘活是集团年度重点工作之一。目前集团同步推进两大赛道REIT布局：除广物中心商业不动产REIT外，控股子公司巨正源的仓储物流基础设施REIT也在筹备中，底层资产为东莞立沙岛54万立方米石化储罐及配套5万吨级码头，形成"商业+物流"双资产证券化格局。广物中心是其首批申报的商业不动产标的，由全资子公司广东省物资产业集团作为原始权益人实施，市场估算项目估值约20-25亿元。

值得注意的是，广东REITs市场长期呈现"市属国企主导、省属国企缺位"的特征，广物中心若成功申报，将成为广东省属国企首单商业不动产REIT，具有一定标杆意义。

商业不动产REITs自2025年12月31日证监会正式启动试点以来，广州是推进较快的城市之一。目前华夏保利商业REIT已于7月完成发售上市，为国内首单获批的央企商业不动产公募REIT，底层资产包含广州珠江新城保利中心写字楼与佛山保利水城购物中心，拟募集规模约17.97亿元；广发海珠城发商业REIT于今年6月22日申报、6月26日获深交所受理，7月进入问询阶段，底层资产为琶洲朗豪酒店，预计募资14.25亿元，是广州首单酒店类商业不动产REIT；广州工控大湾区高端装备产业园REIT也于今年7月公示管理人中标结果，推进产业园类基础设施REIT申报。

政策层面，广州已形成多层次支持体系。2024年10月出台《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》，按照"3+3+N"思路打造不动产资管生态，设立全国首个不动产私募基金份额转让交易专板，构建从Pre-REITs培育到公募发行的全链条服务；2026年4月发布工商业用地市场化配置改革指导意见，在一线城市中率先建立可操作、可测算的土地续期规则体系——商服用地达标项目最长可续期20年，按标定地价70%计缴出让金，从制度层面大幅降低了商业不动产REITs的土地年限不确定性。今年4月印发的专业市场转型升级行动方案则进一步明确，支持符合条件的商业物业发行REITs，提出国企先行示范原则。此外，广州市对成功发行基础设施REITs的原始权益人，按净回收资金规模的0.5%给予一次性补贴，单个项目最高500万元。

广东省层面，2025年6月印发的促进经济持续向好工作方案提出，推动基础设施REITs常态化发行，重点推动消费基础设施、物流仓储、产业园区等领域优质资产尽早发行上市。作为省属国企响应省级存量盘活政策的落地项目，广物中心REIT也是广东商业不动产REITs从市属试点向省属推广的标志性项目。

截至2026年二季度，全国沪深交易所已受理商业不动产REITs申报超20单，拟募集规模超700亿元，业态覆盖购物中心、写字楼、酒店、专业市场等。核心区写字楼项目因现金流稳定、产权清晰，成为国企申报的主流选择。按当前筹备节奏，广物中心REITs有望于年内向交易所递交申报材料。